作为面积最小但经济增速最快的一线城市，1997平方公里居住了超过1800万的常住人口，深圳发展面临严峻的土地稀缺问题，而通过城市更新腾挪发展空间成为城市发展重中之重。

　　但是随着深圳市规划国土资源委员会（以下简称深圳市规土委）发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，明确指出商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套形式设计。不少“工改M0”（新兴产业用地）项目发展也陷入了瓶颈，按照之前的做法，“工改工”30%的配套设施中，不少开发商会打“擦边球”做成办公性质的公寓，虽然只能以公司名义购买，对于开发商来说能有效进行部分资金回流。如今不能做了，开发商也在寻找新思路。

　　深圳政府看重产业升级

　　据深圳市城市更新局提供的数据，“十二五”期间，城市更新项目投资额占全市固定投资比例就逐年上升，2015年城市更新固定投资额就达到了550亿元，占比为16.7%。

　　为了获取更多的土地资源，深圳不得不开展城市更新。2010年经营性土地出让面积为512万平方米，城市更新提供的用地面积仅为67万平方米。而到了2015年，这一数字已发生变化，经营性用地出让面积下降到141万平方米，而城市更新提供的用地面积达到了264万平方米，占比达到了24.4%。

　　由于深圳高新技术产业的发展雄心、房地产市场的日臻成熟、土地政策的脉络渊源、政府对土地财政不再依赖、广东省三旧政策的“绿灯放行”等现状条件，以城市更新为主的存量用地再开发已经成为深圳用地的主要方式。

　　但是为了避免开发商将工业用地都转做商业用地或者居住用地，深圳市政府为了保证实业发展，也立下了层层法规。

　　《深圳市城市更新“十三五”规划》（以下简称《规划》）中，就明确指出，力争完成100个旧工业区复合式更新和综合整治项目，为产业一体化发展和创新驱动发展提供空间，带动产业结构调整升级。一方面落实工业区块线要求，稳定产业空间规模；另一方面有序引导“工改M0”类更新项目合理布局，为创新型产业发展提供空间集聚、配套完善的高端载体。

　　具体来说，工业区块线内的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能，严格控制“工改商”、“工改居”，保证2020年全市工业用地比重不低于30%；尤其是“工改商住”项目，要求“工改M0”类拆除重建项目占比不超过工改工项目总体的60%，不超过6.75平方公里的规模。

　　深圳市政府非常重视新兴产业的发展，尤其是创新型产业，力争在规划期内通过更新配套创新型产业用房总规模约100万平方米。同时，拆除重建类中产业类用地占 18%，其余用途的土地占比仅4%-5%。优化产业是终极目标，而不是都规划建城市综合体，同时明确各区配建规模，为企业发展提供产业物理空间。

　　粤港澳大湾区将影响深圳产业升级

　　戴德梁行提供的一组数据显示，大部分城市更新项目聚焦在龙岗、宝安、光明、龙华等区域，拆除重建超过17.5平方公里，会释放18%的空间，约810万平方米。戴德梁行预计，810万平方米不可能在十三五期间百分之百进入市场，至少着眼十年，每年有80万平方米进入市场。

　　另一组数据显示，深圳“十三五”期间相比较上海的“十二五”期间，产业用地规模的比例都有所下降，但是深圳还保留着27%-28%的面积，即270平方公里。因为2020年“十三五”末期的时候，深圳的工业地效要达到45亿元。为了达到这一点，2020年深圳城市更新中，产业用地的比例也进入到深度存量时代，将超过50%，未来将不单纯是目前所看到的商业、办公或居住空间，而是产业空间。

　　戴德梁行华南区策略发展顾问部高级董事李伟对中国房地产报记者指出，“深圳在科技产业化，进行科技创新留有非常重要的实业沃土。我们认为大概到2030年，深圳市建成区基本上达到百分之百。按照15年的城市更新申报期，这意味着2045年，深圳的产业空间已经系统完成了第一轮改造，如果按容积率3来计算，会有8亿平方米的产业空间。”

　　尤其是在今年3月两会的政府工作报告中，国务院总理李克强强调“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”。第一太平戴维斯研究部数据显示，深圳以4%的土地，17%的人口创造了21%的产值。

