百货店旧址之上是写字楼的春天。近日北京商报记者注意到华堂商场原十里堡店已经挂出办公招商的横幅。华堂商场十里堡店闭店之后，原来经营所在的物业被物业方新城市广场接手。值得注意的是，这已经是十里堡新城市广场背后的阳光新业旗下第三家涉及改建写字楼的商场，作为市场先入者之一，近年来在北京市场上，阳光新业百货商场的布局上没有新的发展，而且在持续压缩。

  原十里堡华堂办公招商

  北京商报记者近日注意到，原华堂商场十里堡店已经挂出了办公招商的楼面广告。据相关工作人员介绍，原华堂商场十里堡店2-5层都将改造为办公楼，后续将进行出租，面积约在3万平方米左右，目前仍在进行部分清理拆除工作，预计9月入驻企业可开始进入装修。目前除了上述写字楼规划区域之外，商业区域的地下一层是盒马鲜生在经营，一层也有部分商户仍在经营当中，规划设计一层为配套的商业区域。

  去年华堂商场十里堡店撤店之后，租约到期未续约，华堂商场所在物业由物业方新城市广场收回继续经营。知情人士透露，目前该物业的运营管理方为“百联潮驿”，已经从新城市广场手中租下该物业，租期为20年。据该知情人士透露，这个百联潮驿在北苑有个项目为潮驿178。据资料显示，此前北京金百联创资产管理有限公司与阳光新业牵手拿下了原华堂商场北苑店项目，并改造为写字楼、设计配套商业。

  对于为何选择将物业由原先的商业形态调整为办公形态，北京商报记者邮件采访十里堡新城市广场物业持有方阳光新业，但截至记者发稿时，尚未收到回复。

  但纵观近年来北京商业地产的变化，从百货店转变为写字楼的案例并不少。就在新城市广场不远处，原西单商场十里堡店也被万科收购；此前关停的百盛百货太阳宫店将改建为写字楼；新近开业的中粮广场C座此前也是商场。业内人士指出，商业激流，写字楼风险较小。北京市场上这几年不少百货店原址变身办公楼，除与百货业低迷、写字楼风险相对较低以及一线城市写字楼市场仍较为理想的市场环境有关之外，百货店原来的物业也是原因所在。百货店物业体量一般相对较小，与重新发展商业的话，物业体量难以支撑。

  三处商场改办公

  有知情人士告诉北京商报记者，金百联创与阳光新业在西四环的项目阳光新生活广场仍有合作，后续西四环阳光新生活广场也将改造为写字楼。而北京市规划委丰台分局去年8月的信息显示，西四环阳光新生活购物广场总建筑规模约5.57万平方米，由于市场环境等原因，现已闲置多年。为解决该项目资源闲置的问题，将对现状建筑进行改造升级，在保留大部分现状建筑的基础上，局部拆除形成露天内街。改建后该项目建筑规模与原建筑基本一致，主要使用功能调整为小型办公及商业等。北京城建六建设集团有限公司作为项目承包商今年3月底举行西四环阳光新生活广场地块改建项目开工仪式。

  值得注意的是，去年4月开业的社交办公场所潮驿178也正是金百联创与阳光新业牵手接盘原北苑华堂商场项目后打造的项目。而原北苑华堂商场为北苑新城市广场的主力店，北苑新城市广场与十里堡新城市广场同为阳光新业运营的购物中心。

  包括此次开启办公楼招商的原华堂商场十里堡店物业，阳光新业旗下有3家商场涉及改建办公楼，且合作方均为金百联创。

  商场业务被压缩

  就北京区域来讲，根据阳光新业官网显示，总共也只有6家商场，分别是通州阳光新生活广场、西四环阳光新生活广场、分钟寺新业广场、朝阳新业广场（即十里堡新城市广场）、西直门新业广场、北苑新业广场，其中后三家此前均以华堂商场为主力店，如今上述位置的华堂商场均已关店，而根据北京市规划委丰台分局的公开信息显示，西四环阳光新生活广场闲置多年。十里堡新城市广场也在今年上半年被曝陷入开业混局,管理方阳光新业被指高层战略让人看不懂。公开资料显示，上述商场均开业较早，但近年来，阳光新业的商场业务在持续压缩。

