在北京，自住型商品房此前被定位于具有共有产权性质的商品房，现在自住房的定位将更加明确，即共有产权房将全面代替自住型商品房。8月3日，北京市住建委发布消息称，近日市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》），并向社会公开征求意见。《办法》在实现从严限购条件的同时又兼顾职住平衡，在通过出售、出租的规定确保“保障”功能的同时，又以退出机制保护购房人的财产权，在业内人士看来，北京市推出共有产权房政策是房地产调控长效机制的关键一步，对于稳定房价也有着长远的影响。

　　新房新办法 老房老办法

　　共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。简单理解，就是一套房子，政府和购房人各持有一定比例的产权，房屋的使用权完全归购房人，以此来满足家庭自住的需求。按照这一界定，北京市已建设销售几年的自住房被定位于拥有共有产权的性质，而最新的《办法》明确， 共有产权住房将替代自住房。

　　对于新老政策的衔接，《办法》中明确，《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行。《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按《办法》执行。值得注意的是，目前还未摇号的自住房，也将按照《办法》执行。

　　《办法》对于申购条件做了更加严格的规定，明确供应对象为符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。此外，已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。离婚家庭，需要三年之后再申购。有违建不更正的，也不能申请共有产权房。选房但最终未购买两次以上，三年内不得再申请。

　　三成划给“新北京人”

　　虽然《办法》从严了限购条件，但在全市的土地供应中却享有宽松优先的待遇。关于共有产权房的规划，《办法》规定，在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。

　　其中一大亮点是，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应该不少于30%，换句话说，同自住房一样，共有产权住房也覆盖到了“新北京人”。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。

　　“从购买对象的资质看，《办法》吸收了自住房的优点，并且总结了过去多年自住房发展过程中发现的一些问题。针对购房者群体有扩大有减少，增加了新北京人，减少了北京人中的带投资属性的非真实保障人群。整体看，共有产权房有利于房价的稳定，而且可以进一步发挥之前自住房发挥的作用。”中原地产首席分析师张大伟分析称。

　　不同于此前的自住房申请政策，按照《办法》，未来再申请共有产权房将不在住建委平台进行，而是改为由各区住房城乡建设委（房管局）组织实施。

　　持有比例看定价

　　所谓共有产权指的就是个人和政府将共同持有房屋产权，那么购房人的产权份额到底是多少呢？对此《办法》中提出，购房人产权份额要参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。

　　例如，某共有产权房，供地时确定将来的销售均价为3万元/平方米，在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平方米的话，那么购房人占有的产权份额就是3/4，也就是75%，另外25%则是政府占有的产权份额。

　　此外，《办法》规定，共有产权房的售价应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

　　和自住房此前实施的规定一样，《办法》中也提到， 已购共有产权住房不满五年的，不允许转让房屋产权份额，满五年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

　　至于出售的价格，《办法》中规定，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

　　已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。此外，房地产中介机构不得代理共有产权房的出售和出租，而是由代持机构建立的网络服务平台代为发布信息。

　　长效机制迈出一大步

　　在业内人士看来，北京推出共有产权住房政策，对于完善住房保障体系、完善住房制度、建立房地产调控长效机制，支持中端购房，抑制投机、促进公平将起到重要作用。“北京推出的共有产权住房制度在探讨长效机制的推进上，又迈出了一大步。”北京市房协秘书长陈志如是评价。

　　张大伟进而表示，北京市明确了共有产权房的长效调控机制，再加上2017年自住房土地供应面积超过了整体土地供应面积的30%，共有产权房将成为未来新建住宅市场最主要的供应形式。在张大伟看来，过去几年自住房是除信贷外，对北京房价影响最大的供应工具。“从数据可以看到，2014-2015年自住房拉低了近10%的北京房价，因此未来在共有产权房继续推动下，市场的观望情绪会继续加强，特别是大量房源供应后，价格的稳定已经可以预期。”

　　北京商报记者 阿茹汗