租赁市场具备产生高市值公司的基础条件
应该说，我国租赁市场具备产生高市值公司的基础条件：
第一，市场规模足够大。
随着我国房地产市场逐步迈进存量时代，租赁市场也在“租购并举”的政策下迎来蓬勃发展。我国是世界上租赁人口最多的国家，我国人口13.7亿，租赁人口近1.9亿，2017年我国整体租赁市场租金规模约为1.3万亿元，仅为美国同期的三分之一。中国城镇化所带来的人口流动和迁徙，也不断促进了租赁市场的增长。预计到2025年，中国租赁市场成交总额(GMV)将达到3万亿元规模。租赁业将是我国房地产行业中增长最大的市场。
第二，行业趋向于集中化。
目前我国主要供应方式是个人房源，机构化的公寓运营方在市场供应占比不到5%。从国际经验看，美国机构运营的公寓市场渗透率为30%，日本超过80%。我国租赁行业起步晚，但随着房地产长效机制的建立与租赁需求的全面崛起，未来B2C机构运营发展空间巨大，机构运营将成为行业主力。市场表现亦是如此，自2014年以来，机构运营的长租公寓增速明显，房源年增长率达35%。
龙头企业处于规模扩张的阶段
第一，从国际情况对比看，我国公寓运营公司的集中度很低。目前全国机构运营商数量超500家，超80%机构运营商的门店数量少于50个，行业集中度低，大量供给存在于城中村村民或私人房东中，品牌化程度不高。美国前十大公寓运营公司管理的房源数在整体租赁市场的市占率约为7%，日本为31%，而我国这一比例不到0.2%。
国际经验表明，公寓行业具有规模经济特征，随着公寓持有或管理公寓数量的增加，系统化、专业化下，服务人员管理半径与管理效率将显著提升，使得单位人效增加，如美国公寓运营商EQR在2010年后成本收益比持续下降，以质量为基础的规模扩张，带来规模经济及品牌认知度，这也将是我国的趋势。
第二，行业融资、并购频繁，龙头公司的首位度得以提升。自如、乐乎、红璞等开始全国布局，魔方并购普乐门和V客。从国际经验来看，德国规模最大的租赁企业Vonovia从2012到2016年通过连续并购，房源数增长一倍。这与资本市场的助推密不可分，伴随建行、工行等国有资本巨头的进入，拥有资本优势的大型企业崛起是必然。
第三，供应方式由市场转向政府主导，大盘开发将逐渐成为供应主体。以往租赁用房供应除了个人普租，主要是闲置商业、工业用房改造，现在的新模式是集中供地新建租赁用房，1000间甚至5000间以上的租赁大盘将陆续出现。除了首批12个试点城市，北京、上海更是把租赁用房纳入住房供应计划，整体计划套数接近商品房。地方国企、全国型开发商、龙头公寓运营企业拥有更好的资源、资金和品牌优势，将会成为新增供应的主体，市场份额将不断提升。
未来出现1000亿元市值公司很正常
美国、日本、德国等国家的租赁行业运营机构中，已出现百亿元市值的上市公司，行业翘楚引领市场健康发展。
德国前十大公寓运营商中，估值超过100亿欧元的有2家，50亿~100亿欧元的有4家，龙头Vonovia估值为190亿欧元。我国目前的龙头企业——分散式公寓为主的自如、集中式公寓的魔方及泊寓、信息平台商的途家网，估值均已超百亿元;估值超20亿元的公司超过了10家，10亿元公司超20家。随着利好政策不断落地，龙头企业的估值有望进一步上升。
(作者系北京大学汇丰商学院金融学教授、中国银行业协会首席经济学家)
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