近800万高校毕业生，2.47亿流动人口……2017年，在人口净流入的大中城市，住房租赁市场注定不平静。

  “广州租房，说起来都是泪……”来自会展行业的广州网友“小田螺”去年曾在网上跟帖表示。他提醒租房者，如果预算充足，去找中介吧。而对于刚毕业还没什么收入的同学，建议更多考虑城中村或郊区的房子，并建议现场找房,“这个方法虽然累，但是最靠谱”。这一“史上最全的广州租房攻略”网帖的浏览量已达到了8万多次。

  在城镇化发展的洪流中，大批“小田螺”们涌入大中城市。如何解决他们的居住问题?

  7月17日，广州市政府官网公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，出台16条措施全力推进住房租赁市场发展。

  住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道。目前租赁房市场正日益受到重视，随着租赁房市场的快速推进，楼市格局也将迎来巨大变化。

  近日，住房和城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

  目前，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

  广州华南城市研究会会长、暨南大学管理学院教授胡刚对第一财经分析，租赁房市场的发展，将加速人口向一二线城市的集聚。“房价高阻碍了年轻人特别是刚走出校门的学生在大城市落户，租房新政使年轻人有了新路，降低了入户城市的门槛。”

  一般而言，外来人口流入越多的城市，对租赁房市场的需求就越大。第一财经记者对这12个城市的常住人口、户籍人口、城区人口等数据进行了统计梳理，以探知租赁房市场未来的发展方向。

  深圳外来人口最多

  数据显示，目前深圳的外来常住人口最多。去年深圳常住人口达到了1190.84万，但户籍人口只有384.52万，非户籍常住人口达到了806万，占常住人口比重高达67.7%。

  在2016年深圳户籍新政实施之前，非户籍常住人口的占比要更高。作为城区人口过千万的超大城市，深圳的人口结构存在严重倒挂。去年8月，深圳市政府印发《关于进一步加强和完善人口服务管理的若干意见》、《深圳市户籍迁入若干规定》(下称《户籍规定》)以及《深圳市居住登记和居住证办理规定》，继续深化户籍制度改革，提高户籍人口比例及结构优化。

  新的人才引进政策将纯学历型人才入户条件放宽至大专，技术型人才入户条件放宽至中专+中级职称，技能型人才入户条件放宽至紧缺急需工种高级工，只要满足条件即可申请入户，不设指标数量限制，多多益善。在投靠类迁户政策方面，入户条件同样有了适度的放宽。这一政策的出台也被外界称之为“史上最松”的落户政策。

  新的政策之下，去年深圳户籍人口增加49.8万人。2016年末，深圳户籍人口在常住人口中比例为33.99%，较上一年增加2.79个百分点。按此趋势，今年这一比例仍将显著提高。

  繁华的深圳市区

  不过，深圳居民的住房自有率相当低。2015年末，深圳常住居民家庭住房自有率达到34%，比2010年提高7个百分点，这一比例不到京沪穗的一半。也就是说发展租赁房市场，深圳最为迫切，市场空间也最大。

  在深圳之后，广州的非户籍常住人口也达到了533.85万。尽管总量没有深圳多，但是随着近两年通用电气(GE)、思科等一系列大项目相继落户广州，广州的人口流入不断加快。数据显示，2016年广州市常住人口首次突破1400万人，达1404.35万人，比2015年末增加了54.24万人，增量居全国各大城市之首。

  广东体制改革研究会副会长彭澎对第一财经分析，在广州的东进战略中，黄埔和增城都有国家级开发区，这也是广州未来先进制造业重要发展平台，而产业发展将带动人口增长。

  为了进一步吸引人才，让人才能在广州安居乐业，7月1日起，《广州市关于完善公共集体户管理的通知》正式实施，城中145个受理点接受7类人员的落户申请，对符合广州市入户条件或有广州市户口，但无处落户的人实现落户“兜底”。这也是广州户籍政策迈出的重要一步。

  在广州之后，同处珠三角的佛山，非户籍常住人口也到了380多万，占常住人口比重为48%，作为珠三角最重要的制造业城市，佛山近几年得益于广佛一体化，产业转型升级也不断加快，城市平台建设加快，吸引了大量外来人口在当地置业。

  中国高校毕业生逐年增加，同时经济和城镇化的发展也带动了流动人口的迅速增长。

  中西部大城：人口流入加快

  如果说东部沿海城市的外来人口流入量大，非户籍人口占比较高的话，那么中西部的几个省会城市虽然外来流入人口占比没有那么高，人口流入的速度却在不断提高，对租赁房的市场需求增长迅速。

  例如本次试点的4个中西部城市，武汉、郑州、成都和合肥，所在的省份都是人口大省，是所在省份的单极核心城市，近几年随着大量的产业转移落户，这些城市的经济发展速度不断加快，周边大量地市的人口流入。

