万科8月销售劲爆，认购金额高达464亿元；签约金额高达370.4亿元，同比上升85.11%。

　　最近，安信证券与万科联合召开一场投资者电话会议，揭开了万科“黄金8月”的密码。

　　9月5日，周二上午10:15。一场紧张而激烈的万科中报及8月销售情况电话会议正在安信证券进行。安信证券地产首席分析师陈天诚邀请万科证券代表梁洁参加，并共同主持了这场电话会议。

　　华尔街见闻从会议纪要中看到一个惊人的消息：8月，万科认购面积为283万平方米；30%客户是一次性付款！剩下的70%按揭客户平均首付比例达到44%。

　　此外，万科8月认购金额高达464亿元，均价为1.6万/平方米。据了解，这两点与政策相对收紧有关；而且随着政策干预，未来一次性付款与首付比例占比还将进一步提升。

　　总体来看，上述电话会议纪要可以归纳为以下几个方面的内容：

　　小户型比例有所减少

　　从最终的产品结构来说，90平方米以下的户型占比进一步缩小。

　　2014年、2015年销售的小户型面积超过50%，但从2014年开始，随着政策放松，更多客户选择90-140平米之间的中等户型产品。今年8月份，万科销售出去的90-140平米之间的产品占比上升到61%。上半年已售未结算金额3838亿

　　上半年已售未结算金额3838亿，预计全年结算面积有10-15%的增长。

　　按计划，全年竣工量为2450万方，同比15%增长，绝对量来看是10%；展望下半年，随着四分之三的项目竣工，将会陆续确认为收入，未来业绩有保证。

　　虽然上半年整体结算量不高，但是销售一直比较理想。上半年的结算，已售未结的资源就有2900万方，金额超过了3800亿。这些利润水平与上半年结算的毛利率是差不多的，所以未来利润水平都是有保证的。

　　从实际销售对应的口径，万科已售未结的资源会更多一些，因为报表上有3800亿，对应上半年2700亿的销售，实际到6月份已经销售没有结算的有5500亿。而3800亿是直接贡献收入和利润的。另外一些以费定表的项目，通过少数股东损益和投资收益的方式，体现在公司利润当中。

　　热点城市销售进一步放慢

　　从市场来说，主要热点城市的销售进一步下降、进一步放慢。从3月份之后，随着信贷政策收紧，所以出现一次性付款的比例在增加；同时首付比例也在增加，其实在今年3月份就已经发生了。

　　2014年四季度以后，随着政策放松，首付比例和一次性购房曾由2014年的20%，下降到2016年的10%。但是，在今年3月以后，随着二套房的认定标准趋严，贷款折扣进一步降低；有些银行第一套房的按揭利率甚至上浮，所以出现更少的客户选择按揭。所以，目前实际的首付比例回到4成，8月超过4成，达到44%。

　　未来房价上升空间更小

　　8月份的均价是13500元，这个均价是在今年1-8月份以来最低的一个月。

　　万科证券代表梁洁解释称，从认购的角度来说，我们8月份销售283万平，销售合计为464亿元。这个均价是1.6万，价格反而比较高。

　　之所以8月的签约均价比认购均价明显偏高，这与政策相对收紧有关系。从8月的销售结构来块，其中30%是一次性付款，剩下的70%按揭客户平均首付比例达到44%。

　　据此分析，调控政策进一步收紧，我们会看到高价签约受到影响。而且从8月开始，签约均价和认购均价差异会更大一些。

　　未来的房价上升空间更小，土地价格难下跌，毛利率空间将被压缩。探索新模式：“轻资产+小股操盘”

　　因此，万科正在探索一种全新的“小股操盘”模式，降低每个项目自身的权益占比，与投资者一同开发投资。在净资产投入不高的情况下，也能实现ROE提升。

　　据了解，前两年万科便提出轻资产的“小股操盘”模式，即通过降低每个项目自身的权益占比，向投资者开发投资，提供管理服务给投资者；不仅获取项目经营收益，而且还能获取给投资者提供管理服务的收益。

　　在这样的情况下，虽然净资产投入不高，但是ROE还能提升，这是万科正在探索的新方式。从现在来说，轻资产模式目前的效果不是那么大，因为权益占比还是接近70%，今年新增项目是67%、68%，比去年底的结构略微低一点，但变化并不明显。

　　但是，万科相信这是一个新模式，“轻资产+小股操盘”，不仅体现在重资产的持有性物业上，未来也会体现在轻资产的开发物业上。不会把杠杆放大到40%以上

　　另外，从提高杠杆的角度来说，万科的杠杆率并不高，净负债率在上半年只有19%，这还是有一定空间的。

　　不过，万科总的杠杆、总负债率在行业中也不算太低，80%左右，但是万科会用更多经营性的杠杆。

　　万科有息负债的杠杆还有提升的空间，但是应该不会把杠杆放大到40%以上，还是需要追求整体经营稳健。

　　虽然杠杆提高有利于抵御一定程度上的毛利率收缩的影响，但更多的还是依赖于未来的轻资产模式。

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