导读

  展望下半年，随着金融监管力度加大和住房信贷政策收紧，商品房总体成交量同比增速预计稳中趋降，价格维持相对平稳。在强化预期管理的调控思路下，“遇涨即调”将成为下半年政策调控趋向，部分量价齐升的城市或将面临调控升级的压力。

上半年广东各市房价表现（来源：广东省房地产行业协会）

  根据广东省房地产行业协会（以下简称“广东省房协”）7月26日发布的最新报告，上半年广东全省销售面积创下历史同期新高。在市场总体供不应求，库存量创2014年以来最低的背景下，全省商品销售住宅均价同比上涨2.8%，21个地级市中，同比上涨的城市达19个，其中涨幅超过20%的城市有8个。

  合富研究院认为，不同城市基于自身库存、政策及购买力特性，在价格走势上会有所差异。但在库存及地价支撑下，未来区域楼价仍将维持相对稳定，向下调整幅度较为有限。部分库存继续下跌的区域，仍有价格上升压力。

  而广东省房协有关负责人则表示，在强化预期管理的调控思路下，“遇涨即调”将成为下半年政策调控趋向，部分量价齐升的城市或将面临调控升级的压力。

  全省销量创新高 房价普涨

  据介绍，今年上半年，广东商品房实现销售面积和销售金额分别为7466.17万平方米和8455.17亿元，同比分别增长11.1%和16.8%；其中，商品住宅销售面积6438.54万平方米，销售金额7005.49亿元，同比分别增长6.3%和9.3%，销量均创历史新高。在控房价的政策下，商品房销售均价11325元/平方米，其中商品住宅均价10881元/平方米，同比分别上涨5.1%和2.8%，涨幅比1-5月回落2.1个和1.9个百分点，总体符合调控目标预期。

  截至6月期末，全省商品房待售面积（指报告期末已竣工的可供销售或出租的、尚未销售或出租的商品房屋建筑面积）5395.28万平方米，比2016年末减少107.18万平方米。其中，商品住宅待售面积2778.03万平方米，同比减少557.39万平方米，降幅为16.7%，库存量是2014年以来的最低水平。商品住宅库存量在持续减少，市场去库存成效显著。

  在热点城市商品房供不应求、三四线城市市场较为活跃等背景下，今年上半年广东房价同比呈现普涨态势，21个地级市中，同比上涨的城市达19个。其中，梅州、江门、揭阳、汕头、清远、东莞、惠州、中山8个城市的涨幅超过20%，最高的为中山，涨幅超50%。其余的城市绝大部分集中在10%-20%的涨幅之间。

  地价涨了一倍 房价面临上涨压力

  广东珠三角地区的热点城市均于3月份出台或升级调控政策，以“限购”“限贷”“限售”等措施遏制投资投机性购房需求。数据显示，深圳、珠海、东莞、中山、广州、惠州等城市上半年商品住宅销售面积同比纷纷下降，深圳等四市跌幅均超过25%。

  成交的下降主要是在于行政手段的影响，而市场的热度并未降低。数据显示，今年以来，广东商品房新增供应面积持续小于销售面积，供销比（新增批准预售面积/销售面积）持续走低，表现为供不应求的运行态势。上半年，广东的住宅销售面积为新增供应面积的2.3倍。

  土地市场也是一片红火，上半年全省房地产企业购置土地面积667.09万平方米，同比增长3.4%；土地成交价款566.27亿元，同比上升99.4%；土地成交均价8489元/平方米，同比上升92.8%。与去年同期相比，尽管有限制最高价和竞配建竞自持等措施，但是土地成交均价同比仍上升了近一倍。土地成本的大幅上涨，一定程度上增加了稳房价的调控压力，也加大了市场风险。

  广东省房协有关负责人指出，展望下半年，随着金融监管力度加大和住房信贷政策收紧，商品房总体成交量同比增速预计稳中趋降，价格维持相对平稳。在强化预期管理的调控思路下，“遇涨即调”将成为下半年政策调控趋向，部分量价齐升的城市或将面临调控升级的压力。

  而在大部分研究机构看来，房价依然面临着上涨压力。合富研究院表示，基于各城土地价格高企（重点城市“地价/房价”比值普遍达到60%或以上），未来高成本的“供应”是大势所趋。在库存及地价支撑下，未来区域楼价仍将维持相对稳定，向下调整幅度较为有限。部分库存继续下跌的区域，仍有价格上升压力。广东中原地产认为，以广州为例，置业需求仍处于持续或加快释放阶段，楼市的支撑力较强、且供需缺口继续拉大，中长期仍将稳步上行。