房地产投资增速将呈现"先扬后抑"的局面,在二季度高点后即将见顶回落,结束与销售及到位资金增速的背离走势。

  5月，房地产成交和房企到位资金增速继续回落，开发投资增速首次"刹车"。预计下半年，房地产调控政策难有明显松动，市场成交同比持续放缓；到位资金增速将继续缩窄，房贷利率可能明显上调；开发投资增速步入下行阶段，但跌幅不会太大。

  市场成交持续放缓，库存结构矛盾待解

  当前调控政策呈现"限购+限贷+限价+限售"的"四位一体"严控状态，各地收紧措施还在陆续推出。随着调控效应持续发酵，市场预期逐渐由疑问被引导向认同并习惯这种节奏，更多紧缩政策的出现和调控范围的扩容也多在市场预期之中。目前需求趋于观望，市场成交增速大幅回落。1-5月份，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%；商品房销售额43632亿元，增长18.6%。相比去年4月的高点，两项销售指标增速回落幅度分别达22.2和37.4个百分点。5月70个大中城市新建商品住宅价格算术平均环比增长0.75%，较上月

  涨幅微增0.02个百分点。其中一线城市增速继续大幅下挫，二线与上月增速基本持平，三线城市涨幅继续扩大。房价同比连续第五个月放缓，收窄至9.68%。

  预计十九大前行业政策难有松动，对热点城市维持严厉，成交同比回落态势将在下半年延续。交易量的萎缩也会带来价格预期向下反转，房价增速亦同成交类似，呈现一二线增速"低头"、三四线相对平稳的分化走势。

  如何评价当前的库存水平，是表征上的缓解，还是结构性的扭转？对此笔者认为前者多于后者。今年前5个月商品房待售面积下降了3521万平方米，若从去年初的最高点累计至今减少了7913万平方米，确是取得了一些成效。但是结构性矛盾还没有根本解决。以数据相对

  完整的22个重点城市和其他城市的库存变化粗略对比来看，重点城市库存自去年初一路下降，而其他城市则较基期多有所增加。销售火爆的三四线城市更多的像是分布上"散点开花"，体量上"沧海一粟"。除城市圈中周边的强三线城市以外，其他大多还未走出高库存阴霾，并且对行政政策的依赖性较强，需要一些定力和耐心。下半年在政策驱动下三四线楼市还能维持阶段性稳增，对总体销售形成一定支撑。

  按揭规模占比双降，房贷利率明显上调

  从开发企业到位资金来看，1-5月份同比增长9.9%，增速一年内缩窄了6.9个百分点。在各项资金来源中增速下降最明显的当属个人按揭贷款，1-5月份增速仅8.6%，较去年同期降幅多达约50个百分点。房企主要融资渠道均有不同程度的限制或收紧，到位资金增速将继续缩窄。

  去年银行将信贷资源大量投放到住房按揭贷款上，新增个人房贷占新增贷款的比重曾一度高达39.2%，出现过度扩张倾向。今年金融端"去杠杆"扼住了房贷失控的苗头，房贷投放额度将在总量控制目标下大幅削减。同时叠加市场流动性趋紧下资金成本上升，倒逼银行通过提高定价的方式重新调配资产。预计今年个人住房贷款规模和占比双双下降，重点地区首套、二套房贷平均利率将明显上调。

  地产投资先扬后抑，增速步入下行阶段

  2017年1-5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，是年初以来的首次增速回落。预计下半年房地产投资增速趋于下行，空间相对有限。

  房地产投资增速下行趋势确立。商品房成交同比增速下行已满一年，这次开发投资相对成交的滞后期比以往更长，自年初起逆势上升，直到5月才有"刹车"迹象。这其中有土地市场补库存的原因，也有来自三四线棚改货币化安置的强支撑。然而在行业下行的小周期中，房地产投资在上半年出现的高增长难以为继。销售增速的大幅下滑必然拖累后续开发投资，金融监管的加强和资金链的不断收紧也将形成硬约束。预计房地产投资增速将呈现"先扬后抑"的局面，在二季度高点后即将见顶回落，结束与销售及到位资金增速背离的走势。

  不过开发投资情况不会太差，增速为滑落而非跌落。这主要得益于土地供应规模的扩大。在热点城市，土地市场的热度主要取决于政府推地的数量。盯住消化周期调节用地供应的"以需定供"新政出台，为缓解热点城市供地"饥渴症"提供了依据，其中也包括库存下降较快的三线城市。今年以来，土地成交面积增速一改数年徘徊在零值以下的颓态，1-5月份同比增长了5.3%，强三线土地溢价提升。同时，与以往齐明齐晦的态势不同，在抑泡沫和去库存双核并行的背景下，开发投资更似"东方不亮西方亮"，不少房企将目光转向了以去库存为依托的部分三四线城市。土地购置和去库存政策的对冲，将减缓开发投资增速下降的速度，下行空间相对有限，预计全年增速在5%左右。

  长效机制再响号角，住房租赁改革起航

  继去年国务院关于建立购租并举住房制度的意见出台后，时隔一年住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，打响了针对住房市场供给侧改革的第一枪。目前我国流动人口达2.45亿，且在总人口中的占比呈上升趋势，必然产生过渡性或长期性的租房需求。按城镇人口7.9亿人、房屋自有率70%、人均居住面积30平方米、平均租金30元/平方米/月保守估计，我国住房租赁市场容量可达上万亿级。

  缘何租房未能成为主流？固然由传统观念、"丈母娘效应"催化的"特刚需求"是一个重要理由，但更关键的原因在于供给没有跟上。一方面供给少，住宅租赁市场规模远不及住宅销售。以上海为例，其租房市场在国内属相对发达，但去年底地方统计局发布的数据显示，上海住宅出租面积尚不足商品住宅和二手住宅销售面积的1/36。另一方面专业的供给更少，租赁房源普遍呈现"小而散"的特征，以个人为主体进行供给的能力有限，缺乏大规模供应且专业化运营的机构。新法规即从供给侧源头鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，以提供高品质、规范化的服务。

  租赁关系问题也是困扰租房市场发展的一大痛点，针对承租人常被"东驱西赶"以及"黑中介"、"假房东"、"霸王条款"等乱象，新规加强了对承租人权益的保护细化到租期、租金、居住证等，并鼓励签订长期住房租赁合同，有利于提升需求方的住房租赁意愿。此外对于住建主管部门、房产管理部门及地方政府等各监管主体的职责也做出了明确的划分，为培育住房租赁市场提供规范安排和监管保障。

  当然重点还需看政策的推进和落实，在此过程中还要至少考虑两个问题：一是提高住房租赁市场的资本吸引力。我国住房购租两个市场长期存在"定价倒挂"的现象，削弱了租赁市场对资本的吸引力。特别是在房价快速上涨下，核心城市二手房租金回报率已跌至2%以下，远低于发达国家5%-10%的水平。二是直接有效地约束出租人行为。强化契约精神的软环境往往需要系统配套的硬约束。这就要求建立健全社会信用体系，将租房行为纳入个人征信系统考量。

  （作者是交通银行金融研究中心高级研究员）