经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟与前华远地产董事长任志强的观点交锋成为今年博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上的亮点之一。

  “过去7年我对中国经济多是持悲观的态度，未来可能比较乐观。对中国房地产的理解也有一些大的转变。”钟伟以这样的开场白简要阐释了其今年的主要研究成果 。

  钟伟认为，过去支撑中国经济发展的“老三样”已经被“A（人工智能）B（区块链）C（云计算）D（大数据）”所取代，中国经济转型之路已经走了大半，但传统制造业的发展模式也亟待改变。

  对于房地产市场，钟伟认为城市间去库存的分化格局将持续，开发商们的整体运营能力将成为比开发能力更重要的竞争要素。

  产业转型走过大半

  钟伟所指的“老三样”即城市化、工业化和货币化，他的观点是，当前中国经济增长不再单纯依赖工业化、基础设施和房地产的城市化以及快速供应货币的货币化。“我想强调的是，中国自2012年之后到现在，政策调整一直是秉承着频繁的刺激反周期而调整。但从2016年到现在，中国政府反周期的刺激政策，不仅比较少，甚至在一定程度上已经撤了。”

  钟伟认为，中国进入了一个新的增长平台，其中地产和金融不再发挥主导作用。未来中国的经济增长，将较多依赖于产业升级和中高品质的中国经济。即前述“ABCD”。

  “未来的大企业是无形的、智慧的、柔软的，我们现在已经面临这样非常大的转折。”钟伟口中的未来大企业，实则是指当今国内以互联网巨头BAT为代表的高新科技企业。

  对于“老三样成为过去式”的结论，具体而言，在工业化方面，钟伟认为以美的、格力、海尔为代表的制造业企业将面临深度再创业过程，使用先进制造机器人仍会带来较大的发展潜力；相比之下，对于包括石油、煤炭等大宗商品的需求也将达到巅峰水平。

  城市化方面，在钟伟看来，国内基础设施建设可能已接近于峰值，这一状况在未来还将持续一段时间，但不会有更高的高潮出现。究其原因，在于他认为国内群体“进城”诉求不再高涨。

  由于工业化、城市化走到拐点，货币化也随之来到拐点。“‘老三样’不再构成中国经济增长动力，未来趋势需要深入地创新。”他这样指出。

  此外他表示，政策环境正在对快速发展的地产和金融行业进行“刹车”，但当前消费正在推动中国经济的增长。“消费对中国经济增长贡献达到了63%，工业和农业加起来贡献了剩下的1/3。未来，消费对中国增长的贡献会更多。我个人认为，中国的产业转型已经走完了一大半。”而对于水泥、航运、钢贸等行业，钟伟认为其去产能问题已经基本解决。

  “中国未来的经济增长，将较少依赖于传统的大制造业工业，较少依赖地产和金融，更多是不得不依赖消费和创新。”钟伟这样总结道。

  运营能力是核心

  具体到对楼市走向的预判，钟伟认为，从调控思路而言，在长效机制正式推出前，目前的短效机制都不会退场。

  与住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌观点一致，钟伟认为长效机制将涵盖房地产税、与收入相关的信贷杠杆（未来房贷与完税情况即真实收入相关）等。“个人认为在2020年之前，‘限’的机制还是会存在。”在接受记者采访时，钟伟这样表示。

  相比之下，钟伟认为当前房地产行业面临的大转折，则在于开发商的综合运营能力。

  他认为，如果不具备好的在地产开发上加载产业的能力，地产的价值就会减退。从当前城市发展进程而言，参与保障项目的混改、老旧项目改造等都将成为新机会，但需要注意的是，这些项目需聚焦在供不应求、人口净流入地区或城市。

  而将身份转向持有式运营，对开发商的资金调配能力也是一项考验。加之地产行业一直以来与金融行业关联密切，随着房企业务更加多元，其在金融领域的布局也开始呈现多元形式。

  钟伟向记者表示，地产泛金融现象在中国已经出现了十余年，但在不同阶段的运营逻辑和偏向也有所不同。

  比如钟伟留意到，如今地产商做金融时格外注重保险领域。他认为，房屋保险是未来的大市场，以房养老式的养老保险也有发展前景。此外是基于房屋的保险产品创新，如保障房屋所有者遇突发变故而解决部分还贷问题等。

  归纳而言，地产金融结合新的变化主要包括三方面，其一是房企介入金融，有做纯金融的考虑，如介入保险；其二，过往而言房企更多是用地产带动金融产业发展，现在则是金融的比重在增加；其三，地产商组建的金融机构更多偏向于零售金融，不同于传统银行做的批发金融，也不同于蚂蚁金服的长尾模式，而是介于两者之间。

  不过他指出，金融嫁接地产，只是传承财富的一种方式。总体而言，地产开发商能够进入金融行业的资本金不是特别多，不构成对金融业的很大刺激。