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　　产业群聚集、高价地王频出，在3960亿元南城计划+1000亿元级新机场建设，共近5000亿元巨大投入带动下，南城已然蜕变为京城发展新引擎，正在强势崛起。

　　而在2016年，当北京首次提出“南中央别墅区”概念时，亦庄迅速成为市场关注的焦点，区域潜在价值逐渐攀升。时至今日，“南中央别墅区”概念提出已满一年，又恰逢中央最高精神要求有符合居住需求的高业态产品的出现。那么，汇聚于“南中央别墅区”内的亦庄金茂府、棠颂别墅、首开龙湖天琅这些项目这一年来发生了哪些变化，又经历了怎样一个“墅区进化论”的过程？对此，亦庄金茂府营销总监赵伟、北京住总首开置业有限公司常务副总经理刘硕、首开龙湖天琅营销负责人王璐以及亚豪地产市场总监郭毅分别从不同的角度分享了各自的感受。

　　南中央别墅区的进化

　　中国房地产报：“南中央别墅区”概念自公布之初就被公认为是亦庄的代名词，概念提出一年来，从各自的角度来看，不论是南中央别墅区所在的亦庄区，还是南中央别墅区内的人居环境都发生了哪些变化？

　　刘硕：现在来看这一年的变化应该是有很多项目的延续和发展，同时也有很多新项目的进入，从最近的土地供应来看，未来“北京向南看”是必然方向，亦庄将是南城发展的第一个桥头堡。如今，整个南城都在提速，如第二机场建设、各种产业落地，以及交通道路等基础设施建设，使整个南城的面貌焕然一新。

　　“南中央别墅区”是有规划、有组织的形成，这个就是进化的过程，如果说京城北边的中央别墅区是1.0产品，那南中央别墅区就是2.0或者3.0产品，“南中央别墅区”必然是一个城市别墅，所有的别墅应该是含在城市的一个含氧绿化的区域内，它更像曼哈顿靠近中央公园的一些建筑，这些价值增长空间将随着城市的提升会有更好的空间，“南中央别墅区”必将形成主流。

　　王璐：大概是在2015年10月，我第一次来到瀛海这个板块时给我第一感觉就是荒，在天琅项目所在周边没有任何开发和发展的状态，但当时龙湖对这个区域的判断就是，它是接下来下一个中央别墅区。与顺义中央别墅区相比，“南中央别墅区”是站在政策支持的高起点出发。自2009年以来，政府在南城持续投入，建设了最密集的高速路、最密集的轨道交通。直到现在南中央别墅区每年仍有利好，2016年京台高速建设，2017年区域开通地铁8号线，2019年最瞩目的应该是北京新机场的首航。如果从成长阶段看，中央别墅区经过20多年开发建设到现在已接近尾声，而南中央别墅区则正在进入青壮年的发展阶段，在未来3—5年还会有跨越式的发展。

　　其次，在亦庄面貌发生日新月异的变化时，南中央别墅区本身也在发生蜕变。近一两年南中央别墅区内，亦庄金茂府、棠颂别墅、首开龙湖天琅等多个低密项目相继入市并成为热销的明星项目，快速扩充了南中央别墅区内的低密别墅规模，同时也使得南中央别墅区的产品形态更加多样化，如亦庄金茂府打造科技独院叠拼别墅，棠颂别墅、首开龙湖天琅构建新中式居所。

　　郭毅：“南中央别墅区”实际上是在早期的亦庄别墅区基础之上的一个进化。早在20多年前亦庄经济开发区开始起步时，这个板块本身就是以低密别墅产品为主的供应格局，也是为了满足当时国际化企业中一些高管的居住需求而衍生出来的一个低密的住区。发展至今这个区域的低密度居住属性依然保留着，这是跟其他的别墅区完全不一样的地方。“南中央别墅区”的产品供应是围绕南海子公园周边这一个大的区域板块展开的，他的地段位置都在东南五环沿线上，交通环境非常好，所以从别墅产品的聚集度来说，“南中央别墅区”是一个墅区的进化。

　　“南中央别墅区” 是一个神奇的区域，不论是改善还是终极置业的购房者都能在这里找到适合自己的房子。今年在售的项目有7、8个，年底会有亦庄金茂府以及华侨城的项目入市，还有一些后期的别墅项目供应。今年亦庄区域还有6块土地，未来这6块也会有低密产品出来的可能性。所以未来亦庄别墅区还是处在逐渐进化、逐渐升级的过程中，相对于其他进入尾声的区域来说，这个区域的发展潜力让我们觉得后劲是十足的。

　　谁在买别墅？

　　中国房地产报：在“南中央别墅区”概念提出之前，很多对市场有高度敏感的开发商就开始布局亦庄，金茂、首开、龙湖都在其中，但是开发商们创造出来的这些千万级的产品，都是谁在购买？

　　王璐：天琅从2016年开始销售时成交的客户特征非常明显，1/3在亦庄本地的改善型客户，2/3在大兴京开高速沿线。进入2017年客户群体完全大变，更多的客户靠近东部。比如去年我们成交的一些客户，属于现在居住的面积100平方米左右，手上可能也就有三五百万的资金，买天朗的别墅，1500万—2000万元之间，基本上不用考虑卖房，但是今年由于首付款比例提高，这种客户就买不了了，所以我们要换一批客户，新的客户从哪儿来？东部为主，第一，他们的实力稍微多一些，第二，他对房产增值这点更加的敏感，所以他那边房子通过抵押或者通过其他的方式凑足钱之后，就可以在中央别墅区置业。他们的年龄特征，基本上以“70后”为主，现在家庭结构三口人、四口人，买这个房子也就是属于再次改善，很少会有首置客户，基本上以改善型客户为主。

　　刘硕：买棠颂和璟庐产品的客户很多是沿着五环，尤其是东北五环到东南五环，首先这种产品比较多的是孙河板块、东坝板块、亦庄板块，这些板块我们首开基本都有布局，基本上在孙河有2—3个项目，东坝大概有4个合作项目，亦庄基本上有4个项目，所以在客户梳理过程中觉得，确实本地亦庄客户占到1/3了，大兴客户也能占到1/3，其余的基本上是东侧的，随着东侧的老中央别墅区产品的迭代来调整一下自己投资的产业结构，这都是有的。别墅产品在城市进程中是一个波动产品，尤其在五环周边的别墅，它是一个稀缺产品，我相信今年的客户可能在北京市范围内地域会扩大，地会越来越少，覆盖面会越来越大。

　　赵伟：亦庄金茂逸墅板块目前刚开始蓄客，通过之前我们的大平层产品的客群来看，就是“地缘+国贸”，特别明显，看北京市百度地图，长安街轴线往东，往西基本上很少。我们现在推的别墅产品基本上1300万—1800万元，很明显的一类客群是50岁—60岁年龄层，能占到1/3，很多就是看好未来亦庄的绿色、亦庄的宜居，看中了公园地产、低密的氛围。

　　第二个客群就是30岁—40岁的年龄层，他们属于典型的产品形态的更换，就是换一种产品，换一种生活的方式。区域层面，我想最终按今年的市场政策来看，东部的东三、东四，仍然会成为我们客户群聚焦的地方。

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