二手房成交价格大范围降温，机构数据显示，7月通州成交均价比4月降12.68%，降幅居首位；西城、海淀、大兴降幅位居其后

  “二手房房价降了吗？”这成为“3·17”新政出台几个月来，二手房市场最为集中的话题。自4月份起，北京二手房市场成交量便开启了“四连降”，目前已经跌下1万套“关口”。在供需关系发生变化的背景下，二手房成交价格和挂牌价格也出现了大范围降温。在朝阳、海淀、大兴、通州、昌平等多个小区，房源报价和成交价的下调也在时时上演。

  成交均价连续小幅回落

  当6月二手房成交量站在1万套的关口时，业内有声音表示，一万套是行业能够保本的红线。而在紧接着的7月，北京二手房成交量则继续直跌。

  根据北京市住建委网站数据显示，今年7月，北京全市二手住宅共网签7158套。这一数据相比6月下滑19.7%，相比于去年7月下滑了68%。纵观数据不难发现，自“3·17”新政出台后，这已经是北京二手房网签量连续第四个月回落。

  成交量下滑改变了市场的供需关系和市场预期，这一影响直接反映在成交均价上。链家研究院数据显示，自新政实施后的4月至7月的四个月里，北京各行政区的链家门店成交房源均价均出现了不同程度的下降。这其中，相比于4月，7月通州区二手房成交均价以12.68%的降幅位居首位。此外，西城、海淀、大兴分别以11.45%、9.01%、8.92%的降幅位居其后。

  另据伟业我爱我家全北京门店成交数据，7月北京二手住宅成交均价环比6月再度下降1%，是自5月以来连续第三个月回落。

  麦田房产的数据也显示，5月至今的三个月里，北京多个行政区的二手房成交量均呈下滑趋势。这其中，7月房山的二手房成交量环比下滑近五成。门头沟环比降幅达三成，东城和大兴以25%和24%位列其后。与此相对应，麦田所在区域的门店成交均价也出现不同程度下滑。其中海淀区7月和6月的成交均价分别环比下滑7%和3%。

  中原地产首席分析师张大伟介绍，北京二手房整体价格从4月开始到现在3个月累计跌幅在8%左右，部分区域房源价格超过了10%，目前价格回到了春节前后水平。

  信贷收紧，换房者降价意愿增强

  中原地产数据显示，价格下调比较明显的房源，主要集中在部分急于换房的客户上，由于北京市场连环单比例非常高，此类个案有价格下调超过10%。但由于二手房价格不透明，也有很多报价虚高的案例，不代表市场价。

  最近记者走访了朝阳、昌平区域的多个社区发现，部分房源挂牌价格正在松动。

  同样情况也出现在天通苑。据天通苑北一区附近的中介门店经纪人介绍，小区里100平米左右的两居室4月成交均价基本上在46000-50000元/平米之间，目前该类房源的成交价基本维持在42000元-45000元/平米之间，“最近有房源报价在41000元/平米，而且有可谈的空间。”

  与此同时，信贷收紧也成为换房群体增强降价意愿的重要因素。

  “有些业主愿意在价格上让步，但实际上对于付款方式要求较高。”走访中有经纪人表示，因为银行放款周期变长，全款或八成这样的付款方式更能打动卖房人。

  “伟嘉安捷”指出，由于政策出台后带来的持续性效应，如今业主急售的心态也愈发明显。但是大部分购房人的观望心态并未被打破，加之银行放款较慢，业主采取措施为降价抛售或将房屋转卖给全款购房人。目前二手房买卖双方都处在待价而沽的阶段，所以下半年的房价走势将处于平稳下滑的状态。

  通州

  整体降10%-20%个别房源跌幅更大

  自3月17日开始，北京楼市刷新“史上最严”纪录。时隔130余天，8月2日新京报记者亲身感受通州楼市。

  记者在地铁八通线果园站附近的一家中介内，一小时内几乎没有电话铃声响起，更无顾客上门。有工作人员向记者坦言，“已经两月没开单了，没有保底工资，只能花储蓄度日。”

  中介人员向记者推荐去紧邻果园地铁站北侧的金源泉小区看房。该小区始建于2004年，共有12栋楼，均为七层或六层楼体。有一套三居，建筑面积131平米，“3·17”新政出台之前挂牌价728万，现价680万，中介预计实际成交价格可以降到650万。

