以棚改货币化推动 三四线楼市上涨不可持续

  近期，随着楼市调控的“渐入佳境”，各主要一二线城市楼市降温明显，在新房限价背景下二手房更能反映一线城市楼市真实状况。在北京，统计显示，6月二手房成交量仅8918万套，是28个月以来的最低值，环比5月下跌了17.4%，二手房成交均价环比5月份同期下滑4.7%，“3·17新政”后的4至5月，北京二手房成交量依次为1.69万套和1.08万套，成交量下滑趋势明显；在上海，5月二手住宅成交1.46万套，环比下跌5.31%，二手房成交价环比下跌1.34%；不仅如此，一线城市周围热点投资区域如北京东边的北三县楼市降温也十分明显。

  但与一线楼市形成鲜明对比的是，三四线城市楼市仍供需两旺，地价与房价却仍在上升轨道。据中原地产统计，5月，全国单宗地块金额超过5亿的成交合计102宗，溢价率超过50%的地块有71宗，其中有87%的地块分布在三四线城市。徐州、海口等城市5月房价环比上涨在5%左右。整体看一二三线楼市成交量，一线城市同比下调幅度达到了37%，二线城市下调幅度接近30%，三线城市则上升了28%。

  究其原因，一二线城市普遍进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”，去年四季度以来，全国超55个城市发布了各种相关房地产调控政策累计超160次，其中一二线城市限制较严，三四线城市限制相对宽松。于是，一二线城市被限制的房地产投资需求纷纷转向三四线城市释放，而且，三四线城市近期正处于棚改的加速阶段，随着越来越多的城市采取棚改货币化安置，短期购房需求必然出现集中增加。两股购房需求的结合短期内引起了三四线楼市成交量与房价的上涨。

  另一方面，对于广大房企来说，一二线城市随着房价上涨地价也随之上涨，地方政府拍卖土地时一般有限价或自持要求，房企拿地不仅利润被提前锁定，而且由于资金量占用较大，拿地风险也同比例增加，目前一线城市拿地已基本由单一房企转向众多房企组成的联合体方式，因而房企转战三四线城市也是其必然选择。

  但三四线楼市热度能维持多久，必须先注意金融去杠杆与楼市库存这两个重要问题。

  在金融去杠杆背景下，今年以来央行基础货币的投放量显著低于回笼量，同时，央行加大MPA考核让市场信用收缩明显，未来货币乘数料将出现明显下降，而在市场上则表现为钱紧与市场利率的缓慢提升。上海同业拆借利率SHIBOR不同期限品种今年以来均大幅上涨，一年期Shibor利率与一年期贷款基础利率LPR已呈倒挂态势，意味着商业银行获得资金的成本已开始高于其放贷收益，商业银行惜贷并逐步提高贷款利率是必然。近期一线城市部分商业银行已把首套购房利率提升至基准利率1.1倍，二套提升至1.2倍，并且批贷与放款周期明显延长，更有部分商业银行停止了房贷业务。未来随着美联储加息频率与节奏的加快，中国市场利率预计仍会维持在高位，房贷业务仍将收紧，这一趋势也将很快就会传导至三四线城市商业银行。当前支持房价上涨的最重要力量莫过于居民加杠杆购房，三四线银行房贷的收紧将极大地影响当地居民购房意愿。

  从房企角度看，市场钱紧与利率的上涨势必增加其融资成本，Wind数据显示，5月债券市场发行利率整体呈现上行态势，公司债、企业债、中票、短融平均发行利率分别为5.26%、6.58%、5.71%，4.90%。万科作为国内房企的标杆，4月底竟然也因发债成本上升而取消了发债计划。按此逻辑推理，资金压力的提升必然要求房企加快去化速度，未来三四线房企降价走量也将逐渐成为主流，近期融创在郑州已开始尝试此策略加速现金流回收，达到了良好的效果。

  另外，虽然经历了2016年的房地产去库存政策，中国整体楼市库存量已有了大幅下降，但根据国家统计局最新公布的数据显示，住宅的施工、新开工、竣工面积之和仍超过50亿平米，按年均销售量去库存至少需五年以上时间消化，并且2016年去库存实现的主要是一二线城市的库存，大量三四线城市库存量下降速度有限。而且，经过此轮去库存，居民短期加杠杆比例已接近极限，数据显示，2016年末，住户存款余额达59.77万亿人民币，而住房贷款余额却高达26.68万亿人民币。

  未来楼市销售面积预计将会出现下降，去库存周期也会提升。鉴于此，住建部日前发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》中就明确要求各地要根据实际住房库存量决定供地节奏。因而，从库存量角度看，短期需求的提升势必会刺激一部分在施项目提前入市增加供给，需求之旺火预计不久后会被扑灭。

  另一个不能忽视的事实是，中国已经过人口红利的拐点，15—59岁劳动年龄人口自2012年就已开始下降。近两年城镇化率增速有放缓迹象，2016年我国城镇化率已达57.35%，虽与发达国家仍有差距，但短期想要再次快速提升可能性已不大，这点从我国流动人口已开始减少也能部分看出。国家统计局数据显示，2016年全国流动人口2.45亿人，比上年末减少171万人。

  因此，无论是从楼市库存量角度、还是从市场利率提升导致的投资需求减少和房企融资成本提升角度、或是从城镇化率放缓角度综合来看，一二线楼市与三四线楼市的分化行情都不会延续太久便会重新回到同一方向，以棚改货币化和投资驱动集中释放导致的三四线楼市上涨不具有可持续性。少数值得投资的机会只存在于此轮楼市充分调整后的部分新晋崛起二三线城市，这些城市的共同特点是：区位优势明显，交通便利，有较为深厚的市场经济底蕴，且原先为人口净流出状态，目前因人口由一线城市回流和下属区县流入而重新形成人口净流入。

  （作者系青年经济学者）