进入7月份，距离“石家庄楼市爆发”话题上微博热搜已经过去了三个多月。彼时，独立经济学家马光远曾置评“最看不懂石家庄的房价”。而在限购措施出台百天之后，石家庄楼市逻辑渐渐明朗了起来：冲高回落、热度不减。

  今年年初，石家庄房价曾一度失控。据媒体报道，有购房者戏称“一顿午饭的时间吃掉18万的房价。”而分析认为，石家庄此轮房价上涨是因为住宅供应短缺和购房潮的出现。3月17日，石家庄出台限购政策，在之后的三个多月时间里，调控政策效果显现，楼市降温。

  但石家庄作为京津冀区域的“第三极”城市，受到了众多外地品牌房企的青睐。截至2017年上半年，已经有包括万科、碧桂园、恒大、融创、绿地、保利、绿城、富力、荣盛、金科等在内的众多外地品牌房企进入石家庄。与此同时，以正定新区为代表，石家庄的土地市场热度不减。

  限购后市场回稳

  公开数据显示，从2016年3月到今年限购政策出台前的一年间，石家庄平均每个月都有数十个项目涨价，涨幅约在500~2000元/平方米之间，甚至一度领涨全国70个大中城市。而在主城区，二环以内的部分项目均价已超过20000元/平方米。

  3月17日，石家庄出台《关于加强房地产市场调控的意见》。规定非本市户籍居民家庭购买首套住房时，须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，限购1套住房。对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房。

  同时，提高住房公积金贷款首付比例，首套房最低首付款比例调整至30%，二套房最低首付款比例调整至60%，第三套房不办理公积金贷款。调整住房商业性贷款政策，首次购房商业贷款首付比例不低于30%，已有1套房并结清贷款，首付款比例不低于40%，未结清贷款首付款比例不低于50%，购买第3套住房，暂停办理商业性个人住房贷款。

  据石家庄当地媒体报道，限购政策实施后，石家庄楼市有所降温，一手房市场的来访、来电量减少，房产交易中心业务量下降约三分之二。此外，部分银行叫停了房贷业务，多家银行上调了房贷利率。

  根据克而瑞的统计，截至2017年6月30日，石家庄商品住房销售价格为1.5万元/平方米，与2017年1月1日的1.3万元/平方米相比上升15.4%。其中，中心城区商品住房销售价格为1.8万元/平方米，与2017年1月1日的1.5万元/平方米相比上升20%。

  不过值得注意的是，石家庄出台的限购政策仅适用于主城区，即长安区、新华区、裕华区、桥西区和高新区，而栾城区、藁城区、正定新区和鹿泉区等“新四区”并不在限购范围之内。

  易居智库研究中心研究总监严跃进认为，分区限购体现了与当地楼市实际相结合的导向，说明石家庄还需要有各类人口导入的政策。另外，由于目前房企的积极投资，分区限购可能反而会提高房企对于房价上涨的预期，进而出现变相涨价的做法。而限价房后续入市，也会对未来一段时间的价格上涨形成较大的压力。

  土地市场热度不减

  据统计，今年上半年石家庄共计挂牌出让91宗土地，其中主城区挂牌13宗土地、正定新区挂牌23宗土地、鹿泉区挂牌36宗土地、栾城区挂牌7宗土地、藁城区挂牌12宗土地，挂牌总面积为2520147.522平方米，约为3780.22亩。

  其中，以正定新区为代表，石家庄土地市场迎来了几场激烈的“土地争夺战”。6月2日，正定新区6宗共323068.03平方米土地公开拍卖。碧桂园、保利、万科等全国知名房企，以及天山、国瑞、中恒等本地房企共25家房企参与了此次竞拍。

  与以往土地拍卖仅竞拍土地总价不同，本次正定新区拍出的6宗土地采取了“限地价，竞配建人才安置房”的竞拍方式。每宗地块到达最高限价后，竞地价即告停止，如果有两家及以上竞买人愿意继续报价，且接受最高限价后，即转入竞配建人才安置房面积。

  最终，6宗土地全部成功出让，揽金42.33亿元。天山集团作为本土房企势头强劲，独揽3宗土地，成最大“地主”。其中，[2016]008号地楼面价最高，达到2.09万元/平方米，创下正定新区楼面地价新高。此外，北京北望管理咨询有限公司（金辉地产）、河北润洋房地产开发有限公司、北京金科展昊置业有限公司（金科地产）分别竟得[2016]007号地、[2016]012号地和[2016]013号地。

