欧阳捷

　　最近，一些媒体朋友问，北京（楼盘）今年还会有“金九银十”吗？

　　说还有，显然是不可能的。为什么？

　　今年8月，北京商品住宅成交量仅相当于去年同期的1/3，甚至还不如2014年。

　　进入9月，1-13日的成交面积仅为13万平米，不到去年和前年同期的43%，今年9月想要达成去年9月的93万平米，显然是天方夜谭了，当然10月也不会有惊喜。

　　从供应来看，北京去年住宅用地供应几乎是冰点，成交住宅用地100多万平米，仅相当于2013-2015年平均值的25%，为了不出地王，所以就没怎么卖地。

　　当然，北京去年也出了不少地王，现在这些高价地难以入市，也加剧了供应不足。

　　供应本就不足，当然也就没有成交的放量。今年虽然加大了供应，但其实尚未恢复到2014-2015年的水平，而且今年供应土地所建住房在年内也基本上不可能加入到供应行列。

　　那需求呢？

　　我们说，超大特大城市已经进入限制性发展新周期——“五限”：“限人、限地、限钱、限客、限价”，也就是说，限制人口规模增长，限制投资投机客，加上房价已经高企，刚需购房难以企及，只剩下改善型需求，在限价的大背景下，也不急于入市了。

　　更何况购房资格已经成了极具价值的“有价证券”，有资格的购房者并不会轻易浪费这张“入市门票”的。

　　那么，房企甘心放弃“金九银十”吗？

　　当然心有不甘，但力有不逮。

　　客户已少，即便打折促销、以价换量，客户未必领情，因为政府的限价力度远远超过房企的优惠幅度。更何况项目亏本销售更是难以接受，房企拿不到合意的价格，捂盘惜售似乎也是不得已而为之。

　　其实，捂盘惜售恐怕还是自嗨式的惯性思维，幻想明年房价限制会有所放松，房价上涨幅度会高于资金成本显然是不切实际的，拖得越久，资金成本越难消化。

　　调控真的一点都不会放松吗？

　　指望调控松一松、房价涨一涨，明年再放开发商一马吗？或者，指望未来政府管制顶不住市场动能，房价终于顽强上涨，房企再把失去的损失补回来吗？

　　真心相信，有这样想法的房企恐怕还真的为数不少，不然的话，现在还不得立马清仓甩卖、回笼现金，又怎么敢捂盘惜售、等待回暖呢？

　　但是，想想调控背后的逻辑，就会清醒地认识到，未来不再是过去，该来的会来，不该来的不必期待：

　　限购不会放松，这是超大特大城市控制人口规模的逻辑所决定的；

　　限贷不会放松，这是经济去杠杆、金融脱虚向实的逻辑所决定的；

　　限售不会放松，这是“房住不炒”的逻辑所决定的；

　　限价不会明显放松，这是抑制资产泡沫的逻辑所决定的，但是可能会渐进式、挤牙膏式的放松，却不会是让房企惊喜的“明显上涨”。

　　顺便说一句，有些地产同仁还耿耿于怀于房价扭曲，认为政府定价不是市场价格，未来市场价格一定会反弹。

　　但是，不必纠结，政府定价就是市场价格，因为政府既可以用指令价格来控制市场价格（比如汽油价格），也可以用抛售和吸储来调整市场价格（就像用储备猪肉入市干预市场价格波动一样）。

　　中央政治局会议非常明确：“保持政策连续性稳定性”，您还指望什么呢？难道“捂盘惜售”的小逻辑还能对抗“房住不炒”的大逻辑吗？难道开发商们还想期待未来能有市场回暖、房价补涨的小惊喜吗？

　　不仅北京如此，环京楼市也进入冰点，廊坊7-8月批准上市仅为1套，据说近一个礼拜新房成交也不过个位数，二手房似乎是零成交，香河9月前两周也仅销售了1.24万平米，相比去年同期的8.9万平米差之千里。