  以郑州为例，郑州是2011~2015年河南全省唯一的人口净流入地区，外省流入河南人口的37%和省内流动人口的60%均流入郑州，“十二五”期间郑州净流入人口达185万，仅比深圳少1万，在全国大中城市中位居第七。

  今年6月，河南省社科院发布的《河南城市发展报告(2017)》指出，目前河南的情况是，农村人口大多直接向郑州等大城市流动，再加上三四线城市人口也在向郑州转移，造成郑州人口激增，三四线城市人口流失。

  彭澎说，随着产业由沿海向中西部的转移，像郑州等地的经济发展不断加快，收入也不断增加，与沿海发达地区的收入差距不断缩小，就近就业、就地城镇化成为很多人的选择。在这种情况下，河南外出农民工增速呈逐年回落趋势。这其中，大量的人口就进入郑州。

  在合肥，2016年末全市常住人口786.9万人，比上年增加7.9万人，增长1.0%;比2010年第六次人口普查时增加41.2万人，年均增长0.9%。

  值得注意的是，像郑州、合肥、成都等中西部城市，除了主城区之外，辖区内还有不少县市和远城区，在加快城镇化的过程中，县市的人口也会大量进入到主城区。因此主城区非户籍人口除了外地流入，也有很大一部分是本市辖下的县市和远城区的人口流入。

  厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析，像郑州、合肥等二线城市，对大学生落户限制很少，因此外来人口也很容易落户到这些城市。但面对日益高涨的房价，这些落户的外来人口在买房难的情况下，也有较大的租房需求。“所以仅仅户籍是不够的，还要解决好安居的问题，这样他们才能在这里乐业。”

  丁长发说，像合肥、郑州、武汉等城市，通过发展租赁房市场，有利于进一步吸引人才落户，有效匹配当地的产业发展，并加快当地的“弯道超车” 步伐。

  租赁新政利好大城市发展

  分地区来看，首批试点的12个城市中，东部沿海地区达到了7个，其中仅广东一省就占了4个;中西部和东北共5个，均为省会。按行政等级来看，12个城市中，有8个副省级城市，2个地级市省会，只有佛山和肇庆是普通地级市。若按照市场对城市的划分，则包括了广深两个一线城市，以及另外9个二线城市，三四线城市则只有肇庆一个。

  值得注意的是，作为三四线城市中的唯一代表，肇庆的户籍人口比常住人口多了30多万，这说明，肇庆有不少人口流向了广深等一二线城市，这也是大部分三四线城市的现状。不过随着广佛肇一体化发展，也有不少广州购买力涌向了肇庆。另外随着城镇化的提速，肇庆中心城区也在不断壮大，辖区内不少县市的人口也进入到地级市城区。

  从城区人口来看，首批12个试点城市中，广深两个一线城市的城区人口都超过了千万大关。武汉、郑州、南京、成都、沈阳和杭州也都是城区人口超过500万的特大城市。厦门、佛山和合肥也是快速发展中的二线城市，厦门和合肥城区人口都超过了300万。只有肇庆的城区人口在100万以下，2015年的数据为71.33万。

  实际上，在这12个城市之外，其他城市也在加速发力租赁房市场。例如，根据上海住房发展“十三五”规划，上海预计新增供应住房用地共计5500公顷，其中租赁住房用地为1700公顷，占比约为31%。与这1700公顷租赁住房用地相对应的，是上海市拟在“十三五”期间推出租赁住房共计70万套，让其成为房地产市场的“压舱石”和“稳定器”。

  丁长发对第一财经分析，城市只有一定的规模才有可能产生集聚效应，才有更多的产业发展可能。中心大城市拥有更好的教育、医疗资源，更好的交通、文化、体育等基础设施和公共服务，和更多的就业机会。因此，大城市对年轻人拥有很强的吸引力，很多年轻人都想在大城市留下来。

  丁长发说，现在很多大城市的房价非常高，很多年轻人已经不大可能在这些城市买得起房子。因此，大力发展租赁房市场，同时让租房者也能享受到城市的公共服务，这对年轻人来说很有吸引力，这样年轻人就不用着急去买房子，有更多的年轻人可以进行创新创业，这对城市的经济发展、转型升级都有很大的促进作用。

  “租赁房市场除了一部分由存量的房东提供外，未来更需要政府加大租赁房供应的步伐，通过解决基础的公共产品供给，解决外来人才的宜居问题。”丁长发说，租赁房市场的发展，将促使人口进一步向一二线大城市集聚，而轨道交通的发展也将加快都市圈的进程。

  刚刚从王石手中接棒的万科董事会主席、首席执行官郁亮，近日接受媒体采访时认为，中国城市化已经进入第二阶段。之前中国的大城市是不断扩张“摊大饼”，近年来，特大城市的承载能力到了极限，要素价格上升，企业、劳动力外溢，加上轨道交通快速发展等因素，形成了城市圈、城市带的发展。

  他认为，轨道交通将极大加速第二阶段城市化的到来。“结合我们回到“只住不炒”的原点、初心，再加上金融缩表等背景，我认为我们中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。”