  不到一个月，6月28日，正定新区另推出3宗土地入市，再迎土拍高潮。而值得注意的是，本次土拍规则又一次“变脸”升级，从“限地价，竞配建人才安置房”改为“限房价竞地价，限地价竞房价”的“双限双竞”出让方式。同时，规定购买者在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。

  据介绍，“双限双竞”即在同时限定土地最高出让价格和房屋最高销售平均价格的前提下，先竞土地价格，超过土地最高限价的，以接受土地最高限价为基础，以房屋最高销售平均价格为基准，向下竞房屋销售平均价格。当房屋销售平均价格低于设定下限时，则停止竞拍，该宗地流拍。

  最终，北京金科展昊置业有限公司（金科地产）以4.73亿元的土地成交价斩获[2017]003号地，北京北望管理咨询有限公司（金辉地产）分别以3.01亿元、6.18亿元斩获[2017]004号和[2017]005号地。

  河北省不动产商会常务副会长、石家庄市房地产业协会党支部书记李水源表示，“10年内不得买卖”的限制，将有效打击炒房行为，是控制房价上涨的有力措施。

  严跃进认为，正定新区是后续和雄安新区接轨的重点区域，整体上有较好的投资空间，热度明显。而“双限双竞”“10年内不得买卖”等条件使房企在拿地时更加理性，进而避免土地高溢价的现象。

  外地品牌房企“花式”入石

  中国区域科学协会副理事长肖金成认为，在京津冀协同发展中，冀中南地区需要有一个中心城市，石家庄的发展潜力很大，未来10年左右石家庄有望发展成为超过500万人的大都市。而作为京津冀区域的“第三极”城市，石家庄近年来受到了众多外地品牌房企的青睐。据统计，截至2017年上半年，已经有包含万科、碧桂园、恒大、融创中国、绿地、保利、绿城、富力、荣盛、中冶、金科等在内的众多外地品牌房企进入石家庄。

  事实上，随着土地市场上的净地越来越少，外地品牌房企除了通过传统的“招拍挂”获得土地之外，还通过收购股权、输出品牌参与管理、合作开发等花样方式进入石家庄市场。

  6月9日，万科参股的石家庄万科润德翡翠房地产开发有限公司（以下简称“万科润德翡翠”），以9.1亿元竞得桥西区留村5.31万平方米旧改用地，溢价率超过69.46%，楼面价为5040.45元/平方米。该项目案名定为万科润德翡翠公园，宣告万科在石家庄的首个项目落地。

  事实上，早在三年前就有传言称万科将进入石家庄，终于在今年3月15日，石家庄万科房地产开发有限公司成立。半个月后，石家庄万科与石家庄创世纪房地产开发有限公司共同出资成立了石家庄万科润德。股权信息显示，石家庄万科润德由石家庄万科占股51%，石家庄创世纪占股49%，万科实际控股。而在此之前，石家庄创世纪房地产开发有限公司还曾与荣盛地产共同开发了荣盛锦绣学府项目。

  李水源分析称，在外地品牌房企不断进入石家庄的背景下，本土房企的生存空间被挤压，而本土房企前期储备了一定数量的土地，因此频频促成了其与外地品牌房企的合作。

  对于后来者万科来说，与已经扎根石家庄多年的恒大、保利、碧桂园等相比，已经错过了石家庄房价大幅上涨的时期，选择合作开发等方式开展项目利于其快速融入石家庄市场。

  万科润德翡翠公园项目不是个案，多个外地品牌房企都选择与本地房企合作开发的方式开始在石家庄“施展拳脚”。比如，恒大通过与河北四方房地产开发有限公司合作开发了林溪郡项目，保利通过“挂牌及合作方式”开发了西山御园项目三期以及裕华区橡胶厂项目，绿地通过收购青鸟控股集团旗下青鸟中山华府项目，开发了绿地中山公馆项目，绿城与河北卓阳房地产开发有限公司合作开发了西山桃花源项目等。

  随着外地品牌房企抢食石家庄楼市盛宴，有分析认为，石家庄楼市政策环境不仅不会放松，反而有望持续收紧。严跃进认为，除了限购政策，在土拍方面，今后不排除会有增加自持比例等各类限制条件出现，这是其他城市比较主流的做法，石家庄也会积极吸收新的土地拍卖理念，维稳楼市。