　　痛失“金九银十”的何止是北京及其都市圈，我们说，都市圈中小城镇的市场将随都市圈核心城市的调控潮涨潮落，无它。

　　去年“四小龙”的苏州（楼盘）楼市又如何呢？

　　只有一个字：冷！

　　苏州楼市已经透支，高价楼盘（超过2.5万元/平米）已经哀嚎一片，绝大多数项目去化率不高于30%。刚需市场（房价1.6万元/平米以下）虽然还有流量，却完全陷入红海。

　　来人来电量持续下滑，平均去化率也逐渐走低，从6-7月的50%以上下降到46%，高性价比的改善型项目去化率尚可，但也有项目开盘即以“0”成交创出市场记录。

　　限贷更是雪上加霜，不仅额度收紧，房贷利率更是半年四连跳，首贷利率升至1.1倍，单身离异本已痛苦不堪，房贷利率还要再惩罚性地上浮到12%，而改善型需求的二套房贷利率和90平米以上户型也都上浮到15%，其利率水平甚至等同于征信不好者，颇令人有点哭笑不得。

　　我问苏州的同事：房企会不会低价放量？答：会，已经有几家房企开始了。

　　其实，即便是低价放量，也不可能获得超“低姿态预期”的放量效果，更何况低价也不是房企可以随意做主的。

　　再问：政策有没有略有放松的迹象？答：没有。

　　政府很淡定，限价令既不允许房价上涨，也不允许明显下调，反正超过备案价格上下幅度的成交一律无效。

　　没人在意企业怎么想，该卖的土地照样卖，该收的土地款照样收，该限的房价照样限，于是，该死的企业……

　　购房者也很淡定，哪怕再出地王，他们也已不信地价推动房价上涨的逻辑，他们坚定地相信，不管此轮调控的终局如何，现在及未来几个月的市场不会再让他们恐慌了。

　　“金九银十”，就别想了。

　　不过，苏州楼市也并非冷到冬天，相比去年9.30调控之后半年的市场，还是有了一些恢复性成交。

　　是不是所有的城市都没有“金九银十”了？

　　如果说所有城市都不会有“金九银十”了，恐怕大家也不会同意。

　　南昌（楼盘）、南宁、大连（楼盘）、温州（楼盘）进入9月的成交量同比都是明显上升的，有的一二线城市还频频出现令人乍舌的热销。

　　深圳（楼盘）某楼盘均价13万、360套、3小时告罄；长沙（楼盘）某楼盘400多套房、上网6秒钟售罄。当然，这些项目本质上处在供不应求的城市，且在限价令下呈现了更高的性价比，自然热销。

　　但恰恰是因为供不应求、房价受限，更印证了这些城市难以大幅放量，不仅是没货，在备案管制的现实下，成交量也不可能再次爆发，当然也不会有量价齐升。

　　对于这些供不应求、房价受限的城市，没有量价齐升，过去“金九银十”的逻辑也不再成立。

　　从部分一二线城市商品住房成交面积的趋势来看，明显是向下的。

　　房企应该怎么办？

　　当年的样板戏《龙江颂》中有一句台词：“堤内损失堤外补、小麦损失杂粮补”，一二线城市没有“金九银十”，三四线城市可以补。

　　尽管2013年房企回归一二线城市的共识言犹在耳，但时局已变，坚守一二线城市的房企将落后于大市，在一二线城市进入限制性发展新周期的未来五年内，三四线城市将是房企业绩扩张的最大粮仓。

　　“金九银十”真的不再适用了吗？非也。

　　“金九银十”正在从一二线城市转移到一些三四线城市，不少三四线城市正在重演去年热点城市量价齐升的疯狂故事，并不断重现几千组客户争抢几百套房子的火爆场景。

　　不只是一些地级市，甚至不少县级市都在创造日光、时光、秒光的“奇迹”，背后究竟有什么样的逻辑呢？

　　或许并不复杂，无非几种情况的交织：供应明显不足、品牌房企进入、地王出现、房价上涨、故事营销，最终导致投资客入市、刚需和改善型需求恐慌性购房。

　　可以想见，如果市场供大于求，品牌房企不会急于进入，地王难出，房价上涨有限，也就不会有投资购房和恐慌性购房。

　　当市场出现供应不足的鸡蛋裂缝，结果就可想而知了。

　　前两天，正好在中指院的品牌价值论坛上，我把这个问题抛给福晟集团的郭总，他的回答很干脆，只有两个字：“分化”。言简意赅、深合吾意。

　　2014年，我们提出四大分化“城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化”，现在的分化愈演愈烈，与上图相反的是，另一些三四线城市销售面积却是同比下降的。

