近期房地产市场消息不断，自去年10月以来的新一轮房地产调控措施：限购、限贷、限价、限售、限商继续加强，初显成效，国家统计局最新公布的数据表明，9月全国房价整体处于降温通道；10月23日，中联前海开源-保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项计划获得上海（楼盘）证券交易所审核通过；互联网企业也不断进军房地产市场。这些会对房地产市场带来哪些变化？房地产市场是否迎来了一个拐点？十九大之后，房地产市场的发展趋势会如何？记者 戚奇明经济发展对房地产依赖度不减

　　国家统计局近日发布的2017年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，70个大中城市中一线城市房价环比继续下降，二三线城市涨幅继续回落或与上月相同，70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落；央行发布的《2017年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，前三季度我国人民币房地产贷款增加4.4万亿元，占同期各项贷款的39.6%。至2017年9月末，我国人民币房地产贷款余额31.1万亿元，同比增长22.8%，增速比上季末低1.4个百分点。其中，个人住房贷款余额21.1万亿元，同比增长26.2%，增速比上季末低4.6个百分点。

　　房价涨幅与房贷增速双双回落，经济对房地产的依赖度是否开始下降？房价是否会下跌？

　　对此，亿翰智库副主任、中国上市房企研究中心主任张化东在谈到中国经济对房地产依赖度时表示，房地产行业对中国经济的拉动依旧会占主导，下降幅度有限，“因为目前中国比较大的几个问题，包括城镇化不断提升，这个过程还远没有结束，中国购房人口的基数也很大，要实现居者有其屋是一个庞大的工程。另外一部分人要改善住房条件，要更健康环保，需求也会一直存在，所以未来整个房地产行业对经济的拉动作用来说，还是非常巨大的。”不过张化东指出，中国经济对房地产拉动可能不一定会体现在房价的波动上，而是会保持一定的开发量，他强调，“住”的问题非常重要，特别在城镇化过程中。

　　易居中国研究中心高级研究员杨科伟对上述观点表示认同，他认为，从数据看，包括从历史的表现来看，经济对房地产依赖度，依旧不会很低，但也不会继续大幅增长。虽然中国经济发展过程中要降低对房地产行业的依赖度，这个问题已提出了很多年，要实现这个目标还会有很多事情要做，如果大力打压房价会造成很多问题。

　　上海房掌柜二手房总经理宋会雍表示，在城市化节奏加快的过程中，房价仍会涨，也依旧会成为经济发展的最大支柱，这种情况的发生与我国发展阶段有关，我国目前仍处在通过土地信用来实现原始积累的过程中。但房价的提升和其对整个经济的贡献，在结构上会有所调整，原本发展的动力集中在一线和二线城市，今后三、四线城市会跟进。长效机制雏形已显现

　　10月22日上午，住房与城乡建设部王蒙徽部长参加十九大第五场记者会时表示，房地产长效机制目前正在抓紧研究制定。同时，在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。对长效机制的讨论一直在持续，但是到底会是什么样的机制？市场会在其中起到什么作用？

　　对此，杨科伟表示，长效机制对房地产市场来说，已有定调，那就是“房住不炒”，即让房地产回归原来的居住属性和公共产品的属性，也就是纯保障的属性，把“住”作为衣食住行中的一类，作为公民最基本的需求这一块来做。另外就是要剥离房地产作为金融产品的投资属性，“原来可能更多的是交给市场来做，作为纯粹市场化的产品，接下来当然还是以市场为主体，但需要更多方位地增加供给主体。”他表示，房子未来可能更多会用来租，租赁房又会有很多新的提供方，不光是原来政府提供的公共租赁房、廉租房、共有产权房等这样的一些社会保障，未来更多可能会有一些社会机构提供租赁房，这方面会有明显的增加。杨科伟认为，市场的作用还是最基本的，如果长效机制也在市场的框架里，那么会让市场更加规范。