  据记者了解，在金源泉不远的达富苑小区，一套119平米的三室两厅房源，曾最高挂出650万高价，后降到595万元，实际成交价格会更低。

  距离市政府通州新址不足十分钟车程的运河湾小区，属通州较为高档小区。一位卖房者称，小区建于2010年，目前均价在6万/平米左右，自己手中的房子为81平米顶层两居室，开发商赠的装修，交房后基本没住，预售价为528万，实际成交价可议。有中介人员称，较“3·17”新政出台之前，该小区每平米降幅在一万元左右。

  多家中介机构工作人员均表示，新政实施以来，该区域房价平均降幅为10%至20%之间，个别房源成交跌幅更大，截至目前，成交依旧惨淡，几乎未见回暖迹象。

  朝阳管庄

  降价业主瞄准高首付买家

  在从去年跨越到今年春的二手房升温潮中，管庄区域包括北京新天地在内的多个小区成为热点，价格也表现出明显涨势。不过最近区域内的小区从业主挂牌价到成交价均有一定程度的松动。

  “4月报价450万元的一居室，这几个月经过两次调价，最终以小400万元的价格成交。”朝阳管庄片区一中介门店经纪人介绍，原房主出于换房资金周转的原因，最终决定降价出手。

  记者观察到，在管庄的北京新天地小区，3月份曾以425万元总价成交的一居室，最近类似房源报价则在390万元左右。该社区的中介经纪人告诉记者，这类报价下调明显的房源多是换房业主，因为家里人口增加，急于趁着市场降温时筹集资金换房。

  在采访中不难发现，同样是67平方米左右、西北朝向的一居室，会出现350万和390万两种金额相差40万元的报价。据经纪人介绍，业主之所以会报出350万的总价，和他想要换房，要求较高首付款有关系。

  “这套房不是唯一住房，业主打算把这套房出手，添钱换房，所以这个报价主要考虑高首付购房人。”上述经纪人表示。

  “有些业主愿意在价格上让步，实际上对于付款方式要求较高。”在走访中有多位经纪人对记者这样表示。

  昌平龙泽

  新龙城最高时六七万现在约5.5万

  价格涨得快跌得也快。在昌平天通苑、龙泽等大型居住区集中的片区，成交价和挂牌价下降也在不断扩容。

  记者在走访中观察到，最近半个月新龙城上架的新房源中，两居室报价多在5.5万元/平米左右，而100平方米左右的两居室成交价则在5万-5.3万元/平方米之间。

  据小区附近的中介经纪人介绍，最近受到市场需求萎缩和业主换房需求两方面的影响，成交量近两个月都不见起色。因此，成交价和报价都有所松动。目前小区的平均成交价格在5.5万元/平方米左右。

  实际上，自去年下半年开始，龙泽的新龙城等小区的二手房交易开始变得十分“火热”。在今年春节前后，新龙城成交均价达到5.4万元/平米，挂牌均价在5.7万元/平米。

  在春季市场最为火爆时，小区里的小两居报价一周上涨5000元/平米。到了3·17新政前后，部分房源报价达到每平米六七万，部分小户型一居室房源成交单价已突破7万元。

  另据区域里中介经纪人介绍，在龙泽区域的龙泽苑东区和西区，二手房成交均价目前在5万元/平米左右，较之前也有不同程度下调。

  西城广安门

  荣丰2008单价降两三万元

  “6月份后，成交量开始缓过来，价格暂时较稳定，不像原来每3-5天就有调整。”荣丰2008附近一链家中介表示。

  据安居客房产研究院数据显示，7月，较新政后一月日均浏览量降6成左右。另据相关机构的统计显示，荣丰2008小区3月共成交86套，4月成交43套，6月成交13套，下滑明显。

  记者了解到，跟新政调控前相比，西城广外学区的荣丰2008单价降2万-3万。其中小开间原来单价为13万-14万，现在为12万左右。

  “荣丰主要是小户型成交。复式33平米，最高时能卖到500万左右，现在也就430万-440万左右。”中介人士介绍道，该小区50平米复式户型，实际使用面积可达110-120平米，总价700多万元，而附近其他小区，80多平米总价达800万-900万，甚至可达1000万以上。由于价格偏低，因此吸引了一些购房者，但没有平层舒服。

