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中房报记者 周翔宇北京报道
11月2日，阳光城集团股份有限公司（以下简称“阳光城”）内部流出信息显示，总裁张海民已经正式离职。阳光城方面称，这属于企业高管正常变动，公司内部已发公告。
张海民的辞职在意料之中，在碧桂园“双斌”加盟后的4个月以来，张海民长期在外地看项目，管理层的重心已经转移到新任执行董事长、碧桂园原联席总裁朱荣斌手中。在张海民担任的总裁之上设置执行董事长，阳光城老板林腾蛟的想法不言自明。
2010年，张海民加入阳光城，担任副总裁，是公司销售额三年十倍增长的功臣之一。2015年1月，阳光城总裁陈凯离职，张海民成为总裁。陈凯将阳光城从20亿的规模带到200亿，林腾蛟希望继任者能继续陈凯的辉煌。
2016年，土地市场竞争愈演愈烈的时候，阳光城拿出205亿元进行并购。张海民表示，阳光城的并购规模仅次于恒大、碧桂园和融创。而在今年就任的首次媒体沟通会上，朱荣斌表示并购为阳光城带来了一些好项目，但是也拖慢了公司的发展速度。
随着张海民的离职，“双斌”体系的管理体系进一步突出。前者曾经提出了“3+1+X”（长三角+京津冀+珠三角+大福建+战略城市点），而上任之后的朱荣斌则提出“三全”，强调要进军三四线。此后，阳光城开始下沉在三四线，先后在绍兴（楼盘）、海盐、温州（楼盘）、无锡（楼盘）、启东（楼盘），甚至杭州（楼盘）辖下县级市建德拿地。
“海总有儒将风范而老板要求更快的速度。不过公司方面还是承诺了海总很优厚的‘分手礼’，张总这边也比较配合，总体而言这次权力交接比较顺利。”一位不愿具名的接近阳光城内部人士告诉中国房地产报记者。
殊途同归
作为陈凯的继任者，2015年接任总裁的张海民曾经是林腾蛟的一名爱将。其拥有出色的房地产从业履历，更全程参与了阳光城前三年的蜕变过程，并做出重大贡献。公告显示，张海民毕业于深圳（楼盘）大学应用数学专业，曾任万科集团北京（楼盘）、深圳万科地产营销总经理，联想控股重庆融科智地房地产有限公司总经理，上海（楼盘）星月投资有限公司副总裁，沿海地产（中国）华东公司总经理。2010年8月，加入阳光城集团股份有限公司，现任公司执行副总裁。2011年3月23日至今，兼任福州（楼盘）公司总经理。
在张海民任职期间，阳光城福州公司连续三年蝉联福州楼市冠军，市场占有率超10%，稳居2012~2014年度福州区域年度销售金额及销售面积“双冠王”宝座。2014年，阳光城福州公司12盘联动，阳光凡尔赛宫、阳光城·翡丽湾、奥体阳光花园、阳光城大都会等明星项目倍出。
福州市场对阳光城意义深远。从榕城起家走向全国市场的阳光城2013年销售额突破200亿元，而其中仅福州公司就贡献101亿元的签约金额。不过从区域公司到全国性房企，外界给予阳光城速度光环更多于陈凯一身。从华润、龙湖到复星、阳光城，这位被喻为“跳槽达人”的明星职业经理人确实给其所在的企业带来了真金白银。
陈凯时代的阳光城以“快”著称，在其任职的3年期间，这家闽系房企的销售规模完成了从23亿元到236亿元的跨越式增长。然而，快周转模式对于拿地、管控及标准化都有严格的要求，在地价成本与日俱增的行业背景下，快周转在一二线城市已经不再是万全之策，地价的上升也倒逼着开发商在产品上走向“豪宅化”。