　　上海财经大学公共经济与管理学院投资系主任陈杰表示，十九大开幕式上，习总书记提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，将成为未来我国住房政策核心指导思想。他认为，人人都有房住是目标，长效机制也可能会更多体现在建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度上。陈杰认为，深化供给侧改革，将成为未来我国住房制度改革的重点突破方向。住房制度不仅要有市场配置作为主体组成部分，也不仅要补上政府保障的短板，还要在市场配置和政府保障之外扶持培养新供给主体、探索增加“第三条道路”的可能性。那么这个新供给主体，应该是独立于政府和市场之外、具有非盈利特征的社会组织机构，以此来促进人人住有所居和实现住房市场健康稳定可持续发展。

　　张化东表示，在长效机制里，市场会起到很大作用，因为房地产涉及到的不仅仅是经济问题，更多是社会问题。他认为，需要相关政策来引导市场、规范市场，同时建立多层次、多元化的市场供应体系，“包括最近在做一些租赁住宅的用地，包括租赁住宅发首个类REITs的产品，这些都属于国家正在考虑建立多层次住宅市场计划中很重要的一部分。未来很可能建立"双轨制"，目前长效机制轮廓雏形已经出来了，房地产税制的改革等等都需要逐步推进。”

　　宋会雍认为，长效机制要建立，市场应该会发挥作用，“一是把住房保障的功能提出来，住房保障的主题也定了，就是租赁房，基本会往这个方向发展，未来租赁房和商品房可能是"一半一半"的状态。另外，从租赁住宅的配置上来说，目前也有向中心区靠拢的趋势，以前配套的保障房都在外围，现在的趋势是要考虑居住供应格局的问题，也就是结构的问题，不能把租赁住宅都建在离市区很远的地方，不然造成很多不便，增加城市交通的压力，近市区甚至市中心也会有相应的房子供应出来。”宋会雍认为，未来刚需层面，可能也会在租赁领域寻找落脚点，而商品房的功效会体现在改善方面，“基本居住条件满足后，慢慢可能会寻求改善，而改善层面自然会在产品上形成一定变化，预计会往中高端发展。”

　　中国现代国际关系研究院世界经济研究所原所长陈凤英表示，房地产行业一定要建立长效机制，她认为目前出台的部分调控措施所能起到的效果还有待商榷。自去年10月至今，“房地产行业已经出现了几十上百种措施，这显然不是长效机制，长效机制是要建立一个健康的市场，这太重要了，需要依靠"看得见的手"和"看不见的手"一起推动，现在"看得见的手"太多。炒房者必须要打击，但是也要依靠长效机制、依靠法律手段和税收手段。”开发商面临转型和升级

　　10月23日，国内首单央企租赁住房REITs（房地产信托投资基金）正式获批，这是国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs。今年以来，我国不断地支持租赁市场的发展。此前，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》及《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等政策文件相继发布，各地大量推出租赁用地，鼓励通过租赁的方式改善居住问题。

　　对此，张化东表示，任何房地产开发都需要大量资金进行投资，融资渠道需要一些配套政策，而住房租赁REITs有利于解决长租市场融资难的问题。另一方面，他表示，现在推的只是类REITs，“未来如果寻求突破的话，完全可以从REITs这个角度，在租赁住宅方面真正推出REITs产品，这样一方面可以推动租赁住房市场的发展，建立起一个长效机制，推进房地产"双轨制"，另一方面，从金融的角度看，也是比较大的推动作用。”

　　杨科伟对此表示，以往房地产企业滚动开发的模式可能无法长久，而企业需要更多资金，资产证券化能使企业在较短时期内使租赁规模扩大，在资金层面提供长期平稳的支持。另外，资产证券化对企业来说是一个融资渠道，也是把自身风险分散化的一个方法。对于REITs的谨慎推出，他认为，由于目前我国金融市场还不够成熟，很多投资者对此有所顾忌，才会使得类似产品的出台数量较少，“毕竟美国次贷危机还近在眼前，不管从监管方还是投资者，都有顾忌。”

