“日边冲要无双地，天下繁难第一州。”这是乾隆皇帝南巡时路过涿州留下的千古诗句。涿州因紧邻北京房山区和大兴区，交通发达，又恰逢京津冀一体化等政策推动，近年来区位经济优势越发明显。

  近年来，河北省及涿州市先后批准成立了包括涿州京南经济开发区（以下简称“京南开发区”）在内的4个国家级和省级开发区，以期就此拉动当地经济发展。但《中国经营报》记者在调查中发现，虽然多个开发区规划都颇具气势和宏大，但由于同质化竞争以及缺人少编、招商乏力、机制不畅等原因，涿州的开发区发展存在房地产化过重的尴尬。

  规划宏大，定位重复

  从北京西站乘坐高铁仅需二三十分钟就可抵达涿州东站，这里交通较为便利，距北京新机场仅25公里左右，并且还有京津冀一体化发展的推动，区位经济优势很明显。

  目前，涿州市共有4个省级和国家级开发区，分别为京南开发区、松林店经济开发区（以下简称“松林店开发区”）、涿州经济开发区以及保定（涿州）国家农业高新技术产业开发区（以下简称“农业高新区”）。

  其中涿州经济开发区成立时间最早，于1992年成立，规划面积为17.5平方公里，现已开发11.5平方公里，后经省政府批准，加挂涿州高新技术产业开发区（以下简称“涿州高新区”）牌子；而京南开发区则成立于2010年，规划面积近40平方公里；松林店开发区则是在2011年经省政府批准的“省级工业聚集区”，规划面积为15.22平方公里；农业高新区则是于今年刚刚成立，规划总面积126.5平方公里，其中上述涿州高新区将包含在内。

  据记者粗略统计，上述四大开发区总规划面积约在200平方公里左右，而涿州全市总面积为742平方公里，城区总面积为30平方公里左右，四大开发区总面积约占全市总面积的24.49%，相当于再造6个现有城区。

  记者梳理发现，上述四大开发区功能定位有较多重叠，其中，与信息产业相关的就涉及涿州经济开发区、京南开发区、松林店开发区；涉及装备制造、汽车的有涿州经济开发区、松林店开发区；包含医疗的有松林店开发区、京南开发区；涉及金融服务的有京南开发区、农业高新区。

  资深产业研究专家柴磊表示，这与政府官员的考核机制有关，同一个县或市，资源和区位优势等都是不相上下的，当出现多个开发区时各兄弟单位很难避免雷同，“很多时候各个园区都是先圈定或者说先占好一个行业范围，至于以后能否发展，要不要发展该行业则另当别论。但当实际去园区看时，可能并没有那么多企业或行业入驻。”

  部分园区项目停工待建，招商乏力

  记者走访发现，尽管规划宏大，但实际却“瘦身”不少，部分招商项目甚至已经停工许久，而个别开发区受制于土地等原因招商迟迟难以落地。

  以松林店开发区为例，据其官网显示，成立于2011年的松林店开发区虽然其规划面积为15.22平方公里，但截至目前建成区面积仅为1.81平方公里，尚有13.41平方公里处于待开发状态。

  而在涿州经济开发区内记者也发现，园区内多个占地面积较大的如中煤科技园项目、歌华有线(14.130, 0.06, 0.43%)智慧云项目、铁路装备创新产业基地项目、涿州西热环保催化剂有限公司项目均处于停工、待建或未生产状态。

  此外，记者走访发现京南开发区的两大核心园区之一创新科技园的招商情况也不容乐观。据了解，创新科技园板块总规划面积约15平方公里，约占京南开发区总面积的37.68%，主要发展智慧城市等产业。但据京南开发区相关负责人介绍，目前创新科技园板块仅有一栋24层的中关村涿州创业园大厦，入驻企业也仅有20多家。“外地企业有的想要进驻，但是却没地开发。京南开发区原来规划的面积非常大，但一直都没有实现，包括现在也没有一个明确的区域地理范围。目前涿州市几个开发区都还在研究，首先要有一个明确的产业定位，要差异化发展，不能再同质化恶性竞争。”