2016年6月，张海民在阳光城一次发布会上表示，“随着全国布局的完善，阳光城的高周转模式将逐步升级为在一定城市里面继续坚持高周转，但在其他城市上会进行产品线的丰富”。作为对这句承诺的实施，随后阳光城相继在上海、杭州推出“悦”系、“府”系高端项目。
朱荣斌的“打法”与张海民迥异，然而最终目标依然是实现老板口中的规模。虽然朱荣斌对外界的口径是老板并没有为这个目标设置明确的数字，但其上任1个月时间，7月份阳光城拿了18宗地，其中有不少位于三四线城市。“我们给这些项目开了一些绿灯，便于他们快速实现开发。四五个月之内必须开盘，八个月（实现）现金为正。”
朱荣斌的下沉策略依然有其“老东家”碧桂园的影子，朱荣斌坦言沿用这种模式是阳光城规模化最现实的道路。不过在此之前朱荣斌所要面对的是过去的两年里，在总裁张海民的主导下，阳光城是并购市场上最凶猛的选手之一，可供其拿地的“粮草”并不充足。
2017年中期报告显示，阳光城的净利润为4.56%，为近年来最低；负债率达到85%，达到历史最高点。执行副总裁吴建斌表示，具体原因是过去拿着大量的钱买地，买的地都是中长期的地，导致负债总量增加，权益能立刻增加得很少。
吴表示，阳光城会放缓购买开发周期长的地块，补充一些短平快的地。它们已经在这么做了，在长三角，阳光城一路下沉——绍兴、海盐、温州、无锡、启东，甚至杭州辖下县级市建德。
“双斌”的土地策略体现在全新的战略称谓上——三全战略。首先是全地域，过去阳光城倡导3+1+X的布局战略，目前则是以3+1+X为根据地，向周边环辐射。此外机会型进入三四线城市，选择点开花式进入，而不是满天星式铺开。 第二是全方式拿地，除了招拍挂，还包括并购、一级整理、三旧改造、产业引导、特色小镇等方式。而第三块是全业态发展，住宅、产业等各种业态都会积极推进。
新政与老臣
土地策略之上，朱荣斌提出更高一层的“五圆”企业战略。所谓的“五圆战略”，核心是人才、土地、资金，通过良好的运营管理体系，做到人等地、地等钱、钱催人。朱荣斌认为，这是阳光城走上快速发展道路的基础模型。
土地已经有“三全战略”保驾护航，而资金更是获得来自吴建斌这一位融资高手操盘。朱荣斌亲自操刀的首个领域则是人事领域。
在其上任的第一周，朱荣斌第一个大动作就是为20个新建区域招聘区域总裁。对此，朱荣斌在8月曾承认，“我们确实做了这个安排，具体是在17个区域，而且现在有八九个区域已经到位了”。从招聘计划上来看，这20个区域遍布全国，甚至远到贵阳、昆明（楼盘）和乌鲁木齐。
朱荣斌当时曾透露一个有趣的细节，“这件事（新建20个区域公司）得到我们原有的区域积极响应，他们不希望我再请一个高手，所以有的新区域是由旧区域去开辟的战场，未必真的要成立一个新的区域。”
前述接近阳光城人士告诉中国房地产报记者的内容与朱荣斌对外所说的“积极响应”有所出入，他认为旧区域并不希望新的“战场”由朱荣斌的新团队介入，主要担忧在于新的团队有“侵吞”原有市场的风险，“朱总进入阳光城以来除了海总这块权力架空之外，区域公司内部的人事也在悄悄调整，出现了一些新的面孔。”
其言凿凿却有据可循。中国房地产报记者了解到，大约有一半的新区域总经理在8月已经就位，他们来自行业内各个龙头房企。这些新加入阳光城的管理者们刚进入公司就被集中在朱荣斌身边见习。朱荣斌对外称此举将帮助他们熟悉和了解公司，在见习期结束之后，他们要交给朱一份作业：阳光城如何学习他们老东家的优势。 文章来源：微信公众号中国房地产报
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