本文转载自微信公众号：聊宅

    房价发展趋势分化越来越严重，投资、热炒、限购等等让楼市的局势更加扑朔迷离，房子还能买吗？还能投资吗？如果能，买哪里的房子好？

　　房价分化的背后是中国GDP格局的新变化。聊宅小编认为在哪个城市买房子还是很重要的，如果能够在“潜力股”城市先买上房子，用不了几年人生就会有如开挂。

　　有过经历的人，可能更懂其中滋味。

　　那么，哪些城市是“绩优股”，哪些城市是“潜力股”呢？先从决定房价走势的因素出发。

　　决定房价走势的因素很多，就单从常住人口/户籍人口、工作人口/常住人口、小学生在校人数增速、优质公共资源、人均广义库存、人均土地购置面积、房价/收入比这七个主要指标来分析：

　　1、常住人口/户籍人口

　　分析：常住人口是经常居住在某个地方的人口，包含户籍常住人口与外来常住人口，本地人通常家庭都有住房，所以城市的购买力通常来自于外来常住人口，也就是说这个比值越大，表明外来常住人口越多，潜在刚需购买力就越大。

　　结论：房价上涨幅度与城市常住人口/户籍人口的比值程正相关。

　　2、工作人口/常住人口

　　分析：工作人口代表了有工作、有购买能力的人群，在一定程度上也能代表年轻群体，如果常住人口都是退休的老年人，数值再大爷没有购买力。

　　结论：工作人口在常住人口中占的比值越高，潜在购买力越大，房价上涨幅度也越大。

　　3、小学生在校人数增速

　　分析：小学生人口代表未来当地城市的人口，其父母基本上三十岁出头，所以也能反映城市青壮年的人口。如果小学生人数增加，对学区房的需求也会增加。有数据表明，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨7.8个百分点。

　　结论：小学生在校人数增速越大，房价上涨幅度越大。

　　4、优质公共资源

　　分析：这里所涉及的优质公共资源主要指教育和医疗稀缺性较强的两类。大学云集的城市潜在人口流入越大，同时三甲医院的多少也影响着潜在人口留下来的决心。

　　结论：教育和医疗优质资源越多，房价上涨幅度越大。

　　5、人均广义库存

　　人均广义库存=商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）/常住人口。

　　结论：人均广义库存和房价上涨幅度呈负相关。

　　6、人均土地购置面积

　　人均土地购置面积越小，房价上涨幅度越高，代表城市：深圳（楼盘），在所有城市中人均土地购置面积最小，其房价上涨幅度最高。

　　结论：呈负相关。

　　7、房价/收入比

　　在房价上涨的预期下，在房价收入比高的城市，人们普遍容易受到“首付贷优惠”、“房贷利率优惠”等政策的影响，出现恐慌性购房高潮和投资性购房。

　　结论：房价收入比和房价上涨幅度呈正相关。

　　在这七种因素中，常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着潜在需求；人均广义库存，人均土地购置面积代表着土地供给；房价/收入比代表着在利好政策下的购房热情。

　　但是在不同城市中，决定房价上涨幅度的侧重因素均不同，并不能统一来衡量，只能列出每种因素衡量下的城市排名，如下表：

　　资料来源：WIND,平安证券研究所

　　自从2012年以来，楼市过了两轮周期，通过统计不同同城房价的累计涨幅进行排名，得出35个大中城市的“绩优股”排名。通过两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名，与各个城市房地产基本面排名两者计算差值，得到前15位基本面排名比较靠前，但房价涨幅相对靠后的“潜力股”城市为：

　　看过之后，好好选择人生的起点吧。