  因荣丰2008大户型房源较少，价格对比不明显。据我爱我家一经纪人表示，目前该小区在售一167平米三居，挂牌价1320万元。此前挂牌价达1400万元，这意味着挂牌总价下降了80万元，“如果要买，价格还能谈。”上述中介人员表示，因房本面积大，单价低于小户型，挂牌单价为7.8万。

  实际上，荣丰2008所在的广安门区域，新政后整体价位、成交量有所回落。广安门区域共有10多个商品房项目，包括红山世家、朗琴园、远见名苑、丽水莲花、蝶翠华庭、红山世家、西豪逸景等。新政前该区域单价达11万-12万，目前整体区域单价回落至9万-10万左右。荣丰2008西侧的丽水莲花项目，目前单价在10万元以内，相比三月份单价下降1万元左右。红山世家单价从13万-14万元降至11万-12万元，以一套92平米2居室为例，此前成交价达1250万，最近在1000万元左右。

  记者了解到，广安门区域成交量自6、7月份开始有所回升，“现在市场环境下多数是换房，该卖的卖，该买的买，再等基本上也就这样了。”中介人士说。

  大兴西红门

  房源430万挂牌358万成交

  8月2日，记者从大兴区西红门地铁站步行10分钟来到瑞海一区住宅区，该小区紧邻兴海公园。在中介人员的带领下，记者来到了一处挂牌待售的简装住宅内，“96平米，两居室，520万卖价，比新政之前降了15%，房主着急换房，实际成交时，价格可以商量。附近‘宏大北园’一套89平米的房子，3月份挂出430万，最后358万成交了。”中介员向记者介绍。

  从瑞海一区步行15分钟便可到达兴海家园小区，一中介机构向记者推荐了一套84平米两居室简装房，“类似的房子在3月份能卖到470万，现在也就418万，当然房主一般还会少要点。”

  而在宏大中国小区，据附近两家中介人员称，该小区2006年建成，共4栋楼，都是16层高板，出售房为89平米两居室简装房，目前挂牌价为430万，并强调“可议”。

  根据中介机构提供的房源交易信息，记者初步统计了一下，较“3·17”新政出台之前，该区域房价跌幅在15%至20%，此幅度也得到了多家中介机构和附近居民的认可。“卖多少钱，关键要遇到真的买主，不然就是有价无市，这几个月只看到有来看房的，没看到来买房的。”一位待售房主向记者说道。

  “3月17日新政之前，我们的年收入都在十几万以上，从4、5月份起跌幅比较大，连续三个月，我一单也没成，上个月我们整个连锁店成交个位数，如今，各方都深陷楼市谜团之中，具体跌多少，谁也说不准，遇上愿意卖的，再有愿意买的，会跌三成，各种力量在博弈，大家都有各自的期待吧。”附近资深中介人员说道。

  石景山鲁谷

  远洋山水单价降一两万

  “远洋山水现在2居室单价6万-7万元，而最高点能达到8万左右，一平米降1万-2万左右。”一门店经纪人表示。

  记者了解到，近期在中介处成交的远洋山水房源，价格偏低，多数是业主急卖。据悉，有门店最近成交了一套两居室，挂牌价降了50万。

  一位中介人士表示，六月份成交量较少，七月份开始有所回升。“我们门店新政之前一个月可成交十几套，四月份成交1-2套，7月卖了6-7套。”这一说法在相关机构的统计数据处得到证实。新政后远洋山水成交量下滑明显，3月成交55套，4月成交39套，6月成交27套。

  远洋山水所在的石景山鲁谷区域，新政后价格都出现了不同程度的回落。

  2004年以后的社区包括远洋山水、远洋沁山水、京汉旭城、时代庐峰等，老社区以永乐东区为例，基本上是90年左右的老房子。

  目前整个鲁谷片区单价在6万-7万之间，比新政前单价降了5000-10000元。比如：远洋沁山水目前单价在8万-9万左右，新政前单价在10万左右；京汉旭城目前单价6万-7万，以前价位达7万-8万。

  新政后，成交量下滑较为明显。据相关机构的统计数据显示，鲁谷区域3月共成交225套，4月成交142套，6月成交98套。另据安居客房产研究院提供的数据显示，新政后鲁谷区域安居客浏览量呈整体下滑态势，且一个月内下降幅度近50%。

  值得注意的是，二手房市场内“一买一卖”的关联交易时间有所延长，最短6个月，总体需6-8个月。而在市场火爆时，一般交易时间为3-4个月。