上海拧紧预售证“阀门” 开发商怠于领证或“捂盘惜售”

  验资挑客 多房企患开盘“拖延症”

  今年以来，沪上商品房预售许可证审批“阀门”越拧越紧，房企的定价申请受到多方限制。

  上海市住建委官网数据显示，前3个月平均每月有11个项目拿到预售证，其中2月份只有3个楼盘获得预售证。4月至6月预售证审批量分别为20个、18个和29个。7月截止到26日，有17个楼盘获得预售证。

  连日来，《中国经营报》记者走访沪上浦东星河湾、保利熙悦、九龙仓静安壹号等多个楼盘发现，部分房企积极申请预售许可证，另有部分房企销售低调，看房需要验资排号，抱有惜售情绪，对于下半年预售许可证申请计划，也显得相对保守。走访中，楼盘销售人员透露，近期上海市中心城区单价10万元以上的商品住宅，预售证基本没有希望通过，单价5万元以上的项目也在排队等候预售证。

  以上海浦东星河湾为例，上半年的月均销售量几乎维持在个位数。对此，星河湾上海公司相关负责人回复《中国经营报》记者表示，目前按照正常程序销售旧有房源，下半年尚没有拿证计划。

  针对近日出现的倒卖房号、捆绑车位以及团购装修费等楼市乱象，上海市住建委相继发布《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》（以下简称《意见》）和《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》（以下简称《通知》），肃清整顿市场。不过，记者采访中了解到，房产中介倒卖房号的情况依然存在。

  挑客验资 推迟拿证

  日前，在上海龙湖天璞项目售楼处，销售人员介绍，项目开盘的手续齐全，正在排队等预售证。

  龙湖天璞项目去年声称开盘，定价预计8万元/平方米，今年预售审批突然趋向严格，申请一直未予获批。

  公开资料显示，2015年12月，龙湖地产以46.5亿元夺得上海嘉定区江桥镇北社区地块，溢价108.34%，楼板价27084元/平方米，以“高端盘”的标准打造龙湖天璞项目。

  另外根据第一财经网报道，今年龙湖上海一共有8个项目有销售计划，目标销售额100亿元，仅龙湖天璞一个项目，销售目标就占80亿元。上海中原地产市场分析师卢文曦认为：“不断推迟开盘会对房企的业绩造成压力，由于集团在等项目的回笼资金，下半年肯定开盘，无非看接受哪种价格。如果扛过去，可能在6万元左右通过；如果扛不过去，为了回款很有可能降价补量。”

  记者在采访中了解到，有项目在认购期间提出要验资。“我们项目即将开盘，认购期间需要提供一份200万元的资产证明，不论股票、理财或者活期存款。”

  记者多方走访后，“一证难求”的说法也得到了印证。在上海宝山区保利熙悦的售楼处，内部人士介绍，地块在2015年取得，楼板价是2.23万元/平方米，当前预期均价5.1万元/平方米，具体价格要8月中旬开盘才知道。“今年很多项目卖不动，定价高的楼盘都在排队拿证。目前只能卖低价，否则就不卖房一直等。”该人士透露。据保利熙悦售楼处销售人员介绍称，买房要进行200万元左右的验资。

  卢文曦表示，开发企业入市的房源，几乎都要接受相关部门的指导价格，如果房价过高则须根据拿地和建筑成本说明缘由，如果双方差异过大，很有可能审批不过。

  同样在等待预售证的九龙仓静安壹号项目，销售人员表示，房源将分期推出，最先推出的均价或在13万~14万元/平方米，最后推出的预计会达到15万元/平方米。受到“限价令”的影响，具体要等9月份拿到预售证才知道。记者同时注意到，购房者需要通过预约才能进入看房。

  怠于领证 或涉“捂盘”惜售

  记者了解到，目前上海预售商品住宅的价格审批须经两道手续，区政府相关部门审批通过后，还须上报市级主管单位把关。在部分楼盘“忍痛”拿证售房的同时，部分楼盘并不着急申请，依靠前期获批的房源低调销售，或有“捂盘”嫌疑。

  “有些楼盘会顶着降价的压力出售，公司尚有资金保障，不着急拿预售证，等部门审批到现在，预期价格一直在降，如果不行就等下个月，必须卖出‘品质’来。”某项目销售人员表示。