　　继支付宝上线租房业务后，10月24日，京东正式宣布上线房产频道，并在双十一期间推出优惠房源。京东称现在已经有82家开发商和35家新房代理方入驻，上线2027个楼盘，覆盖超过20个城市，目前楼盘主要集中在一二线城市。2014年以来，淘宝、京东等电商都已和地产商们合作，展开了一轮电商营销战。2015年以来，房地中介也经历了一轮“互联网+”，逐步走到线上。房地产行业逐步形成了线上营销导流，线下实体带看的O2O模式，并呈现出较强的区域性。

　　对于互联网企业涉足房地产行业，杨科伟认为，房产交易的最终落脚还是在线下，“毕竟大宗交易不是买小金额的东西，像阿里巴巴、京东原来的商品交易模式是无法在房地产领域复制的。像美国、日本也有做线上的，但线上更多的是做类似传统的资讯发布的一个平台，最终成交、交易还是要落在线下。”

　　宋会雍也表示，互联网企业进入房地产领域对行业本身并不会有什么变化，他们所提供的服务原本市场上也有，现在也只是占领了一部分的市场份额，“他们起的是中间链，并不能在供需端产生很大作用。他们的定位应该是供需对接的枢纽。”另外，宋会雍认为，房地产不同于一般的商品，消费端会非常注重服务体验，需要实地看房。线上的房源信息不透明，交易周期长，各流程手续复杂，单纯依靠线上无法完成交易。楼市进入下半场

　　日前，同策咨询部发布了《“十九大”后未来楼市趋势及机会判断》的分析报告，对未来房地产发展趋势作出分析与判断，该报告分析说：从十九大习近平的发言报告中，突出强调“依法治国”和“保障内需”这两大措施，这会对为未来五年房地产市场改革保驾护航。对于房地产市场，“依法治国”侧重使用立法手段推进房地产长效机制的建立，而“保障内需”既保障不同群体住房需求，又通过内需带动经济稳定增长。

　　根据日本经验来看，出生人口和新建住宅呈显著相关，人口出生数量领先住宅开工数量21年左右，新增人口是推动新开工住宅数量的主要因素。从人口总量来看，中国总人口增速趋缓，峰值约为14亿人，据预测，到2017年，劳动人口达到峰值约为9.966亿，而2010年劳动人口占比达到峰值为73.75%，社会抚养比出现拐点。劳动人口绝对数量及相对数量的降低均意味着支撑购房的刚性及改善性需求在未来呈减弱趋势，新房市场长期发展空间将进一步减少，存量房的发展空间越来越大。中国人口拐点已经来临，人口峰值可以预测并即将到来，而现有城镇房地产存量已经满足城镇居民户均约1套，全面短缺时代结束。目前正处于增量房到存量房的过渡时期，楼市下半场来临，适应新环境的新规则的楼市长效机制将逐步建立。

　　目前，经济发展模式与房地产之间的矛盾是中国三部门对经济增长拉动遭遇瓶颈，类似以往的做法，通过房地产拉动经济增长的模式将陷入“三元悖论”，同时短期的行政调控手段将加大房地产行业金融风险的爆发，亟需中长期的有效调控，逐渐疏解经济增长与房地产行业之间的矛盾，腾挪空间给经济结构转型；另外，房地产调控政策应当符合房地产行业阶段性发展特征，人口决定房地产大周期，从2011年之后，中国房地产市场发展已经进入换挡期，房地产总量放缓。同时，由于人口持续向大都市圈迁移，而重点一二线城市城镇化率已经达到较高水平，叠加因为货币超发导致重点一二线城市房地产市场金融属性加强，房地产市场出现明显的区域分化，房地产调控应当符合换挡期特征。

