北京 “3.17”开启的史上最严一轮楼市调控至今已经4个月，北京楼市悄然巨变，从狂躁到冷静，可以说是冰火两重天。

　　国家统计局数据显示，北京二手房价已经连续两个月领跌全国(6月环比降幅1.1%)，而且与以往调控给人的感受不同，这轮调控给人最直观的感受是房价真的降了，降幅甚至高于官方数据。

　　先来看一张图直观感受一下：

　　从这个图表可以看出，无论是中心城区还是新城区，北京有30个楼盘的挂牌价在6月下调幅度超过17%，其中有12个楼盘调价降幅超过20%。

　　北京二手房价真的降了这么多吗？这张表能否代表北京楼市的现状？现在到底适合继续观望还是该出手时就出手？带着这些问题，证券时报记者以购房人身份对北京二手房市场现状进行了调查。

　　一、北京中心城区普通住宅

　　北京中心城区的房价向来比较坚挺，在这轮降价潮中，这里能降多少呢？

　　从下图可以大致了解一下北京中心城区当前的二手房成交均价。

　　来源：链家APP

　　东城区：区位优势，南二环附近成交单价降幅不到6%

　　证券时报记者先选取了东城区南二环外某小区，该小区目前只有2个5月份挂牌的在售房源，7月带看次数均在10次左右，比6月的带看次数明显增加不少。其中一个95平方米的2居室，挂牌总价750万，单价7.89万。而6月30日成交的同类(朝向、面积相同)房源总价720万，单价7.58万元。

　　“报价750万这个房子，价格还能谈，跟之前成交价720万差不多就能卖，业主给客户留了还价空间，具体能降多少还取决于付款方式。”某大型中介工作人员告诉证券时报记者。

　　当记者问到带看次数多起来的原因，该工作人员表示，“3.17”之前有单价8万左右成交的，现在单价降到7万多一点，价格让步空间已经蛮大了，所以带看次数比之前稍微多一点，而且政策出完头一两个月影响是最大的，现在过了几个月到了比较平稳的时期，有的客户可能感觉现在价格比较合适，市场成交又比较缓慢，该出手时也有考虑出手的。

　　“最近看房的客户比4、5月份时稍微多了一点，成交量也大了一点，可能是因为个别业主愿意调价下来。”上述中介说，前几天有个5月挂牌的260平方米4居室刚把挂牌价下调到1800万，之前挂的2100万太高了，连咨询的客户都没有，下调后的价格还能再谈。

　　证券时报记者测算，虽然上述4居室的挂牌价下调幅度达到了14%，但是比较该小区成交记录发现，与最高点相比，最近的成交单价降幅不到6%。

　　对此，该中介表示，东城区的区位优势在市场平稳、客户减少后就体现出来，降价幅度与其他区域相比不是特别大，当然之前其他区域疯涨、价格虚高时，东城区涨幅也不是特别大。

　　朝阳区：望京某小区，投资客多，成交单价降幅9%

　　还记得文章开头的那个网友制图吗？这次证券时报记者咨询了图中降幅最高的那个朝阳区望京地区某小区的情况。

　　据某中介的工作人员介绍，现在该小区成交单价在7万左右，“3.17”之前最高单价8万多，现在降下来了。“该小区都是一居室的小户型，业主大部分是投资客，现在价格已经比较便宜了，好多客户就是因为便宜才买的，有的房源总价最高时370万-380万，现在是270万-280万，降了100万左右。”她说。

　　该中介表示，望京片区有两个板块，公房区和商品房区，价格低点的小区单价6万-7万，高点的小区单价7万-9万，与“3.17” 之前比均价降了10%-15%，现在的价格相当于去年下半年的价格。她认为，如果现有政策不变，房价还会小幅下降。因为贷款政策不变，很多客户还是选择观望的话，要想成交只能降价了。

