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　　文/巴九灵

　　过去这两三年，房价大涨，这是每个人都看到的事实，每个人对自己所在城市的房价也都了如指掌。

　　和房价相比，地价受人关注的程度却要低很多——如果没有“地王”的新闻出现，大家可能都不知道这个城市的土地市场发生了什么。

　　前几天，小巴看到一篇文章。佛山、南京、杭州等城市疯狂卖地，2017年前三季度的土地出让金收入甚至远超地方财政收入，土地财政已经进入狂欢的尾声。

　　不过，过去这几年，并不是每一个城市都在疯狂卖地的。

　　在疯狂卖地的，几乎都是二线城市

　　今年前三季度土地收入排名Top10 的城市是，北京（楼盘）、杭州、南京、重庆（楼盘）、上海（楼盘）、武汉（楼盘）、天津（楼盘）、广州（楼盘）、成都、佛山。如果我们算一下这些城市从2014年至今的土地收入，就会发现它们分为两类。

　　一类主要是一线城市，北京、上海、深圳（楼盘）、广州，再加上天津和成都，每年卖地的收入虽然都很高，但其实总量一直都比较稳定。

　　比如京沪深广这四个一线城市，2014年它们卖土地的收入一共是5075亿，2015年5058亿，2016年降到了4242亿，2017年上半年2374亿，全年预计也会回升到5000亿左右。

　　另一类，是杭州、南京、武汉这样的强二线或者“新一线”城市，卖地的收入在2016年简直就是疯狂增长，而今年也是一样。

数据来源：中国指数研究院

　　一线城市卖土地，单价在增长，可是供地在急剧萎缩。如果剥离工业、商业用地，一线城市的住宅用地成本其实也贵了不少，楼面价在2016年增加了近50%，但规划建筑面积减少了整整一半，住宅用地的总收入反而是下降的。

　　注：楼面价=土地出让价格/该土地允许的最大建筑面积，代表了单位建筑面积分摊的土地成本价格。

　　而三四线城市，土地出让金的脚步和房价一样，在涨，但比较缓慢。

　　从数据上看，这几年出让土地最卖力的，是二线城市。

　　房价涨得越快，土地卖得越狠

　　这么多二线城市中，苏州（楼盘）、南京、杭州、合肥（楼盘）、武汉、郑州（楼盘）、厦门（楼盘）这七个城市是绝对的卖地主力，最具代表性。

　　仅仅是2016年，这些城市的住宅用地出让收入合计就达到了8079亿，而2014年和2015年加起来，才7017亿。

数据来源：中国指数研究院

　　那么，这些城市的土地收入大涨，是因为卖的地比原来多了吗？

　　也不是，这七个城市中，除了郑州和合肥在2016年卖的地比之前多之外，其余并没有明显增加。换言之，土地出让金的增加，来自于土地单价的上涨。

数据来源：中国指数研究院

　　这7个城市，是最近3年这一轮房地产行情中，房价涨得最快的城市，房价带动了地价，地价反过来又带动了周围的房价。

　　土地卖得越狠，地铁修得越勤

　　二线城市一方面是大肆卖地，另一方面是突进城市建设，最典型的就是修地铁。

　　今年小巴跑了好多城市，杭州、厦门、郑州、南京、武汉、合肥、重庆、昆明（楼盘）等等，坐车从机场进入市区，在每一个城市都能看到某条道路中间被围起一个圈，打桩机、钢筋笼和机械手臂高高耸立，然后司机就会告诉我，这很正常，因为全城都在挖地道、修地铁。

　　如果说过去10年，是中国城市大建高楼的10年，那未来的10年，就是中国城市大修地铁的10年。国务院批复的40多个地铁城市，除了少数例外，几乎是清一色的一二线城市。前面小巴说到的那七个城市，大多要在未来数年之中修建200公里左右的地铁。

　　地铁，是相当贵的一项建设。怎么个贵法？按照各个城市公布的人均可支配收入来看，大部分人一年的可支配收入，还不够地铁修1米。小巴公司附近有一条在建中的杭州地铁3号线，全程52.2公里，投资377.59 亿元, 平均下来每公里的成本是7.23亿，每一米就要7万多。

　　有的地方成本低一些，有的地方成本高一些，但大致每公里都在5-10万之间。如果一个城市打算在未来的5年内修200公里地铁，即便政府只负担其中的30%，其他70%通过各种融资方式完成，也需要在目前的基础上额外准备300-600亿的财务预算。

　　不举债、不加税，要保证未来的5-10年内疯狂修建地铁，趁着房价高涨，卖地不失为一种财务上的保障。

　　我们不妨做一种假设，这几年那些卖土地卖得最狠的，未来几年很有可能也是地铁修得最勤快的。

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