中新经纬客户端7月12日电(刘雪玉)作为全国楼市的风向标，北京从3月17日起出台了一系列史上最严调控政策。如今，调控将满4个月，北京楼市是否已回归理性？调控之下，购房者的心态发生了怎样的变化？

  案例一：

  对于首套刚需，或是购房的好时机

  研究生毕业的李女士，与朋友合租住在朝阳区常营附近的一个一居室。“决定买房，是因为不想再住在出租屋里了。”李女士在北京生活的5年时间里，至少搬了3次家。

  “每年几万块钱的房租，白白交给房东，不如自己筹钱买房。”在与家人商量后，李女士从去年开始看房。

  除了商品房，自住房也在李女士的考虑范围。“现在的价格要比政策出台前低很多，不如尽早出手购房。”6月中旬，李女士购买了定福庄附近的一套40多平米的一居室，总价约300万元。在李女士看来，政策调控后，房价趋于稳定，对于刚需人群来说，这时候购房是合适的时机。

  据朝青附近的中介机构向中新经纬客户端表示，近期市场成交量出现下跌，购房人群多以首套刚需或者换房人群为主，因此成交的周期也有所拉长。

  案例二：

  二套首付比例提高，换房计划被搁置

  “炒菜后，满屋子的油烟味，让我下定决心换房。”对于住在朝阳北路的王女士来说，换房这件事她已经考虑了半年之久。由于她所购买的房屋是开放式厨房，油烟排不出去，从今年年初开始，马上计划要孩子的王女士和丈夫陈先生，开始有换房的想法。正迎上北京出台史上最严调控。其中规定，二套房首付比例提高政策至60%，购买非普通住宅的首付款比例不低于80%。

  由于王女士购买的房源属于非普通住宅，首付款比例提高到80%，这让她换房的计划不得不搁置。“即便选择单价更为便宜的郊区购房，仍然会因为首付款受限，买不到心仪的大房子。”在密集的调控下，到底该不该换房，至今，王女士一家人依然在观望。

  案例三

  业主卖房很无奈，连续降价仍无人问津

  家住顺义的刘先生，此前曾贷款在顺义购买了一个140多平米的三居室。因马上面临结婚、工作地点也发生了变化，他想卖掉顺义的三居室，去市区买一套两居作为他和女友的婚房。

  从今年3月份开始，刘先生委托中介将房屋挂牌出售。“年初的时候，这套房子报价430万，当时还是有购房者来看房的，由于面积偏大，看房的人并不多。这样让刘先生感到焦虑与担忧，一波接一波的购房者只看不买，使得刘先生价格一降再降，房子总价从最初的430万已经降低到目前的380万，但是还是鲜有人问津。

  实际上，像刘先生这样降价出售的不是个案，不少业主也同样对目前的房价有担忧。伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖在接受中新经纬客户端采访时表示，北京二手房市场，随着需求的减少，交易量的回落，越来越多的业主也开始放弃对房价的坚守。

  “一些着急出售回款的业主更是不断调低售价，以求快速出售，这也使得北京二手房价自4月份以来出现了连续下跌的势头。”胡景晖说，降价房源也不再仅仅局限在大户型高总价的非普通住宅，越来越多的中小户型普通住宅也加入降价行列，可以预见，北京二手房价已经进入下跌通道，未来房价或将迎来更明显的回落。

  他表示，在严厉的新政之下，如今整个北京楼市都在降温，目前来看，无论新房还是二手房，其交易量都处在了历史低位，甚至还有继续小幅下滑触底的趋势，鉴于目前北京新房和二手房交易量已经跌入谷底，所以未来北京新房和二手房交易量跌幅将逐步减小，并在低位企稳。

  中原地产首席分析师张大伟在接受中新经纬客户端采访表示，北京二手房市场，在政策调控后的前3个月，买卖双方在价格方面以博弈为主。“而7月和8月，两个月是房地产市场的淡季，成交量将继续低迷，成交价格也将继续下行。”

  张大伟认为，预计7月、8月，北京楼市成交价格可能会继续下降5%左右，价格或回到2016年10月份的水平。