歌斐资产不仅为诺亚财富提供了大量优质的资产标的，更重要的是担负着诺亚控股转型重任。

  8 月底，诺亚控股旗下诺亚财富公布了 2017年上半年的业绩报告。截至 6 月 30 日，诺亚财富上半年产品募集量达到 656 亿元，同比上升37.1%；累计协助客户配置的资产规模达 4465 亿元，同比增长 34.5%。其中，诺亚控股资产管理板块的管理规模达到 1387 亿元人民币，同比上升 37.1%。这当中倚赖的是旗下专业资产管理平台——歌斐资产，作为诺亚旗下的重要一子，歌斐资产不仅为诺亚财富带去了主要收入，更重要的是，它担负着第三方财富公司诺亚的转型重任。

  国内大部分财富管理公司的收费结构都来自于金融产品商的销售佣金和绩效提成，这反映了第三方财富机构却未必完全独立。诺亚诞生于市场需求爆发的时期，因此创立初期增长迅猛。但金融产品不同普通产品，后期的收益与服务难以保证，此时第三方理财机构也将面临很大风险。

  为了实现真正的独立第三方财富顾问之路，更客观专业地提供“定制化”配置，诺亚近年来开始转型，歌斐资产的成立就是其重要依托——投身市场，资产管理。

  歌斐资产成立于 2010 年 3 月，目前管理的资产已经达到 1209 亿元，旗下业务包括私募股权投资母基金、房地产私募基金、家族财富管理以及创新业务。其中家族财富管理涉及家族财富的资产配置，包括财富传承、税收等方面的服务。

  面对风云变幻的市场，歌斐近年来也挑战连连，完成了自身从新增开发市场为主逐渐转向存量资产投资的转型，尤其聚焦在房地产基金业务的优质资产与存量资产改造上。

  房地产基金投资的重与轻

  9 月，在诺亚财富地产峰会上，歌斐资产对外发布了《2017 中国房地产行业白皮书》，探讨了在开发时代转向存量资产运营时代的背景下，国内房地产行业的未来发展，以及房地产投资的新策略。

  歌斐资产房地产基金合伙人王雪泉接受《中国房地产金融》采访时表示，随着存量市场的拐点出现，房地产基金开始兴起并且开始向主动管理型偏向。

  数据显示，今年前 4 个月，主要上市房企总融资规模 3109 亿元，同比下滑 42%，从融资结构来看，受监管的委托贷款、公司债以及再融资占比下滑，融资规模分别同比下滑65%、99% 和 89%。房企相应会寻求中期票据、信托以及其他创新融资等，其中中期票据又受到资产比例的限制要求，信托融资受到房企资质的限制。各类传统债权融资渠道收缩，给股权型房地产基金带去了机会。

  两个重大变化正在发生：在去杠杆大背景下，从间接融资到直接融资、从债权融资到股权融资的转向已相当明显。同时，过往主要通过股权加债权的投资参与项目开发或运作的房地产投资基金，如今也纷纷向主动管理转变。

  歌斐资产在商业地产的管理和运营能力上也开始做加法，改变了长期以来债权投资业务模式，开始重视商业地产的改造、招商、运营以及管理能力的建立。

  而此番转型从 2015 年开始，歌斐资产从传统单一项目股债合作，逐渐向多项目、多币种、多业态、房地产上下游企业股权投资结合的主动管理基金转型，参与到房地产存量市场商业物业运营管理中去。

  因此，歌斐在 2016 年成立了自有商管团队“挪亚商管”，主要致力于为歌斐资产管理基金及其主要 LP 提供商业管理运营服务以及运营资源的输出。挪亚商管目前已经有三条成熟的产品线，分别是：创新空间综合体、文化娱乐综合体和自有 IP 孵化。

  总体来看，目前歌斐资产在地产基金的策略有两条——重基金和轻基金。轻基金当然指投资房地产运营公司的股权。重基金则是近年歌斐开始在主要一线城市与强二线城市展开的低效存量资产收购。