  本报此前报道，星河湾集团上海项目在去年取得预售许可证后分批次开盘加推，或涉嫌捂盘惜售。近日，《中国经营报》记者再次来到上海市浦东新区锦绣路浦东星河湾项目售楼处，大厅内并无其他看房者，项目沙盘灯光处于关闭状态。

  销售人员介绍，上周末刚推出60余套109平方米和118平方米的房源，单价最高为9.95万元/平方米，均需要全款支付。“这批房子都在32号楼，只是剩余房源不多，目前仅剩一套118平方米的房子，而且内部锁着，若是需要得向领导打申请报告。”记者提出看样板房的请求，该销售人员表示要申请之后才可观看。

  上海市网上房地产数据显示，截止到7月27日，浦东星河湾在2015年7月18日取得的预售许可证中，32号楼共有63套房源，目前已签约22套，大部分处于可售状态。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道，目前部分高端楼盘的销售在打心理战，即上海市场的产品不追求去库存效应，很多房企则不愿意走现金流的模式，而是保持更高的利润。“所以从这个角度看，会带来很多新的营销模式，即要么推迟开盘，要么推脱无房可卖，有房的项目还要托关系才可以购买。”

  记者调查走访了解到，申请价格过高则无法取得预售许可证，卖得太低则达不到销售预期，不急于回款的开发商干脆选择观望，观望市场行情暂不领证，楼盘也暂时闭门谢客。

  在银亿公园壹号的销售中心，记者还未走进售楼大厅，就被保安拦下，在介绍人的帮助下才得以进入。项目销售人员介绍，由于银亿公园壹号在“限价令”之前拿到预售证，因此看房的人较多，而且所剩房源已经不足10套，集中在16~20层，每平方米均价在12万~13万元之间。不过，记者查询发现，丽晶博园（银亿公园壹号备案名）于2016年12月30日拿到预售许可证，累计住宅合同均价102324元/平方米共有住宅65套，目前仍有34套可售住宅房源，自拿证以来，其每月的销售量均维持在个位数。

  严跃进表示，部分项目在产品销售方面存在一些新问题。近期需警惕部分房企打游击的做法，即楼盘的真实销售情况和网上的数据并不一致，进而误导了购房者。

  监管“紧箍”收紧 顶风违规仍在

  预售证审批从严的背景下，上海中原地产数据显示，上半年上海楼市新增商品住宅供应仅239.6万平方米，同比下滑了44%。二手房则直接“腰斩”，上半年仅成交2.67万套，同比大跌52.16%。

  7月18日，上海市住建委发布《意见》。《意见》规定，开发商要在新房开盘至少10日前向公证机构申请摇号排序公证，在积累客户时，不得设置有利于内部、关系户等购房的入围条件，本项目代理销售企业以及其他房地产经纪机构的员工不得入围。

  同时，《通知》提出，除房屋和车库（位）等附属设施价款外，房地产开发企业和其他单位、个人不得向购房人收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。

  尽管监管部门三令五申，市场中的漏洞依然存在。日前，本报记者在一名中介人员的带领下走访九龙仓静安壹号。据其介绍，浦东星河湾项目的小户型尚未取得预售证，但已被内部预订。“也是想多卖点钱，所以晚一些再拿（预售证），具体什么时候卖待定。”该中介人员称。

  此外，记者此前以购房者身份探访大名城位于上海的紫金九号，发现项目存在68万元的装修款，且由企业统一精装交付，购房者没有选择余地。近日，本报记者跟进采访了解到，大名城紫金九号仍有房源在售。销售人员表示：“实际备案是毛胚房，但我们作精装交付，签合同时有两份合同，一份是购房合同，一份是装修合同。无论房型、面积，每一套的装修总价均是68万元。”

  针对房屋预售证和楼盘捂盘惜售问题，本报记者致电致函上海市住建委，截至发稿前未获回应。

  市场观察人士分析认为，当前房地产市场的价格管控，有助于稳定预售秩序，也可以鞭策房企积极降价，以降低购房者的购房成本。而开发商捂盘惜售，则无形中再次充当了房价上涨的推手。“从预售证管控的角度来看，该一轮审批节奏预计会持续到今年年底。”

  （特约撰稿毛中楠对本文亦有贡献）