　　证券时报记者比较该小区某相同朝向、相近面积房源的成交记录发现，最近的成交单价比最高时下降了9%。

　　二、北京城市副中心通州：双重限购，成交价降幅不到10%

　　再来看看北京城市副中心通州区域的情况，证券时报记者找到通州果园附近的某小区，在售房源挂牌均价在4.5万，不满5年的价格会低一点。

　　某大型中介工作人员告诉记者，目前通州城区成交均价在4.8万到5万左右，老校区、位置偏一些的在4.1万到4.2万，新的房子在5.5万到5.6万。“我们店周边小区新政前的成交价达到5.6万，目前成交价5.1万，面积越小的因总价低，单价要比大面积高。之前2居室成交均价5.5万左右，现在每平方米降了3000到5000元，有的可能差距更大，主要看社区品质。位置好近地铁的降得少；个别急售的降得多，有一个90多平方米总价520万的，现在有480万成交的，降了40万，降幅不到10%。”他说。

　　当记者谈到其他区域有房源挂牌价降幅很大，该中介说：“有的业主心理价位还处在新政前想卖高价呢，报出来太高，看的人都没有，知道目前的行情后，就会往下大幅调价，所以他们的调价幅度就显示特别大。而有的了解行情的业主报价相对理性，再略微讲价就能成交，他们的调价幅度就不大。”

　　该中介表示，现在通州的房源量不算多，好多之前卖房为换房，现在换不了了，就不卖了自己先住着。现在成交量不多，客户观望程度比较高，也担心价格下降，成交速度放缓了。现在价格确实往下走，一般的报价都有讲价的余地。他估计价格还会往下走，因为没有成交的话，业主想成交就得往下调价。

　　该中介同时提醒，通州属于双重限购，有北京户口但不是通州户口的家庭，名下无房的才能在通州买一套房。

　　三、北京新城大兴：房源多成交少，预计成交价降幅约10%

　　除了北京中心城区和城市副中心，北京新城大兴因近年来卖了不少高价地、房价迅速上涨而备受关注。

　　证券时报记者从链家网上了解到，大兴枣园附近的某小区近两个月来几乎零成交，最近成交是在5月份，某2居室的成交总价450万，之前挂牌价格是510万，中间调过一次价，实际成交价比最高挂牌价下降了11%。而该成交价格与同类房源在3月时的成交总价535万相比降幅高达16%。不过，6月新挂牌的同类房源总价500万，价格反而上涨了。

　　对此，该小区附近某大型中介门店的工作人员告诉记者，5月成交的那套房靠小区最里面，业主着急用钱，价格确实比较低，而6月新挂牌的这套房报价确实有点偏高了，同类房源目前成交价格应该在480万左右。

　　如果按照上述中介所说，现在480万的成交价格与3月的535万成交价格相比，降幅在10%左右。

　　“现在房价是降了，小区内没有税费的房源成交单价在5万到5.5万。”上述中介工作人员说，最近看房的人挺多，但是该小区却没有成交，是因为整体报价偏高。另外，现在市场房源多，可选择性多，很多人购房不是特别急迫。“现在的报价都还可以谈，具体能谈下多少，主要看房主心态吧。”他说。

　　四、北京中心城区所谓“学区房”

　　因各学校的教学质量有所不同，名校周边的二手房备受追捧，价格节节攀高。不过，北京“3.17”新政后，北京市住建委要求中介不得参与炒作天价学区房，并把“学区房”列入违规房源信息，再加上4月出台的北京市教改新规，令所谓的“学区房”价格应声下跌。曾经价格最坚挺的所谓“学区房”到底降价了多少？

　　西城区德胜片区：部分同类房源成交价下降13%

　　证券时报记者从某中介门店了解到，西城区德胜片区所谓的“学区房”，3月份最高成交单价达到15万，一居室单价更是高达16万，现在成交均价在13万左右，1平方米降了2万，降幅在10%-15%左右，现在房价又回到去年“9.30”政策之前水平了。“我这个月成交了4套房，单价都在12万左右，比3月时一平方米降了3万。”她说。

