过去两年的楼市爆发为今年的房企带来了销售业绩和利润的最快上涨。从已发布上半年业绩报告的近90家房企表现看，78家A股上市房企合计净利润达到了341.3亿元，净利润率为11.6%，过去三年这一指标均是个位数。业内认为，过去两年房屋交付，上市公司进入结算利润环节，成绩才会如此亮眼。从市场走势看，随着调控收紧，下半年房企数据会出现明显回落。

  利润率重回两位数

  土地成本持续走高、房企经营成本增加等原因叠加，导致房地产行业利润率不断下滑，近几年行业平均利润率均不足10%。不过，今年上半年，已发布上半年业绩房企的平均利润率出现上涨，再度回归两位数。

  中原地产统计数据显示，截至8月28日，发布半年报的上市公司合计接近90家，港股近10家，另外A股合计80家，整体看，房企的平均净利润率均再次站稳两位数。80家A股上市房地产公司合计营收3202亿元，净利润达到了367.2亿元，净利润率达到11.5%，相比2016年上半年同期这78家房企的净利率9.8%，上涨了接近2个百分点。

  值得注意的是，A股上市房企2014年平均净利润率为9.6%，2015年为8.3%，而2016年为8.2%，已经连续三年在个位数。中原地产首席分析师张大伟称，房地产全行业利润依然不足银行零头，不过房地产行业全面上行，包括万科等龙头企业净利润率均有明显上行。预计2017年房企平均利润率将再回两位数。

  以万科为例，今年上半年万科实现归属于上市公司股东的净利润73亿元，同比增长36.5%，而万科2016年上半年净利润仅为7.2%；同为地产行业三强的恒大，今年上半年净利润增长更加惊人，恒大上半年实现归属股东利润188.3亿元，同比暴增832.2%。

  张大伟认为，因为过去两年多的楼市行情火热，2017年房企将迎接历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。从上半年的财报数据看，大部分主营业务是房地产的企业收获颇丰。随着房源交付，上市公司年报进入结算利润环节，导致利润率上升。

  不过，并非所有房企净利润都在增长，据Wind资讯统计数据显示，截至8月28日，A股82家上市房企营业收入总计高达4946亿元，同比上涨6%；归属于母公司股东的净利润合计461亿元，同比仅增长24%。其中，32家上市房企归属母公司股东的净利润下滑，占比接近四成；14家亏损，占比接近两成。

  下半年将明显回落

  “尽管今年楼市调控收紧，但市场表现依然乐观，从全国看，今年上半年房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录，预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史纪录。”张大伟如是说。

  张大伟进一步解释称，楼市调控对市场的影响在二季度末才开始显现，由于前两年的楼市销售火爆，市场主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。从已经公布业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或者中小型房企，主要业务依然是房地产的房企业绩为正增长。

  但是，在一二线城市楼市调控加码的影响下，特别是从2017年初开始的一二线城市限价等政策的影响下，部分房企销售速度开始放缓。从全国主要城市销售数据看，7-8月大部分热点城市销售均出现了环比与同比的调整，一二线城市环比下调明显，整体市场分化趋势加快。虽然大部分房企完成了半年目标，但2017年下半年的趋势性下调难以避免。

  从市场走势看，随着一二线城市的调控收紧，预计房企在下半年的数据会有非常明显的回落。虽然房企在2016年收获了丰收年，但总体看，在2016年“9·30”开始的这一轮调控中，楼市在2017年将面临非常明显的降温风险。大部分房企都在2016年拿了价格较高的土地，这种情况下，对未来房价上涨预期非常高，而调控又导致房价上涨难度非常大。

  其次，资金成本逐渐增加，对于房企而言，今年各种融资渠道压力逐渐增加，资金链的风险逐渐积累。从资金及销售等方面看，2018年上半年房企的风险可能加大。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏，存货销售比普遍较低，未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企，资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱，未来可能有偿债风险。

  多元化“收获期”尚未到来

  值得一提的是，近年来，为寻求新的利润增长点，房企纷纷进行多元化布局，但是，从今年上半年诸多房企发布的业绩报告来看，房企的多元化业务并未给业绩带来实质性贡献。

  除新兴的长租公寓、共享办公、特色小镇之外，养老、金融、物流、文旅等领域房企均有涉足。有些领域是房地产相关产业，成为房企主营业务的助力，而有些领域则与房产无关，如新能源领域。

  从已经发布上半年业绩报告的房企表现来看，绝大数房企的房地产业务仍然是业绩的绝对主力，无论是营收还是利润上，多元化业务支撑房企业绩的仅是少数。以万科为例，万科近年来多元化布局开始提速，但今年上半年业绩报告中，房地产销售仍占据业绩的90%以上，多元化效果仍未显现。

  在严跃进看来，房企单纯依靠土地开发获取的利润开始下滑，在此情况下，不少房企另辟蹊径，尝试进行多元化转型以谋求更强的盈利能力。不可否认的是，多元化发展战略在一定程度上可以分担、相对弱化企业经营风险；然而，目前很多多元化业务可能潜在利润较高，但投资回报周期长，除非大规模布局，否则短期内很难产生足够的营收规模。

  对于许多房企而言，希望通过多元化来寻求利润增长点并非朝夕之间的事，目前来看，房企多元化尚未迎来收获期，净利润的下滑是一次巨大的考验，同时，规模与利润的平衡至关重要。