  而查阅阳光新业近几年的业绩，阳光新业在商业地产上的颓势，事实上也是阳光新业整体的不景气。财报显示，阳光新业近三年归属于上市公司股东的净利润分别为5.85亿元、2018万元、-4.68亿元。

  根据阳光新业去年年报显示，在战略规划当中，原有的房地产开发业务和实体商业项目都不再成为新的调整方向，公司未来业务将主要聚焦在京津沪地区不良、低效资产的收购、改造、提升和退出。阳光新业在年报中表示，未来公司将继续专注于经营性物业资产管理领域，加速剥离传统住宅业务，积极关注一线城市的城市更新项目，以及包括但不限于与地产产业链相关的上下游机会，寻求多业务整合。在经营计划中，阳光新业提到，未来一年将加大成熟物业的资产处置工作，降负债、降杠杆，增加现金流及利润。目前受托管理物业进入城市较多，管理半径较大，实际带来利润有限，未来一年将进一步剥离非核心城市区域的受托管理项目，优化资产结构。

  对此，阳光新业给出的理由是，公司目前存量房地产住宅开发项目较少，整体实力与行业领先水平差距巨大，公司在住宅开发领域没有竞争优势，短期内也不具备塑造此方面竞争力的基础条件。 近年来，随着大量新型商业项目及电子商务的迅猛发展，导致市场实体商业项目总体供给过剩。此外，随着一线城市土地及资产价格快速攀高，城市更新项目越来越受到广泛关注，并推入市场。国内商业及办公租赁市场已进入一个竞争激烈、 分化加剧的新阶段，电子商务占社会消费品零售总额的比重逐年攀升。

  先发优势难敌生不逢时

  据悉，阳光新业的集中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业广场”为代表的区域购物中心；以“新业中心”为代表的城市综合体。 公司主要依靠租金收入、资产管理费用以及资产升值退出获取利润。目前阳光新业的商业项目多为体量较小的社区商业，因此经营及租金相对稳定。虽然目前公司租金收入不高，但具备一定的资产管理能力。

  但业内人士提起来，也不无惋惜之意。“那个时候阳光新业是一个‘商业运营+资本运作’两条腿走路的相对主流的投资商和运营商。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利告诉北京商报记者，但是后期随着市场进入者的增多，竞争就比较大，在竞争中出现不少相对优势的企业，阳光新业的曝光率却相对有限。在郭增利看来，阳光新业当时选择的发展路线和产品模型还是没有问题的，但是最后团队的流失比较严重，在商业上的专业人才基本上被各个公司挖走了。此外，在商业的运营商，就运营效率来说早期阳光新业的产品品质比较高，后来企业发展更重视资本而忽视了商业的运营。

  对于阳光新业商业与资本两条腿走路，郭增利用了“生不逢时”这个词。阳光新业在市场中可以算得上是抢占了先机，不管是运营模式还是早期做社区购物中心。早期市场产品多是重资产方式，但阳光新业已经有托管的意向。商业跟资本并驾齐驱，在当时的投资意向中，回报周期或者盈利模式是有区别的，商业产品是一个细水长流的行业，通过稳健递增的商业运营实现价值，而后者更追求较快的回报，这种矛盾在一定程度上影响了阳光新业的发展。

  但如今的阳光新业，竞争对手成长迅速，阳光新业很难说还有轻资产运营的优势。

  根据此前的消息，已经有企业考虑借阳光新业上市，业内人士指出，接下来的商业地产当中资本的角色会慢慢提高，因此阳光新业的壳价值是客观存在的，但是新的游戏操盘者要在资本和商业上保持平衡，也并非易事。