  而据中关村涿州创业园内部工作人员介绍，这栋24层的大厦是由天保集团建设，只有少部分租给入驻企业和京南开发区政府部门使用。记者通过楼层索引名牌了解到，入驻的20多家企业中，与科技创新类相关的企业并不多见，而文化传媒、天然气能源销售、房地产开发和房地产经纪类企业占大多数。

  此外，记者在走访涿州市与中关村合作的重点项目之一 ——中关村创业公社涿州人才港时却吃到了闭门羹。据悉，该项目为去年3月启动，目的为推动京冀创新创业人才孵化进程。而当记者进入该大楼内试图采访时却被不明身份的人员阻拦，并表示，“负责人不在，项目尚未投入使用。”记者从涿州市有关部门了解到，该项目现为河北省审计厅工作组临时驻地。

  房地产先行，乱象难止

  尽管规划宏大，但开发区招商进度却十分缓慢，而房地产市场却在超速前进，同时，商改住、工改住、违规销售等现象屡见不鲜。

  记者在走访京南开发区另一重点园区——码头国际健康产业园时发现，该园区规划总面积24.8平方公里，定位为智慧医养服务园，目前仅有一座占地面积1000亩的北京301医院涿州培训保障基地项目。但据上述京南开发区相关负责人介绍，目前码头国际健康产业园尚未建成，所以还无法招商。“我们不能指着一片麦子地就和企业谈招商。”

  虽然产业园招商工作至今尚未正式启动，但记者发现，房地产项目却已经在当地炙手可热，多个项目虽然刚起地基，但销售却已是如火如荼。

  记者在走访京城九里项目时了解到，其一期预售证颁发日期为今年4月28日，但项目于去年9月就已开盘，目前所剩房源已然不多。“我们是在40年的商业用地上盖的70年住宅。”工作人员解释说，“目前还有三栋尚未开盘，再开盘肯定还要涨价，这都是一贯的思路。”

  而记者在涿州经济开发区走访时发现，位于涿州市技师学院东侧的涿州创业园项目施工正在紧张进行，但据工作人员介绍，该项目土地为50年的工业用地，分平层公寓和4.5米层高的LOFT以及联排别墅，“项目之所以能拿地是以创业园的名义审批立项”。

  据京南开发区官网消息，自2014年至今，仅该区就已供应住宅、商住等地块22宗，合计总用地面积约为643648.17平方米，总建筑面积超2200954.82平方米。

  据涿州市统计局提供的数据显示，2014~2016年涿州市固定资产投资中的房地产投资分别为479499万元、854398万元、1075222万元，建设项目投资分别为1216363万元、1121064万元、1272367万元，房地产投资增速始终高于建设项目投资增速，且房地产总投资金额在2016年反超建设项目总投资金额近4倍。

  事实上，河北省也已经意识到上述问题，并于去年4月发布《关于加快开发区改革发展的意见》（以下简称“《意见》”），《意见》出台了6项改革重点措施，其中引人关注的是要实施优化整合，即各县（市、区）管理的省级开发区，实行“一县一区、一区多园”，现有两个以上的，整合为一个开发区。但据上述京南开发区相关负责人透露，应开发区改革要求，京南开发区于去年8月就已完成改名，但目前并没有太大的实际变动。

  在采访中，京南开发区相关负责人说，京南开发区过去之所以招商等进展缓慢，确实与管理体制不顺、缺人少编有较大关系。“京南开发区作为保定市下属管委会，虽然和涿州市一样都是县处级平级单位，但我们所在的地盘是属于涿州的，土地指标也是由涿州分配，所以比较麻烦。但现在已经明确京南开发区将委托涿州市管理。”

  但记者在近日的采访过程中仍然遇到类似尴尬，当记者来到京南开发区采访时被告知需要经过涿州市有关部门批准，而当记者向涿州市有关部门发出采访请求后则被告知“京南开发区与涿州市平级，涿州市无权管理”。

  《中国经营报》记者分别就开发区管理、招商运营、房地产等情况向保定市政府、涿州市政府及涿州市有关开发区发出采访请求，但截至记者发稿前尚未获得回应。