　　不过，该中介工作人员认为，去年德胜片区的“学区房”才12万左右，今年最高涨到15万了，价格一旦涨上去，再降10%意义不大。

　　“二手房每个业主心理变化不同，长远趋势来说房价不会跌，政府只是控制在某个范围之内，过两年还会涨，因为北京三四环之内没有新增土地供应，买的就是这种稀缺性。而且这里房源大多是当初单位分的老公房，现在卖到几百万上千万，心理的变化已经有了，还能再降吗？”上述中介工作人员说，目前在售房源大多是“3.17”政策之前登记的，业主主动下调了一点价格，但没有新房源出来，德胜片区着急卖房的人很少。长期看，买方博弈不过卖方，卖方不着急用钱，不需要换房，而买方是刚需。

　　另一家中介工作人员则向证券时报记者表示，德胜片区成交均价大概11万-14万，小区环境好点的13万，环境差点的11-12万，好的小区价格没怎么降，环境差点的确实降了不少， “3.17”后降了近20%。他认为，未来房价还会降一点，但不会降太多，毕竟成交量比4、5月份时增加了，因为刚出政策时很多人观望，这段时间房价确实下降了，就有买家出手。

　　不过，证券时报记者比较某小区同类房源的最新挂牌价与成交历史记录发现，某房源最新挂牌价比同类房源4月成交价下降了13%。

　　东城区和平里片区：部分成交价下降17%

　　证券时报记者从某大型中介门店处了解到，和平里片区成交均价10万-11万，精装修的价格高点在11万多点，而3月最高时单价达到13万-14万，降幅最多达30%。目前网上报价还可以谈，如果业主着急卖，价格可以折让很多。

　　“如果没有成交量，价格还会往下走，价格能接受有成交了，房价就不会大幅往下走了，小波动而已。”该中介工作人员说，目前看房价不会再涨，是往下走的趋势，但也不会太跌，因为跌太多就没人还房贷了。

　　上述中介工作人员向证券时报记者表示，这一片买房的都是刚需，包括昌平、朝阳、大兴、通州，甚至房山、延庆的都来这边买房，都想给孩子更好的教育。“北京人多呀，你不买有人买，而且有的孩子明年上学的，今年不买不行啊，为啥说3月出政策后4月仍有成交，就是这个原因。”她说，还有一个原因是国家历年来的调控让大家觉得房价回落是暂时的，眼前吃点亏，但为了孩子没办法。

　　该中介工作人员还建议，现在市场是往下走，如果是换房的可以先出售然后再买，先卖一个高价，但出售前先了解好要买的区域，锁定意向的小区。

　　证券时报记者同样比较了某小区同类房源成交历史记录，某2居室7月最新成交总价为582万(单价10.6万)，比3月19日成交的同类房源总价702万(单价12.7万)下降了17%。

　　五、调查总结

　　上述中介门店工作人员的说法可以作为购房参考，但有些观点也不能全信，比如他们说的房价降幅15%、20%或30%，可能只是一个大概的情况，有的是个别现象，证券时报记者比较有成交记录的同类房源得出的实际成交价降幅并没有那么多。

　　因为二手房的价格取决于多种因素，比如地理位置、周边配套、小区环境、楼层朝向面积、装修程度、有无税费、业主售房急迫度等因素都可能导致价格差异，即使同小区内、同楼层朝向、相同面积的房子，装修优劣、有无税费或业主是否着急用钱等因素都可能让总价相差几十万。因此，大家在选房询价的时候，最好在同等条件下进行比较。而且相对于主观性较大的挂牌价，同类房源的历史成交价更有参考价值。

　　宏观数据：7月二手房成交量或不足7000套

　　再来看看研究机构的宏观数据。

　　先看一下北京二手房成交量的月度情况：

　　从这张图可以看出，3月调控后，北京二手房市场快速降温，交易量断崖式下跌，6月交易量更是不足万套，与新政前的交易量相比，跌幅近7成。

　　而从7月的数据看，成交量还在继续下跌。伟业我爱我家市场研究院数据统计，7月中上旬(1~20日)，北京全市二手住宅共网签4651套，与6月中上旬相比下滑20.4%，同比去年7月同期下滑66.5%。日均网签量仅为232.6套，跌破300套，依此走势，预计7月全月北京二手住宅网签量将很大概率不足7000套，再创新低。