　　综合国内外因素和房地产行业走势，2018年不动产统一登记将试运行；预计在2020年公安部将建成新型户籍管理平台；2017年土地制度改革将完成试点工作，政府换届后（2018年）完成机构改革方案，在2020年基本完成农村土地确权后全面推行土地改革；房产税将在2019年前3季度的房地产上行周期内，实行扩围，预计在2020年完成房地产税立法，在2022年前三季度全面实行房产税；住房金融改革与美元周期相关度较大，预计美元指数高位时期，潜在金融风险爆发的可能性增加，完成住房金融改革试点。

　　中国房地产已经进入楼市下半场的第二阶段，2020年之后房地产市场将迎来真正意义上的拐点。十九大后到房地产长效机制落地期间，是房企转型和布局的最后窗口期，未来房地产市场供过于求，购房人群更注重品质，行业利润水平长期维持较低水平为主要特征。房企通过专业化分工、布局金融行业等方式来降低主营业务风险，是企业在最后窗口期内亟需完成的工作。

　　关于房价的预测，上述报告称，核心城市成交价格平均市场周期长度39-40个月，其中2018年4季度为成交均价周期的谷底，2017年3季度至2018年4季度，整体市场的房价处于下行周期，为了防止下行周期内抛售资产引发系统性金融风险的可能，限售政策预先锁定资产价格，为楼市后续政策调整争取更多的时间，因而在下行周期不会放松监管。2018年全国绝大部分主要城市房价处于下行周期，并迎来房价低谷，市场冷淡，房价出现下跌。而在房地产价格低谷期放开管制有诱发系统性金融风险的可能性，在此时保持管制是大概率事件。同样到2020年，市场运行到高位，楼市迎来新一波热潮，在此之前出台并落实长效机制相关政策，避免房价上涨过快。

　　评 论建立房地产长效调控机制是场持久战记者 潘 晟“房住不炒”、“租购并举”、“住有所居”，党的十九大进一步为房地产行业发展指明了方向，长效调控机制的建设步伐有望进一步加快。

　　党的十八大以来，从中央到地方，根据“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理”的要求，各级政府和有关部门不断出台新举措，促进我国房地产市场从商品房占据绝对比重，向商品房和保障房“两条腿走路”转变。而随着2013年政府工作报告明确提出“要加强房地产市场调控”，楼市长效调控机制加速形成，各地因城施策，出台了一系列有针对性的措施，有效扭转了房价过快上涨预期。目前来看，一线城市和部分热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，三四线城市房价也趋于稳定，房地产调控成效日显。

　　值得关注的是，近两年来，在构建多层次房地产销售体系的同时，决策层加快培育住房租赁市场，以期补齐住房供给体系的“短板”。2016年，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式出台，提出“到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系”的目标。今年7月17日，广州（楼盘）出台的《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，首次明确提出“租售同权”；7月20日，住建部等九部委印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、南京（楼盘）、沈阳、郑州（楼盘）等12个城市作为首批单位开展住房租赁试点工作；8月，国土部、住建部又确定了上海、广州、杭州（楼盘）等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　可以说，在有关部门的共同努力下，我国房地产行业正逐渐进入“租购并举”时代。更令人高兴的是，党的十九大再次强调了“房子是用来住的，不是用来炒的”的总基调，并提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。展望未来，随着房地产市场供给侧改革的进一步深化，我国住房供给结构将更加合理，供需也将逐步趋向基本平衡，为实现“住有所居”目标打下坚实基础。

　　当然，我们也需要看到，房地产长效调控机制的建立是一项系统性工程，需要许多配套制度同步建立和完善，方能实现宏观调控的制度化、长期化。以备受关注的“租售同权”为例，所谓的同权，说到底是平等享受公共服务资源。从目前来看，我国要实现“租售同权”，不仅面临着租赁市场规模相对较小、相关立法尚不完善等行业性问题，更受制于优质公共资源相对稀缺、户籍与公共权益相对绑定等制度性障碍。因此，在较长一段时间内，“租售”很难实现完全同权，而且在不同城市的落地情况也将有所分化，需要做好打攻坚战和持久战的准备。