存量房时代的到来加上政策的鼓励，大量资本开始涌进租赁市场，长租公寓可谓正当风口，市场对这个行业的估值更居高不下。尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。

  租赁市场，越来越被视为房地产“最后的红利”。

  近日，住建部等九部委发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。对于发展租赁市场，深圳其实已走在前列，特别是长租公寓市场早已呈现出爆发式增长。如今，租赁市场的风口又至，市场对深圳长租公寓市场是否又多一分期待？

  爆发式增长与翻倍的租金

  深圳长租公寓市场在2015年和2016年进入“爆发期”，相对“高租金”是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。

  说起这几年的深圳楼市，除了暴涨的房价和调控，长租公寓市场也极具话题性。

  深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，投资者多数在2015年至2016年带着资金和热情进入这个行业。据租赁平台合屋统计，截至今年年初深圳全市的长租公寓运营商已突破100家。记者调查发现，深圳目前的长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营；从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计。在罗湖区笋岗村，记者发现几栋农民房摇身一变就成为“创客公寓”，该公寓负责人表示还准备在其他城中村布局，可见传统的农民房出租屋也想在长租公寓市场上分一杯羹。

  “与旁边的城中村相比，这里的长租公寓已经算是豪宅级别。”刚刚毕业来深的陈天奇感叹道。

  在南山区塘朗片区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，俨然成为了一个“艺术小镇”。记者调查发现，虽然是旧工业厂房，但集悦城从外形上看与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”，一楼以配套餐饮为主，家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力。与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔，但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造之后租金翻了近一倍：一套仅为20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右。与其他长租公寓相比，集悦城的体量非常大。如果全部入住，未来这里将成为超过万人的社区。此外，集悦城仍在迅速扩张之中，在南山大学城片区也开始布局。

  长租公寓卖什么？主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修配套。但在陈天奇看来，这些公寓也有点“可望而不可即”：租金太高了。此外，记者调查发现，租住在集悦城的公寓每月还需要缴纳150元的管理费，水电费也高于正常住宅的收取标准。

  相对“高租金”，是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。正是因为这样的改造，也成为深圳城市更新的另一种可能。不过，与城市更新的方向相比，各路资金卡位长租公寓市场，似乎另有目的。

  估值的AB面：如何盈利仍是难题

  深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段。尽管如此，市场对这个行业的估值却居高不下。

  据市场资料显示，2016年长租公寓全年的融资事件数量达到13宗。从2014年雷军的顺为基金向YOU+公寓投入1亿元开始，短短3年有近100亿元资本流向了这个领域。其中，仅魔方公寓就累计融资超过30亿元。对于这些创业型的长租公寓，有看多的认为这是万亿级市场；也有唱衰的，认为长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，野蛮生长下公寓面临的会是一场大败局。

  的确，长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩融资成本高和资产收益率低带来的盈利难题。在租客眼中，价格是考虑的第一要素。在“入局者”眼中，如何盈利则是最为关键的问题。

  一名在深圳罗湖区开办长租公寓的运营商对记者表示，在深圳的长租公寓市场，3年至5年的回报周期较为理想，但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升。“我见到最高空置率的公寓大概为50%，现在我也不敢盲目扩张。”这位运营商如是说，“如果长时间维持这种状态，终止亏损的方法是被第三方收购。”在他看来，深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升，蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值；激烈的竞争，长租公寓行业利润越来越薄，深圳目前正常住宅的年租金回报率都不到2%。

  目前，深圳乃至全国的长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，特别是一些创业品牌。“这个行业，眼下还要靠着资本才能活着。”乐乎城市青年社区的罗意这样说道。

  尽管仍存在盈利的难题，但市场对这个行业的估值却居高不下。

  近日，一份国内券商研究机构给部分品牌公寓所做的估值分析引起市场关注，其中对魔方公寓的估值高达205亿元。与此形成鲜明对比的是，世联行作为A股上市公司，目前也在发力长租公寓。据世联行2016年报披露，其长租公寓业务实现快速增长，世联红璞全国签约间数超过2万间，基本覆盖核心一二线城市。此外，公司实现净利润为7.47亿元，同比增长46.65%。投资者似乎嗅到了租赁市场的机会，世联行的股价在近8个交易日内大涨超过45%，截至上周五收盘公司市值为225亿元。而在7月中旬之前，世联行的市值长期低于200亿元。

  一家主营长租公寓，但仍处在不盈利状态的长租公寓平台却有估值200亿元，一家主营房地产服务兼营长租公寓，有着7亿多净利润，市值却才刚刚突破200亿元。不过，从这些估值数据来看市场对长租公寓的前景可谓充满信心，这或许是各路资金特别是地产服务中介、房企也纷纷加入战局的原因。

  房企卡位长租公寓：转型的“稻草”？

  运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。

  如果说过去10年存量房市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分。几乎没人怀疑长租公寓是一块“超级蛋糕”，尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但实际上除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。

  地产服务中介涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价，其中涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布独立运作，在长租公寓市场已经占有重要的地位。链家研究院院长杨现领表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%。”不过他对这个巨大的市场仍然信心满满：“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率也会日渐乐观。”

  另据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。对于中小房企来说，想在一二线核心城市拿地困难，开发卖楼的可持续性不大，而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓，什么时候进入，怎么进入，的确是个问题。

  万科是最早进入长租公寓市场的玩家之一，在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。万科泊寓负责人对记者表示，目前泊寓已布局了北京、上海、广州、深圳、西安、杭州、厦门等26个城市，全国已开业房间数20812套，待开业房间数80000套，规模上已成为长租公寓市场第一。而深圳泊寓目前已开业4家门店，未来3年内将实现开业50000套。而在深圳蛇口片区，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的精装长租公寓，客户定位于高新技术企业年轻白领阶层。

  “随着规模和运营能力提高，长租公寓的租金收益还是很可观的，预计3年后将开始盈利。”龙湖地产CEO邵明晓告诉记者。在去年8月龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合，在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解，这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报。

  不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。世联行2016年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%。此外，对于地产巨头来说，由于价格承受能力较强，或许会给众多中小型长租公寓压力。

  合屋创始人罗凤鸣表示，毕竟以包租的租金差模式来看，房企还是看不上这点利润，更多的是试探性的布局，对创业型的长租公寓挤压还谈不上。未来，房企应该会以持有型为主要模式。有分析人士则认为，未来品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。

  除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上，比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式，比如水滴公寓与魔方金服的合作，将带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的投资理财产品；另外一种是私募公寓REITs模式。新派公寓创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募REITs基金，即“赛富不动产基金”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于长租公寓来说，当前风投的思路就在于迅速占领市场，但必须看到前期盈利性并不强，这也是房企需要警惕的内容，相应投资必须要有持续的融资做支持。另外，类似金融创新包括REITs等其实都体现了财务操作的导向，是回笼资金较好的方式，后续也一定会得到积极采纳。

  或许，对于参与长租公寓的布局者来说，虽然经历过爆发与质疑，但这个游戏仍然才刚刚开始。