　　分化不仅是时代的特征，也是未来的趋势。

　　尽管这令房企投资部门的同事百般纠结，因为好的三四线城市大家都是有共识了，竞争已经非常激烈，而差的城市都不敢进入，担心当了先烈。

　　为什么有些房企敢于进入看上去并无机会的三四线城市，却获得了收割韭菜的绝佳机会呢？投资部门又如何能够准确判断哪些城市可以抢先进入呢？

　　常规的GDP与产业经济、人口增长、人均收入水平、交通与城市建设虽然依然重要，或许不再是核心考量因素了。

　　那么，如何精挑细选这样的城市呢？

　　首先，房企的行业集中度越来越高已是不争的事实和趋势，大象奔跑速度更快，但一二线城市难以创造业绩增量，甚至能够保住原有份额已是大为不易。已经收割过的三四线城市不宜久留，为此大房企势必需要进入更多的城市，而它们尚未进驻的三四线城市是有机会提前布局的。

　　其次，这些意欲提前布局的城市必须具备供应不足的首要条件，恰如前述，没有供应不足，就不会有品牌房企进入、地王出现、房价上涨、营销故事……有同仁或许会担心，这些城市可能没有量的支撑，但我们曾经说过“三四线城市去库存只有两个办法，一是减供应，二是涨房价，哪怕供应相对平衡，只要房价一涨，需求就会应运而生”。

　　城市拆迁、房票补偿也是创造需求的最后机会，关键在于拆迁规模、力度与启动时点，看准机会，抢先拿地，但务须警惕贪恋大盘的倾向，万一政府领导变化，思路调整，大盘难以延续。

　　再次，这些城市缺少好产品与好服务，就如我们过去的微信文章所说，中西部一些来访的城市领导言及他们的住房已经十年未换，非常渴望住房与服务的升级换代，也想体验圆梦与尊享的独特感受。

　　只要满足这三个条件，也许提前布局、等候大房企的到来，可以分享一把割韭菜的最后晚宴。在一二线城市已无法成立的“地价推动房价上涨的逻辑”，在这些未限价的城市依然成立。

　　但是，有些城市是需要注意的，去年借了大市的行情、经历了市场的火爆，现在正在回归常态。如果这一趋势是延续的，房企就要小心掉入没有“解放军救援的陷阱”。

　　城市分化下的“金九银十”，即便是仍有机会的三四线城市，也不可恋战，政策基调已定，关键就看稳定市场的政治需要，也许眼下火爆的市场上空正在绑扎悬挂达摩克利斯之剑的马鬃。

　　卖房的，能卖快卖，追求现金流、不囤货为第一要务。

　　长期来看，规模仍是品牌房企的共同选择。短期来看，“金九银十”，房企一定会跑量，既是为争夺客户资源全力拼抢，也是为年底冲击业绩打牢基础，更是为排名保位晋级抢占份额。

　　还有朋友问：一二线城市的房子现在买还是等等看？

　　窃以为，未来至少一年内，在限价严格的一二线城市，什么时候买房似乎都是可以的，因为房价不会明显上涨。不过需要提醒的是，在这些供应不足的大城市，往往“房不等人”，地段、户型、景观、配套都合意的房子，也许等一等就不一定买得到了。

　　想卖的、想买的，勿求奢望，平常心就好。

　　“金九银十”，来或不来，都在那儿，不必强求。

　　欧阳捷 新城控股高级副总裁