分化加剧 北京楼市冰火两重天

  抢不到的地，卖不出的房

  2017年上半年的房地产市场终于落下帷幕。

  这是中国楼市调控政策最密集的半年，调控政策持续加码，楼市开启限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。随之带来的是，北京市场的明显下调。

  数据显示，在过去的2017年上半年，北京新建商品房住宅签约901亿元，签约住宅套数为13469套，同比跌幅达到了43.7%。二手房住宅上半年合计签约87601套，同比跌幅达到了35.4%。

  但与此同时，北京住宅土地供应却持续增加。从数据看，2017年上半年住宅类土地新增挂牌达到了41宗，合计面积达到了492万平方米，超过了2016年全年总和，甚至接近2016年的两倍。

  遇冷的住宅交易市场与火爆的土地供应市场呈现出冰火两重天的趋势。

  “虽然北京楼市调控政策严格，整体房地产市场下行迹象明显，但对于企业来说，优质地块依然是逢地必争，前几天两宗地块均达到了50%的溢价率上限竞自持比例。”中原地产首席分析师张大伟向《中国经营报》记者分析道。

  伴随着房地产市场调控的深入，扩大规模依旧是房企业绩竞赛的主旋律，土地储备规模与结构对业绩影响也将越来越大。

  “抱团拿地”与“并购项目”双管齐下

  6月最后一天，北京市国土局又推出了6宗地块，总建设用地面积37万平方米，总起始价达182.4亿元。至此，北京6月共推地21宗，总起始价高达503.2亿元。

  而在此之前的三天，国土局刚刚挂牌5宗地块，其中一处位于东城区的地块备受瞩目，这是时隔5年之后东城区推出的首宗住宅地块，并规定未来最高限价不超过93521元/平方米。

  值得一提的是，东城区地块周边的二手房价格已经超过了8万元，而新房价格更是在12万元以上。这足以显示了该地块所处地段之优越，更表明未来北京楼市对新盘的价格将依旧保持限制和高压。

  除了限定商品住房销售价格，这些出让地块还制定了其他严格的要求，包括限定土地合理上限价格，以及竞报自持商品房面积比例等。其中，建设面积自持过去主要用于商办类出让土地。但如今，在明确自持商品房屋“不得以任何方式对外销售”的调控下，对外租赁将成为这部分土地的主要出路。

  面对如此疯狂的土地价格和苛刻的拿地条件，房企多采取了联合拿地策略。

  6月22日，北京出让顺义区高丽营地块，由九龙仓、世茂、绿城、招商、金茂、平安、碧桂园等房企和由首开+万科+龙湖+华美恒升、保利+中海+天恒+中粮、首创+远洋+五矿等开发商组成的联合体展开了激烈的争夺。最终由首开+万科+龙湖+华美恒升联合体以总价70.5亿元、自持面积36%竞得。有业内人士评论：“当下‘狼多肉少’的北京土地市场，单枪匹马上场基本就是陪跑。”

  抱团拿地在很大程度上缓解了众多房企土地存粮问题和高地价带来的风险。一如万科在2016年年报致股东函中就公开谈及这种现象给企业带来的焦虑：“买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。”

  也有开发商另辟蹊径，选择大举并购搁置项目的方式获取廉价土地。“我不理解为什么大家要买这么贵的地。”融创中国董事会主席孙宏斌在今年5月股东大会上表示，针对调控之后依然不断上涨的土地价格，如果只有调控放松房价暴涨才能赚钱，那风险太大了。而他所谓的对风险控制实际上就是对地价的控制。

  “房企分化越发剧烈，大房企越跑越快，它们占有了更多的资金资源（银行贷款、发债、基金信托等），也有能力抢夺更多的更大地块、更高地价的土地资源，占据地价越来越高的一二线城市。”根据新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷分析，排名前23强房企的市场份额从去年底的26.8%已经迅速提升到今年1~5月的39.9%，预计最晚到2020年，它们就会占据市场半壁江山。甚至从目前的局势来看，很可能明年就会占据50%的市场份额。

  此外，在一二线城市仍为房企拿地投资的主战场的同时，部分三线城市土地市场有所升温。

  数据显示，三四线城市的土地市场仍然火爆，多个城市在 2017 年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。

