“湾”与“区”的平衡发展背后，把握“硬产业”与“软文化”的合作机会。

  10月18日，中共第十九次全国代表大会开幕。在习近平主席近3小时20分的报告里，粤港澳大湾区建设、粤港澳合作、泛珠三角区域合作再次被提及。

  从今年3月，粤港澳大湾区首次被写入政府工作报告，该城市群的发展规划上升至国家级战略；到7月，《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港的顺利签署，标志着全面推进粤港澳三地的互利合作已成大势所趋。对于“大湾区”或“湾区经济”的研究，在短短时间内，也迅速成为了社会广泛关注的“显学”。

  这个拥有着世界上最大的海港群和空港群的大湾区，面积为5.65万平方公里，常住人口约6700万，涵盖了深圳、广州、珠海、东莞、惠州、肇庆、中山、江门、佛山九大城市，以及香港、澳门两大特别行政区，去年GDP总量达9.3万亿，占全国份额13.5%，充分具备了建成国际一流湾区的基础条件。一经提出，就被认为是继旧金山湾区、纽约湾区和东京湾区后的全球第四大湾区。

  然而，粤港澳11城的分工与合作仍存在着碎片化的问题。为建成真正的世界级城市群，既需要进一步推动三地在交通、基础设施建设等方面的“硬对接”，也需要推动旅游、文化交流方面的“软对接”。

  房企重仓大湾区

  大湾区的建设工作从今年起进入快车道。先是硬件上，港珠澳大桥、虎门二桥、深中通道等交通枢纽相继完成，珠江三角洲的空间结构与经济版图得到重建。再是受益于政策利好，广东省在“十三五”期间的基础建设总投资达到4.8万亿元。不断提升的经济发展潜力、人口增长红利，加之日益完善的轨道交通和基础设施建设，都为房地产行业带来了巨大的新机遇。

  国内目前的大型规模房企，如上半年统计中排名前三的碧桂园、万科和恒大，其发源地正好分别为佛山、深圳与广州，都在大湾区以内，目前该三大龙头也已全面覆盖了湾区在内地的所有城市。碧桂园上半年在广州、东莞与惠州三城更是销售魁首。恒大虽在2016年才首入肇庆，但不到一年已成功获取4个项目。

  更多的“华南系”房企也在以广东等地为起点，开始了全国化的规模扩张，尤其在近年大湾区的提出与推动过程中，凭借着先发优势提前布局，抢占优质地块资源。如保利地产，去年实现了湾区全覆盖，签约面积贡献了湾区总销额的18.5%；在去年的土地储备中，湾区所占面积亦占集团总土储的25.63%，可见保利对该区域布局的看重与偏好。又如华润置地，去年2月首入珠海，斥资177亿元在横琴自贸区建设首个国际化商贸综合体，瞄准的也是经济与消费潜力快速增长的湾区市场。

  湾区未来的发展被普遍看好，如此大的蛋糕，外来房企自然也想分一杯羹。最早布局的是大本营在重庆的龙湖地产，2014年率先进入广州，今年陆续进入深圳、香港，虽然非本土企业，上半年在华南的销售额对集团的贡献率超过10%。布局城市最多的是闽系房企泰禾集团，2015年首入深圳以后，在湾区内多座城市一路高歌猛进，2016年进入佛山、东莞、珠海、惠州，今年又强势入驻广州，目前已顺利布局6城。

  表现抢眼的还有今年风头正盛的融创中国，虽然大本营在天津，去年起才开始进军大湾区，但短短时间内攻势迅猛，一年内布局8座城市。截至今年上半年，融创排名外来房企在粤港澳大湾区新增拿地的第一名，达734.30万平方米，据闻2018年的销售目标甚至直指500亿。

  部分扎根于广东本土进行深耕的区域开发商也不容忽视。如时代、龙光、合景泰富、中国奥园等房企，在大湾区多地有着较广泛的知名度和较好的口碑，本土优势突出，拿地成本更低，渠道也更多。自国家正式提出“大湾区”以来，这类房企向周边城市延展的步伐也在明显加快，抢先享受了湾区利好政策的红利，业绩也得到了显著提升。

  广州和深圳，作为粤港澳大湾区中两大内地一线城市，在大湾区11城相互连接、通力合作的过程中起着举足轻重的作用。广州作为广东省的省会，担任着统筹和连接内地9城的重任。近年来不断推动的“广佛同城”、“广佛肇”、“广清”、“珠三角”、甚至“泛珠三角”的城市群建设经验，都是在为广州不断发展为粤港澳“超级城市群”的核心门户城市作支撑与积累，将广州的经济、政治、文化地位提到了一个空前的高度。

  而深圳，作为以科技为特色的产业创新城市，能有效助力多城构建创新型生态链，将粤港澳大湾区打造成一个不仅仅是经济发展成绩斐然的城市群，更是众多战略性新兴产业和未来产业的策源地与集聚地。加上港澳地区成熟的金融市场加持，人才与技术的加速流动，大湾区成功打通资金、人才、技术的流通，建立起全球高端金融综合生态圈指日可待。

  粤港澳大湾区的概念提出，带动了众多新兴领域的创新型发展，也为房企提供了多元化的业务拓展空间。因此，当下，各大房企争先抢摊大湾区，除了担任过往传统的地产开发商角色以外，开始在城市更新、长租公寓、特色小镇等多领域有所作为。把握更多元的投资机遇，实现更多跨界的创新型投资，是大湾区未来发展对开发商的重点要求。

