“4·10”东莞首次出台限制非户籍人口购房政策，及时地终止了3月份“小阳春”行情，成交量连跌2个月，5月更是不到3000套，成交量跌入谷底，创下历史5月“黄金月”最惨淡记录。

  不过，近两个月楼市开始改善，成交量出现回升迹象，而且楼市调控作用效果显现，房价持续保持稳定态势。合富大数据显示，去年10月开始，房价同比涨幅持续收窄，今年7月更是创下过去20个月最低，市场普遍新盘调低价格预期，部分旧盘出现价格让利。

  而接下来土地市场也有好消息。连续断供6个月的商住用地终于迎来“新血液”，位于茶山和东城的两宗土地将于9月迎来招拍挂，而且“限价摇号”和“限价熔断”的新拍地模式将有助于土地拍卖市场回归理性，稳定房价。

  供需

  限购第三个月，楼市成交呈现底部回稳

  今年上半年，东莞限购给楼市带来的影响，在成交量上体现得最为明显。合富大数据显示，2017年1-7月东莞新建商品住房供应252万平方米，同比减46%；签约270万平方米，同比减55%；2017年1-7月签约量仅占2016年全年的30%.

  不过，最近两个月，这种形势逐渐扭转。从6月开始，东莞新建商品房成交量略有回升，当月成交约41.6万平方米；7月保持环比微增，供应约44.2万平方米4045套，签约38.7万平方米3455套。

  由此可见，东莞楼市成交已摆脱持续下挫的困境，正逐渐走出低谷，处于底部回稳的态势。合富研究院分析，成交形势的改善，主要归功于开发商价格让利。7月新品刺激、价格回归理性，加之政策消化等因素促成了回暖迹象。不过，由于成交量基数仍然较低，楼市低迷态势仍未得到根本改观，后市消化压力仍然不小。

  房价

  调控效果显现，市场定价低于预期

  去年10月，东莞卷入全国限购浪潮中，房价快速上涨势头及时得到有效控制，同比涨幅出现较明显的回落趋势。

  今年7月东莞新建商品住房签约均价16543元/平方米，同比上涨15%，环比微跌1%，呈现稳定。回顾今年1～7月，新建商品住房签约均价在16266元/平方米，同比上涨28%，但涨幅较去年同期回落5个百分点。合富大数据显示，东莞房价同比涨幅从去年1 0月最高的7 6 %持续减小至今年7月的约15 .4%，创过去20个月以来最低。

  可见，两轮政策收紧对东莞房价的调控作用效果明显，房价环比保持基本持平态势，而且，从市场来看，普遍新盘调低价格预期，部分旧盘出现价格让利。而上月，在价格洼地的水乡片甚至一度出现了“8”字头楼盘，合理定价使得项目去货较快。

  业内分析，由于2016年下半年房价基数较高，今年房价稳定，故预计接下来的8- 12月，房价同比涨幅将进一步压缩。不过，短期内，由于去库存整体仍处于低位水平，仍将支撑房价。合富大数据显示，截至7月底东莞新建商品住房库存面积约315万平方米，按照过去2、3、6个月平均去化量测算，去库存时间分别为7.9、8.5和7.9个月，环比6月略有减小。

  特点

  城区新品不断，成交表现抢眼

  一直以来，由于城区缺乏新货供应不足，需求一直受到压抑，成交量多年保持低迷。不过，随着近期城区供应恢复，不断有新品入市，再加上定价理性，需求也一度被激活，成交表现抢眼。7月就有3大城区上了镇区销售前十榜，为楼市一大亮点。

  合富大数据显示，东城在沉寂多年后，以643套夺得7月销冠，另外，两大城区南城和莞城亦入围前十，分别为第6和第7位。

  另外，从区域表现来看，另一大亮点则为临广（水乡片）表现突出，排名第3和第5均为该片区。水乡片随着轨道优势的进一步推进，在新品刺激下，保持较好的成交势头。

  合富研究院分析，从热点区域价格来看，一大特点为：价格回归理性，这是促成成交量回升的关键因素。前十区域，均价过2万的仅3个区域，其它普遍在1.6-1.9万元为主。

  土地供应

  东莞近期拟供应18宗土地

  7月土地供应大幅回落，地块成交以工业用地为主，商住地连续断供6个月，商住用地供求矛盾愈发尖锐。不过，近期这种局面将得到明显缓解。东莞市国土资源局日前在官网上发布建设用地拟公开出让预告，近期将有18宗土地集中供应，用地类型主要为科教用地、工业用地以及商住混合用地。这也意味着，“久旱逢甘霖”的商住用地将迎来“新血液”。

  值得注意的是，9月即将招拍挂的位于茶山横江商业金融地和东城八一路商住地两宗土地，还将采用“限价摇号”和“限价熔断”的新拍地模式。其中，茶山地块将采用“限价摇号”的方式，当竞价达到59985万元最高限制地价时（楼面地价1.2万元/㎡），停止网上竞价，转为由接受最高限制地价的竞买申请人通过摇号方式确定宗地受让人。

  采用“限价熔断”方式的东城商住地交易总价竞拍至最高限制地价49592万元，将会进行熔断处理取消该宗地拍卖，熔断楼面地价约为1.1万元/㎡，加之剔除东城街道的交付建筑面积，熔断楼面地价最高达1.86万元/㎡.

  业内分析，苛刻的拍地模式也意味着未来东莞对土地出让将会更加严格，地块诸多的限制条件一定程度上是为了土地拍卖市场回归理性，稳定房价。