  对于商业资产的选择，歌斐也有着严格的收购与收益条件筛选。“原则上倾向京沪深相对核心和次核心的办公、园区、在建工程或一些容易操作的商业地产。然而核心地段要找到低效资产不容易，要主动挖掘一些潜在地段。”

  当资产收购后，更重要的是改造，考验的是专业强效的资产管理能力。不管诺亚控股或歌斐资产，今年多次面向媒体时都强调：“运营为王”将会是中国房地产当下，乃至下一个十年的重要命题。

  运营为王

  歌斐中心是一笔有标志性意义的交易，是歌斐资产在“重基金”领域里实现“资产收购 + 自身运营”的示范性代表作。

  2014 年底，歌斐资产以 31.26 亿元从融创手中收购尚未封顶的写字楼， 是当年上海大宗资产交易中成交额最大的一单。随后，歌斐资产为此发行了国内第一支以纯股权形式收购标的物业的写字楼基金，规模达 16 亿元，也是当时国内单一项目收购募集金额最大的人民币写字楼基金，投资者包括了保险公司和国有企业等机构。

  2016 年 8 月 11 日，该地产金融投资项目——上海歌斐中心举行竣工交付仪式。这个 32 层的建筑可以提供接近 6 万平方米的超甲级写字楼和1.4 万平方米的商业。

  歌斐中心伫立在黄浦江畔核心区位，毗邻地铁站，其所在的世博滨江商务区也是政府斥资 170 亿元打造的板块，是上海写字楼聚集地，如新天地、南京西路等区域的补充。歌斐前后成立的写字楼资产管理运营团队和商业管理公司，实则也是因歌斐中心而起，为的是能将该项目深度运营和管理好，保障投资人最大收益。

  歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹在诺亚财富地产峰会上也向《中国房地产金融》表示，歌斐中心由他们自主运营，“无论是整栋资产收购，还是自主运营，都代表国内本土地产基金与海外成熟地产基金收购及操盘商业地产的模式逐步接轨。”

  谭文虹还指出，在地产投资转型变革的时代，运营能力的重要性将不断凸显。歌斐资产房地产基金将重点业务延展到对商业物业的管理运营层面，为的也是将基金运作融入线下内容，让金融服务实体产业，为资产项目带去活力。

  优质甲级写字楼一直是成熟市场房地产基金重仓配置的资产类型。对比国外，写字楼资产配置比率超过30%，明显高于其他商业、物流资产。

  因此，除了歌斐中心的收购以外，去年开始歌斐资产再次推出了改造增值并购类地产基金。主要聚焦一线城市和强二线城市的存量资产，关注区域位置较好，但是运营管理不良的低价资产，然后通过对其重新定位，引入有效的运营资源，从而提升资产的价值。随着“职住一体化”趋势的加强，长租公寓机构化运营迎来机遇，存量办公领域中“共享办公”的持续走热，核心地段的写字楼与商业中心依然是歌斐并购改造的首选。

  当然，对于一家房地产基金来说，完成对商业资产收购、改造和运营以后，很重要的一环是如何实现退出，这不仅是技术问题，也仰赖于退出时机上的选择。“歌斐资产房地产基金投资的改造增值商业项目，一般在第一轮租约结束就会实现退出。”王雪泉在早期接受采访时曾表示。

  从歌斐新鲜出炉的房地产白皮书来看，整个行业的确已呈现出“新常态”，存量时代的到来已成定论，不管对于房企、基金，哪怕是个人财富管理的投资方向上，都有新的要求。房子回归“用来住”的状态，不断见诸媒体的“城市运营商”、“城市配套服务商”、“生活服务集成商”也在提供更多服务，成为企业机构转型升级的方向。

  歌斐资产今年还布局了海外市场，在硅谷和香港办了公司。优质资产不易找，对境外的布局显然是有战略性的。但可以看出，歌斐在这一轮转型中，还会有更多的创新发展值得期待。