  多元投资，文旅产业先行

  所谓湾区，要注重处理好“湾”与“区”的关系。“区”是腹地，如前文提到的众多房企排兵布阵内地9城，推动区域经济发展是重点。而“湾”是海湾，尤其在中国“一国两制”的特殊国情下，着力发展“港口经济”、“海洋经济”，实现港澳地区和内地交通、通信、通关顺畅是关键。

  作为兼容性、带动性、开放性都较强的国民经济产业，旅游业也许是促进湾区城市资金流、人才流、信息流畅通的最佳工具，对于带动“9+2”城的经济文化往来，有着先发先行的意义。

  由珠海横琴、广州南沙、深圳前海共同组成的广东自贸区，承担着面向港澳深度合作、创新内地与港澳合作机制的重任，在大湾区计划建设世界级旅游区的背景下，或将成为最重要的实验窗口。

  不少港资集团将自贸区的文旅产业视为重点投资对象。为此，《中国房地产金融》记者采访了丽丰控股集团高级副总裁、丽丰控股文旅项目“创新方”的董事总经理梁浩昌，这家即将在珠海横琴打造大型文化娱乐综合体的地产公司，对粤港澳大湾区投资前景有不一样的看法。

  以珠海为例，作为全国唯一与港澳陆地相连的湾区城市，是建设大湾区的“桥头堡”和创新高地，也是国际创新资源进入内地的“中转站”。港珠澳跨海大桥完工后，港珠两地的交通成本从过去的3小时缩短为30分钟。

  “国家提出粤港澳大湾区9+2城市群发展规划，强调的是粤港澳三地优势互补，发挥协同效应。要发挥协同效应，先要了解各城市的定位及优势。香港、澳门与横琴就如美国的纽约、拉斯韦加斯及奥兰多，将在经济、民生、旅游等多方面互相影响。这就是丽新集团打造文旅项目选址珠海横琴的原因。”梁浩昌表示。

  港澳珠三地的配合似乎充满了“化学反应”。香港作为蓬勃的金融贸易中心，通信交通发达，资金进出自由，并拥有着众多具备国际视野的金融科技人才。澳门的娱乐博彩业兴盛，在国际上享有盛名，为大湾区城市群增添了不少神秘的娱乐色彩。可惜两个城市的可发展土地有限，服务业人才相当缺乏。反观横琴在土地使用上还有很大的发展空间，并已将城市定位为重点发展休闲旅游、文化创意、高新科技等产业的城市，可弥补港澳地区相关资源的不足。加之有政府的政策扶持，如企业和个人税务优惠，横琴与澳门口岸24小时通关政策，澳门单牌车可自由进出横琴等等，都进一步促进了珠海发展成为湾区文旅项目投资的最佳选址之一。

  旅游业的发展，带来的是多行业多领域的经济增长点。例如创新方的项目，包含了酒店、大型购物中心、主题乐园等多个商业物业综合体，有多元的空间和项目为粤港澳三地企业提供了合作机会。据统计，横琴另一成熟的主题娱乐项目，横琴长隆海洋王国在去年录得847.4万人次入场，全球排名第12位。随着创新方等众多文旅项目的先后入驻，珠海的旅游板块得以不断完善，也将进一步提升大湾区作为世界级城市群的综合“软竞争力”。

  企业该如何把握大湾区的发展机遇，助力湾区经济的发展，梁浩昌建议：“相信品牌的力量。项目的建造固然重要，但运营更为关键。吸引国际性品牌的进驻，既能凝聚湾区内高端人才与产业的力量，又能进一步提高湾区经济贸易的包容度与开放性。创新方期待起到带领与示范的作用，目前已与美国著名电影制片狮门影业、皇家马德里及保时捷达成合作，未来还将吸引更多国内外的优质企业与科创机构，促进大湾区的多元文化产业发展。”

  旅游业的开放，最终深化的是贸易自由化，助力打造区域经济的一体化市场。文旅产业所撬动的资源及机会更是大过单一一个行业的生产价值。

  1993年，“粤港澳珠江三角洲旅游推广机构”成立。至今，海洋旅游在三地的长期协作中，已经初显成效。广州南沙的邮轮母港、深圳前海蛇口太子湾邮轮母港、珠海横琴长隆国际海洋度假区等项目，都有着鲜明的海洋属性，以与香港、澳门展开的合作项目为依托，目前成功吸引着粤港澳三地，甚至国内外更多游客的到来，为湾区经济不断带来新元素与发展新动力。

  文旅产业之所以越来越成为开发商首选，是因为关系到人们的具体生活。其实，大湾区的建设，除了推进基础设施互联互通、提升市场一体化水平、打造国际科技创新中心、构建具有国际竞争力的现代产业体系以外，共建宜居宜业宜游的优质生活圈对于“9+2”城市居民而言，才是最重要的直观感受。

  正如香港中文大学经济系副教授庄太量解读大湾区所说：“把粤港澳大湾区内的城市，无论香港、深圳还是其他城市，在居住标准、学历资格、医疗等方面都实现一致，那才是共同的生活圈。香港地方太小了，我也希望在肇庆、惠州住200平方米的别墅，每天搭高铁或者地铁去香港上班。”不管是商业住宅，还是休闲娱乐，未来大湾区能否实现多方面的打通，应该朝哪个方向前进，还得真正聆听粤港澳三地居民的心声。