　　此前有专家曾表示，二手房月度成交量在1万套以下时，说明市场趋冷；超过2万套则说明市场过热。

　　再看一下北京二手房价的月度环比涨跌情况：

　　从上图可以看出，在“317新政”强势出台后，北京二手房价在3、4月份冲高后，开始逐步企稳回落，先是5月环比下跌了3.4%，之后6月又再次环比下跌了4.7%，不仅跌势持续，且跌幅有扩大迹象。

　　再看一下北京二手房成交均价周度变化情况：

　　从上图可以看出，6月第二周，北京市二手住宅成交均价为43959元/平方米，成交价较上周有1.3%的下降，结构性因素影响了成交均价：城六区的成交占比较上周下降了1.6个百分点。

　　链家研究院的数据显示，从“3.17”调控后百日的情况看，成交均价比调控当期下跌7.3%，之前价格较高的所谓“学区房”跌幅超过8%，西城和石景山均价下降最为明显，分别下跌7.7%和9.2%。客户议价空间持续走高，达到2016年以来的最高点。

　　专家观点：二手房成交量到谷底，成交价降稳中有降

　　听了中介的说法，看了研究机构的数据，再来听听业内专家对当前北京二手房市场的判断。

　　中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时表示，北京二手房市场的成交量在经历了前3个月的急跌后，现在基本到达低谷了，预计7月份的成交量在7000、8000套左右，已经达到历史低点。而成交均价在今年春节后半个月里就涨了10%，现在大概跌了8-10%，跌到了春节前后的水平。他认为，随着成交量到谷底后，价格变化就会放缓了，继续微跌的可能性较大。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受证券时报记者采访时认为，北京二手房交易量是呈逐月下降趋势的，6月8千多套，7月预计可能不足7千套。二手房价格是环比下降的趋势， 5月环比下跌了3.4%，之后6月又再次环比下跌了4.7%，7月应该仍然是环比下降的。

　　“接下来，我觉得交易量有可能会相对企稳回升，因为现在7、8千套的交易量有点偏低了，但是价格仍会保持稳中有降的趋势，而且不管是原来的高总价大户型还是中小户型都会进入到降价区间。”胡景晖说，当然，随着价格的下降，一些有购买实力的人会适时出手，这也是交易量会有所回升的一个原因。

　　链家研究院院长杨现领接受证券时报记者采访时表示，6月北京二手房网签8918套，较3月高峰水平下滑65.6%，为2015年2月以来的最低点，近期价格在继续下跌，和3月峰值相比下跌8.1个百分点。预计接下来全市场的月度成交量将保持在1万套以下的低位水平，成交均价还有松动的空间。

　　“从链家的先行指标来看，目前的带看量、新增客源等虽未继续下滑，但是和前期相比仍然处于低位(调控前的50%左右)，且缺乏信贷支持的需求端尤其是换房需求难以释放，因此预计后期的成交量将保持低位，业主报价预计将会继续回调，带来成交价格的继续松动。”杨现领说。

　　官方表态：二手房市场已进入下行通道

　　最后再来看一下北京市对于当前二手房市场的官方表态：

　　7月11日，在“北京市推进供给侧结构性改革成果新闻发布会”上，北京市委全面深化改革领导小组办公室专职副主任胡雪峰表示，针对房市尤其是二手住房市场过热情况，继续贯彻落实去年“9.30”新政，今年3月17日以来打出房地产调控一系列组合拳，密集研究出台18项房地产市场调控政策措施，包括细化限购限贷政策、遏制炒作天价“学区房”、清理整治“商改住”、严格产业项目管理、加大住宅用地供应和在途项目开工入市力度等，从“控”和“供”两方面发力，严格严密精准调控。目前，市场过热的苗头得到有效遏制，新房市场延续总体平稳的态势，二手房市场已进入下行通道，购房需求明显回落，调控效果符合预期，市场出现量缩价稳的积极变化。