我国首次针对购物中心行业设立景气指数并于近日发布《2016年度购物中心发展指数报告》，报告称，中国零售市场和实体商业在历经过去几年的缓行态势后，或将在2017年迎来转折的契机。其中，从报告数据中可见，社区型购物中心综合指数69.8，运营能力97.4，成为几大模式中表现最好的类型。在社区型购物中心当中，既有已经建设成熟、运营表现良好的企业，也有不少新入局的企业纷纷定位于此，结合线上尝试落地新零售模式。

　　社区型物业运营能力指标最高

　　在《2016年度购物中心发展指数报告》当中，购物中心的物业被分为三类，包括都市型、地区型和社区型和奥特莱斯型。尽管社区型物业在物业体量、业态多样化、品牌丰富度等方面略逊于其他类型，但在直接体现销售额和租金收入的“运营能力”指标上，社区型物业录得 97.4，明显高于都市型物业和地区型物业。后两者对应的运营能力指标分别为81和89.6。

　　报告指出，以周边居民为主，以生活服务和周末家庭休闲消费为核心的功能定位使得社区型物业在客流和销售额方面都表现稳定。这些也直接表现在社区型购物中心业态的组合上，对于社区型购物中心而言，大超市无疑是兼具生活与聚客的双重重要角色，如常营龙湖长楹天街的永辉超市以及如今正在改造当中的飘亮购物中心的沃尔玛。在后者的租赁结构当中，沃尔玛的占比甚至高达36.6%，而整个飘亮购物中心的建筑面积大概也才4万平方米。

　　儿童业态也是社区型购物中心当中的重要组成部分，但在儿童业态逐渐成为购物中心标配的同时，社区型购物中心也在越来越多地承载一站式生活消费，原先在购物中心不多见的SPA、美容美发等业态目前也在逐渐渗透，在北京商报记者此前的调查当中，也有不少购物中心有宠物护理类商户。

　　社区型物业入局者渐多

　　随着传统商圈的密度加大已经没有多少新项目发展的可能和高压的租金成本，社区型购物中心成为不少企业谋局的选择，新近开业的上品折扣首家购物中心业态“上品+”定位为互联网城市奥莱，瞄准的也是周边的社区，奥莱元素对应的商品价格优势则是其在竞争中的差异化优势。此外，新零售也是上品折扣在“上品+”这一购物中心当中的发力点。据介绍，“上品+”未来有意针对周边3公里区域内提供上门送衣试穿等服务。

　　上述提到的飘亮购物中心被港股上市公司华讯接手后，新调整的方向也是社区型购物中心。大卖场和大比例多层次的餐饮业态布局就使得购物中心部分停业的情况下仍保持了不低的人气。

　　在华润五彩城和龙湖长楹天街等案例当中，大体量的休闲空间和多样化的业态组合，则是相对成熟的案例。在此前中国连锁经营协会的相关报告中，也曾提到万科的商业地产，正是将目光瞄准社区型购物中心。

　　存量物业条件或是瓶颈

　　报告同时也指出，2016年中国购物中心市场现状指数为64.2，未来6个月预期指数进一步上升7.5至71.7。预期指数短期内的明显增长表明购物中心业主对零售和消费市场持有较强的信心，中国零售市场和实体商业在历经过去几年的缓行态势后，或将在2017年迎来转折的契机。

　　而在具体的发展指数当中，运营能力指数当中名列前茅的社区型物业表现并不出色，预期指数仅高于都市型物业。业内人士分析指出，物业体量与市场竞争当中相对优势的购物中心输出管理者的期望有差距或是原因之一。目前社区型物业中心不少是存量物业，诸如飘亮购物中心和原来的北辰购物中心北苑店，体量不大，改造难度不小。全国工商联商业地产研究会会长王永平也曾指出，尽管不少购物中心都在寻求轻资产运营，如购物中心做得相对出色的诸如大悦城等，在选择物业时更倾向于体量较大的物业。

　　但中国连锁经营学会副秘书长武瑞玲指出，随着专业购物中心管理输出的发展，以及现阶段不同主体在不同方向上的投入建设，未来在整体的结构和市场主体上将迎来洗牌。早在几年前，中国连锁经营协会就曾在报告中指出，与大型、巨型购物中心相比，由于经营风险更低、管理可控、资本回报周期短，社区型的中小型购物中心将成为未来发展的主流。和君集团合伙人、和君商业零售研究中心主任丁昀也曾在中国实体百货未来探讨的问题当中提到，伴随着中国的大规模城市化建设，大部分传统商圈已经被新的商圈所分化或吞并。这也就对应着离生活空间更近的社区型商业综合体的发展机遇。

    来源：北京商报

编辑：wangdc