据Wind资讯统计数据显示，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增加14038亿元，同比增长幅度达23.21%。换言之，截至2017年9月底，A股平均每家上市房企负债达445亿元。

　　据《中国房地产报》梳理，在A股136家房企中，有36家房企资产负债率超过80%，占比接近26.5%。此外，剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有51家，占比超过37.5%。

　　业内人士认为，房企正处于猛踩油门扩规模的速度中，房企规模越大，越需要均衡现金流，这样才有利于对冲市场周期和部分项目失败的风险，而房企快速壮大规模的途径主要借助于高杠杆运营，债务增加是必然。但比债务增加更令人担忧的是上市融资渠道正呈现被收窄封锁的迹象，融资渠道收紧和即将到期的还债高峰期不利于未来房地产投资增速提升。

　　房企负债居高不下，绿地负债最多，阳光城(000671,股吧)、泰禾短期偿债压力大

　　房企大手笔扩张拿地的光鲜表象之下，是其杠杆率的飙升及偿债压力的愈发凸显。在这场过于追求规模与速度的竞赛中，即便是千亿级房企同样面临短期偿债压力。

　　中房智库研究员针对今年前10个月销售额前20名上市房企短期债务偿债能力分析发现，15家房企现有货币资金能够覆盖其短期负债，但仍有5家房企短期偿债能力不足，这些房企分别是建发股份(600153,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、阳光城、绿地控股(600606,股吧)、泰禾集团(000732,股吧)，短期偿债能力分别为89.27%、75.32%、64.45%、59.36%、42.94%。

　　中信建投证券的一份分析报告指出，今年前三季度整体房企的净负债率达100%，较2016年上升约24个百分点，负债明显增加；短期负债压力74%，较2016年提升约12个百分点。大中型房企净负债率显著提升，小型和转型房企则呈下降趋势。尤其是中型房企前三季度短债压力和净负债率分别达93%和143%，分别较去年提升28个百分点和35个百分点，加杠杆程度最大，也体现了当前市场环境下中型房企的忧虑。而小型房企难以获得市场资源支持，被迫收缩杠杆则更透露着心酸。

　　某券商表示，房地产是高杠杆行业，外部融资是否顺畅不但决定了房企是否能做大规模，也决定了房企的偿债能力。但能否把握规模与负债之间的利润平衡，则成为横亘在房企面前的一个挑战。

　　实际上，房地产行业的有息负债呈现整体攀升的状况。据Wind资讯统计数据显示，截至2017年9月底，136家上市房企带息负债总额为2.7万亿元，而2016年同期则为2万亿元，占当年负债总额的比重均为45%。

　　具体来看，有息负债总额最高的房企是绿地控股，高达2776.59亿元。有息负债增长最快的房企是保利地产(600048,股吧)，截至三季度末，有息负债总额1952.83亿元，在A股房企中仅次于绿地控股，但同比增速达到92.7%。

　　万科地产的债务增速也较快。三季度末，万科地产短期负债合计542.26亿元，同比增长75.49%；有息负债合计1584.33亿元，同比增长80%。不过，万科手握943.53亿元的货币资金，资金流较为充裕。

　　从资产负债率上看，销售20强房企的负债率并不好看，有12家房企负债率超过了80%的红线；而且除了华夏幸福(600340,股吧)资产负债率较去年同期有所下降外，其余19家房企的负债率均在上升。

　　其中资产负债率最高的房企仍然是绿地控股，达到88.85%；其次是新城控股，资产负债率为88.48%；第三名是阳光城，资产负债率为86.3%；泰禾集团、荣盛发展的资产负债率也均超过了85%。

　　有分析师称，融资渠道收紧和即将到期的还债高峰期不利于未来房地产投资增速提升，从2018年－2020年房企信用债还款高峰期来临之际，资金还款压力将导致房地产企业主动放缓房地产投资，若销售回款不能及时提升，将导致企业面临更大的资金压力，甚至需要甩卖项目才能生存。

　　融资路径越来越窄，融资成本越来越高“缺钱”已成为了房企的“新常态”。

　　去年10月以来，银行、证券、保险等领域房地产融资监管政策频频出台，房企融资难问题日益凸显，至今仍笼罩在严控房地产金融业务风险的政策氛围中。

　　从同策研究院监测的40家典型上市房企境内融资情况来看，今年10月就出现了明显“收紧”的迹象。40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计531.53亿元，环比9月的700.53亿元减少了24.14%。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，自6月融资峰值以来，7月、8月融资总额持续下滑，9月融资额较8月虽有所提高，但仍未超过7月融资额（816.15亿元），10月融资额继续下跌，绝对值比8月融资额少90.55亿元。

　　在去通道、压非标，银行、证券、保险等房地产融资监管政策频频出台之下，房企的融资成本也在日益攀升。

　　从10月房企公布的数据来看，只有一项融资利率小于5%，而融资成本最高的一项为中南建设(000961,股吧)为子公司与平安信托签署《债权转让合同》提供的担保，转让21亿元应付款项的权利，年利率达8.7%。

　　从融资方式来看，股权融资占总融资金额比重仅为2.3%，债权融资额占房企融资总量的97.7%，环比上月债权融资所占总融资额百分比（85.73%）增加超10个百分点。

　　“境内房地产融资情况继续收紧，尤其是银行融资渠道，连续四个月融资额持续降低。”张宏伟说。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从趋势看，境内房企融资总量在减少，而资金价格上行已经成为趋势。整体来看，相比2016年平均4%的融资成本，如今资金成本上行非常明显，2017年来房企境内发行的债券利率均在5%或6%以上，今年6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。从各地楼市调控来看，预计房企资金还会继续承压，发债渠道有可能继续收紧。

　　有消息称，目前有银行正重启压力测试，部分开发商资金压力将加大。

　　穆迪的数据显示，定于明年到期的债券和期权有近一半来自中国前五大开发商。这些债务来自于之前货币政策宽松且信贷成本较低时候，开发商为支付大笔拿地款而欠下的债务。

　　而中小型开发商债务负担更高。根据市场研究公司Granite Peak Advisory的数据，云南城投(600239,股吧)置业股份有限公司的净负债是息税前利润的57倍，阳光城逾23倍。

　　这也是为什么中国恒大在宣布上半年纯利润增长八倍后，承诺到2020年将净负债率从270%降至70%，并迅速清理了之前欠下的巨额永续债务。而湖北省某国有资产监督机构则下令国有房地产企业加快建设和销售，尽快将收入入账，降低财务杠杆。

　　面对销售放缓的市场环境与越来越窄的融资路径，抓紧一切机会融资成为房企们现在最迫切需要。求助代价更高的海外融资、房地产信托，甚至部分房企重启永续债，未来这些资金的成本将进一步侵蚀利润。

　　现在已经有房企开始止损，走上卖项目回笼资金的道路。继在8月把北京（楼盘）丰台新著东方项目的49%股权卖给泰禾后，近日华侨城宣布彻底退出，把项目另外51%的股权在北京产权交易所挂牌出让。

　　企业已普遍感受到国内资金池的收紧，寒冬已至。

　　在此波房企的进击中，多家房企提出千亿销售目标，利用杠杆成为不可缺的手段。但另一方面，快速攀升的负债率、高昂的资金成本成为悬在空中的“达摩克利斯之剑”，随时可能会在行业下行周期中加大坠落风险。

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