李宇嘉

　　热点城市二手房交易突然增加、国家越来越重视新市民的住房需求、租赁开始崛起、棚改扩围加速旧区盘活……这一系列因素标志着楼市正逐步进入“存量时代”。

　　国家统计局数据显示，2016年我国常住人口城镇化率已达57.4%，进入60% ~80%的中低速增长期。考虑社会保障的深度，我们还不能奢望一下子达到发达国家80%的城镇化率水平。

　　但与此同时，2016年我国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，超过发达国家平均水平，城镇户均住房拥有达到1.1~1.3套。由此，增量开发主导的新房市场空间开始触顶，基于二手房流通、房屋租赁、棚改为代表的旧区复兴，盘活既有房屋的存量时代已经来临。

　　2016年以来，楼市销售创历史新高，但开发商拿地、新开工回升幅度不大，主要是消化库存、存量收购（占龙头开发商新增项目40%）。同时，作为新房开发的原动力，资金信用将开始收缩。进入到存量时代以后，楼市的资金需求会弹性下降。

　　对于嗅觉灵敏的开发商来说，顺应存量时代转型的进程已经主动开启。比如王健林启动轻资产转型战略，潘石屹启动“项目整售”，再比如恒大自2017年开始将发展方向从“规模型”向“规模+效益型”转变，这都是谋求转型的典型例子。

　　二手住房交易“放量”增长，这是楼市存量时代到来的最大标志。2016年，我国二手房交易额超过6万亿元，占住房交易总额的比例达到41%，而2008年这一比例仅为16.7%。

　　从这个关键指标看，我国楼市正处于快速向存量市场转换的过渡期。特别是热点城市楼市交易快速转向二手住房，北京二手住房与新房销售套数之比由2015年的2.2：1提高至2016年的4.6：1，2016年二手房在商品住房成交中占比为85%，达到了发达经济体的水平，正在全面进入存量时代。

　　据链家地产统计，2016年，上海、厦门、北京、深圳、南京等城市，二手住房交易套数分别达到新房的3.32倍、2.31倍、4.6倍、1.82倍和1.04倍，率先进入存量时代；苏州、广州、东莞、天津，二手住房交易套数达到新房的0.97倍、0.81倍、0.80倍和0.78倍，正迈向存量时代。

　　租赁崛起是楼市进入存量时代的另一个标志。近年来，热点城市房价又上新台阶，首付门槛抬高，居民首次购房年龄推迟，如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁。同时，房贷月供与房租的鸿沟拉大，而相继进入社会的85后、90后和00后中间，很多是偏好租房的“单身贵族”，租房成为中长期选择。此外，外来人口在就业地城市购房比例很低，而新时代的农民工往往携带家属一起流动。2014年，60%的城镇外来人口携配偶和子女一起流动。

　　目前，国家将“三个一亿人”的城镇化、新市民“本地化”作为“稳增长”和经济转型的抓手。在一揽子政策的扶持下，租赁需求将放量增长。

　　与此同时，为适应存量时代需求的变化，用地及住房供应结构也在向“存量利用”调整。比如住建部最新发布的“153号文”，明确提出国有企业要发挥引领和带头作用，在规划许可和配套满足的情况下，其手上现有的存量工业和商办用地、用房，可以改建为租赁住房。同时，城镇存量集体建设用地，也可以探索建设租赁住房。

　　目前，流通领域显现出明显的存量时代特征，如二手房交易和租赁放量，大城市住房更新和旧改也在提速，盘活存量物业实现溢价的长租公寓、房屋托管，存量房升级的家装行业，专业化物业管理等房屋存量利用的衍生行业也迅速发展。

　　此外，房屋再融资和REITs（房地产信托投资基金）等不动产金融也开始起步。目前，国内“类REITs”产品市场累计发行约400多亿元，其中仅2016年发行规模就接近200亿元。值得注意的是，楼市存量时代到来，并非意味着房地产对于经济的拉动功能下降了。由于楼市存量市场拥有较长的产业链，其对消费、投资、就业和经济转型仍有巨大的增量贡献。

　　楼市存量市场涉及更新、盘活、装修、物业管理、设施维修、保洁、搬家、社区智能升级、教育医疗配套等较长的产业链，产业联动、增量贡献明显。

　　单看租赁需求，随着“三个一亿人”战略推进，新市民租房需求迅速上升。链家地产统计，我国租赁人口在2030年将达到2.7亿，按人均20平方米计算，租赁面积将达到54亿平方米，这将带来巨大的投资需求，如公租房、长租公寓、房屋翻新、公共配建等，同时也带来巨大的消费增量，如新市民安家和社区生活等消费需求。

　　同时，新市民“安家”能带来就业增量，并驱动外来人口消费释放，这是内需社会构建的基本路径之一。另外，存量时代的到来，促进房地产告别“跑马圈地”，有助于实现转型升级。

　　在国际范围内，租赁才是住房消费主体，美国和英国房屋租赁在房地产总收入中分别占比31.9%和41.4%，在房地产各子行业（开发、经纪、金融、物业管理）中居首。上世纪80年代，美国城镇化率触及80%的顶部，但房地产增加值占GDP的比率却从80年代以前的9%左右上升到12%，主要原因就在于存量市场快速发展，撬动了新的增量机会。

　　基于此，只要顺应人口流动和住房需求的变化，加速供应制度和市场秩序建设，我国楼市存量市场仍有望产生巨大的增量效应，依旧能成为经济的重要支撑。

　　（作者为深圳市房地产研究中心研究员）