  实际上，随着一二线城市土地资源越发紧张，为了维持规模增长，进入优质三四线城市，成为众多开发商的共同选择。部分过去鲜少涉足三四线城市的开发商，如龙湖、旭辉等，也开始从2017 年试水三四线城市的土地市场。

  对于开发商急于在三四线城市拿地的原因，安邦集团分析师认为：“首先是一二线城市严控，开发商拿地难度空前加大；其次在于一二线城市的外溢需求，一定程度上带动了部分三四线城市的当地行情，刺激了开发商拿地热情；最后，对于开发商自身而言，尽管资金压力逐渐显现，但由于库存去化效果较好，企业拿地的需求比较迫切，因此，选择投入少、风险低的三四线城市成为必然。”

  “房企现在不做大就再也没有机会了。”欧阳捷对记者说道。今年6月，新城控股一举斩获了江西上饶、浙江台州和湖北孝感的多幅地块，并以225亿元的成交总价位于房企拿地榜单的第11位。

  作为立足于三四线城市发展的典型房企，欧阳捷还表示新城控股将看好这些城市在产业和人口导入、商业地产两个方面的市场机会，加快布局、加速奔跑。

  交易市场降温

  与火爆的土地市场形成鲜明对比的是冷却的楼市交易量。

  其中，一线城市成“重灾区”，成交量同比、环比跌幅都在40%左右。二线城市成交表现亦不容乐观，苏州、合肥、南京等市同比腰斩。

  克而瑞数据显示：2017年上半年重点城市新建商品住宅累计成交面积16604万平方米，环比下降27%，同比减少21%。各线城市成交量全线回落，主要还是受新增供应量持续偏紧影响成交量上行空间。

  “面对史无前例的调控政策，无论是新房还是二手房，北京楼市的交易量目前都已跌入谷底。”安邦集团分析人士指出，“在一系列严厉政策的调控下，市场交易量的降温还会继续，但降幅将逐步收窄。在二手房市场方面，虽然北京没有设置可出售年限、控制二手房源入市数量，但针对购房者的资格却有着严格限制，针对购房者的支付能力也有高首付比例、高贷款利率的门槛。”

  此外，近期北京楼市中有意愿、有资格、有能力的购房者都大幅减少，市场热度非常低。数据上可以很清楚地显示出调控所带来的一系列影响，北京二手住宅的网签量持续走低，市场已经开始进入调整期。

  “当前北京交易市场有所降温，既和房源相对不足有关，也和认房又认贷等政策有关。市场是实实在在的降温，说明政策管控非常有效。但对于一些符合购房资格的群体来说，认购新房其实会发现房源也是不足的。”易居智库研究中心研究总监严跃进告诉记者。

  中原地产数据显示：严格调控下，截至6月29日，北京二季度二手房合计签约在3.6万套左右，相比一季度的50980套下调了30%，也是最近9个季度市场成交量首次跌下4万套。整体价格从4月开始到现在3个月累计跌幅在6%左右，部分区域房源价格超过了10%，目前的价格大约回到了春节前后水平。

  中原地产首席分析师张大伟认为，价格下调比较明显的房源主要集中在很多换房客户为了继续买房只能低价处理房源上。因为成交量下跌，现在成交周期明显拉长，北京市场连环单比例非常高，这种个案有价格下调超过10%的。

  针对下半年，若是楼市调控政策继续收紧，是否将会影响上市房企销售业绩这一问题上，有分析人士认为，不排除部分企业采取以价换量策略。

  “房企之间的分化已经愈发明显，多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调。”张大伟对以上说法表示赞同，“特别是北京、上海等城市，房地产市场调控政策从严，对于这些企业来说，预计2017年全年市场很难乐观。”

  不过从长远来看，严跃进对房地产市场后续交易仍持乐观态度，他认为：“土地市场总体被看好，就说明了一点，即市场降温被理解为周期性的正常调整，后续依然有反弹的可能。”另外关键的一点是，北京近期借雄安新区等概念，房地产市场尤其是南部的土地市场更被看好，所以房企投资信心大增。

  而对于后续市场交易来说，他亦不排除会有小成色的“金九银十”出现，“换句话说，随着接下来供应规模的增大，预计后续交易量反弹几个月也还是有希望的。”