　　深圳早已开始为此布局，“十二五”规划提出要打造12个战略性新兴产业基地和11个产业聚集地，“十三五”规划处建设国际领先的创新型城市，包括国家级创新企业超过1万家，战略性新兴产业规模达到3万亿元，未来产业规模达到1万亿元。深圳无论在区位还是产业上的优势都是湾区建设的有力支撑。

　　在这样情况下，深圳在整体发展过程当中，会是湾区的创新中心，有创新聚集的要素，人才吸纳能力，以及独角兽企业和更多世界级科技巨头。

　　戴德梁行的报告也指出，随着土地与空间的最佳利用，去工业化，把原来已经成为城市功能的用地转变为商业空间和文创空间。另外将原来的工业区进行升级转型复兴。

　　李伟对中国房地产报记者解释称：“工改工也是混合用途的发展，现在开发商追求‘工改M0’30%的配套，除了销售外，应该着眼于在运营方面有更多收益，跟政府合作，融资也会发生非常多的变化，不见得要全部以销售来回笼资金。产业空间跟传统的商业地产、写字楼、酒店、购物中心是不一样的，很多产业翘楚发展商更希望租金换股权，作为PE投资，开发商应该站在产业的角度，帮助租户在销售端打开。实现产业空间的供需对称，除了前瞻性、差异化、落地性之外，更需要塑造园区空间、产业、金融与服务四个载体于一身的集成创新生态圈。”

　　“发展过程中可能租金受限于区位政策而有天花板，但深圳土地的有限，原来在比较偏远的位置，随着配套能力、产业集中度的提高，有一天会突破天花板。因此开发商要提高租金的优势，核心就是产品的差异化，应该寻求在产品形态、空间、使用功能、层高的利用上寻求更多的转换，为一些高素质租户提供更多承接的空间。”李伟指出。

　　开发商已经在改变

　　深圳用地总量远远小于其他一线城市，但地均GDP 高于北上广，土地利用相对高效。随着技术革新、科技进步及土地效能追求最佳，基于产业基础与劳动力优势的区群与城市群的市场化分工愈加明晰。粤港澳大湾区时代新的历史机遇之下，赋予了城市更新珍贵性。

　　未来盘活旧工业厂房、农民房和存量办公物业等有极大利好，厂改公寓、厂改商业、商改公寓、长租公寓及厂改创客空间等将成为新一轮市场热点。

　　深圳中原地产数据显示，2016年深圳公寓成交量较2015年上升6%，达到历年成交占比的最高水平。截止2016年底，深圳公寓存量达到85.57万平方米，其中，办公、商业改公寓占19.98万平方米，产业用房配套公寓则占9.23万平方米。

　　深圳市城市更新开发企业协会常务副会长赵磊指出：“最早的时候我们是想参照办法，按照游戏规则制定我们的工作方式。但是随着这几年城市更新政策不断完善，以及深圳市城市更新进入了战略意义，第一次把城市更新列入‘十三五’规划的范畴，跟大湾区战略、跟东进战略挂钩，对城市更新也提出了更高的挑战。

　　以深圳太子湾邮轮母港为例，作为旧工业区更新项目，前身是蛇口工业区的港口区，招商局规划该区域将改造成集客运、港口、旅游、办公、零售、娱乐及居住为一体现代综合社区。随后招商蛇口以优惠的价格获得该地块后，在和云顶香港合作下，开始运营蛇口太子湾邮轮母港，这也是深圳邮轮产业发展里程碑。

　　而招商蛇口也将以邮轮母港建设为核心，打造邮轮产业链。招商蛇口总经理许永军指出，以深圳蛇口太子湾邮轮母港的开港为标志，深圳正在抓住国际邮轮产业发展机遇，抢占邮轮产业发展先机，打造连接“一带一路”的国际航运中心。

　　戴德梁行认为，太子湾游轮母港能够大大提升区域价值，并为零售及写字楼物业的开发创造更多的机会。

　　不仅仅是招商蛇口看到了粤港澳大湾区下旧工业区的改造的升值价值。碧桂园深圳区域总裁助理刘昕则对中国房地产报记者指出：“我们不光卖房子，还要持有资产、经营资产，目前包括政府也非常明确，需要的不仅仅是能够解决城市化问题，而需要比较优秀的城市运营商，帮助城市获取优秀的产业资源、优秀的人才资源，开发商在这个过程中能自发实现角色定位的变化，顺应市场和政府的要求，面对未来的市场竞争。”

    来源：中国房地产报

编辑：wangdc