中交入主后，绿城正逐步调整战略，未来将以快周转为导向，开发短平快项目，重点布局一二线城市的核心区。但土地储备逊色、拿地成本高仍是绿城要面临的最大问题。此外，高攀的负债率亦提示了此方面风险

　　文 | 《投资时报》记者 王宏

　　起也杭州（楼盘）。终也杭州。

　　绿城，这个以高品质和配套生活服务闻名的房地产企业，从杭州出发，2009年一度成为房地产行业仅次于万科亮晃晃的榜眼。而现在，万科还是全国的万科，绿城已仅是杭州的绿城。

　　据该公司2017年半年报显示，绿城中国目前总建筑面积超过3057万平方米，其中浙江（包括杭州在内）土地比例达44.5%。而对于其他房地产企业积极布局的一线城市北上广深，其土地储备占比仅为5.9%。

　　销售额方面，观点指数研究院数据显示，2017年前10个月，绿城中国跨入千亿俱乐部，销售额达1020.1亿元。但对于曾位于第一梯队的绿城而言，这个规模晚来了几年。同时期，房地产企业的前三甲碧桂园、万科、恒大规模均已突破4000亿元大关，融创中国销售额也已达到2483亿元。

　　除了规模掉队，土地储备后继乏力更是绿城的软肋。据房天下中国指数研究院数据显示，2017年前10个月，绿城拿地面积仅为242万平方米，同期碧桂园拿地面积已高达5026万平方米，同为港股上市房企的龙湖今年前10个月拿地面积亦高达767万平方米。而绿城中国半年报显示，截至2017年6月30日，绿城集团共有土地储备项目92个（包括在建及待建），总可售面积约为2215万平方米，楼面地价平均成本约为每平方米4057元。

　　事实上，创始人宋卫平，这位曾屡次因高负债陷入困境的杭州“贵公子”已连续两次化险为夷，但代价却是失去公司控制权。随着“救兵”九龙仓和中交房地产集团的输血，二者目前分别控股24.98%和28.87%，其中央企背景的中交房地产目前亦为绿城的实际控制人。

　　中交入主后，绿城逐步摆脱精雕细刻慢工出好活的“宋氏风格”，转而以快周转为导向，开发短平快项目，重点布局一二线城市的核心区。但土地储备逊色、拿地成本高仍是绿城要面临的最大问题。此外，高攀的负债率亦提示了此方面风险。

　　负债率高企成隐忧

　　据绿城中国发布的半年报显示，该公司2017年上半年实现营业收入104.49亿元，较去年同期增长7.9%；净利润12.7亿元，较去年同期增长56.2%；归属股东净利润为12.29亿元，较去年同期增长103.5%。

　　营收利润的双双增长看起来不错，但考虑到近一年来房产市场的火热，这个成绩未见得高光。据Wind资讯数据显示，2017年前9个月，绿城中国的总合同销售额同比增长16.1%，但相比同业公司，上述数据仍算不上优异。同期，如融创中国合约销售金额同比增长123%；中国金茂签约及成交销售金额同比增长48.34%；龙光地产累计合约销售总额同比上升45.5%，均优于绿城中国。

　　三、四线城市房地产市场增长乏力，绿城中国自然要将目光转向众多房企紧盯的一、二线市场，并不惜高价拿地。今年11月7日，绿城以86亿元拿下北京（楼盘）石景山地块，创造了今年的“地王”；11月14日，其又以31.8亿元、溢价超五成拿下成都双流地块。

　　今年上半年，绿城已分别在北京、杭州、宁波（楼盘）、成都等城市补充地块，而据不完全统计，截至2017年11月14日，今年以来绿城以合作拍地、参股、旧城改造等方式获得的新增土地耗资达544亿元，这一额度距此前绿城CEO曹舟南在中期业绩发布会上透露的年内投资700亿元的目标仍有空间。

　　颇有意味的是，曹舟南曾在公开场合表示，房子是用来住的，不是用来炒的，最迟到明年年初，房价一定向下。

　　“买买买”背后，是该公司不断攀升的资产负债率。据Wind资讯数据显示，自2013年以来绿城资产负债率不断走高，至2016年已达76.84%，2017年上半年更进一步升至79.75%。而同时期同业平均水平分别为67.41%、71.06%。

　　随着十九大后住房回归居住属性的观点成为主流，市场人士普遍认为未来房价上升的空间已相当有限。但这势必令房地产企业的毛利率承受重压。2014年、2015年、2016年及2017年上半年，绿城中国销售毛利率分别为25.38%、20.81%、20.78%及19.6%，同时期同业平均水平分别为28.53%、26.56%、28.76%以及31.01%。

　　此外，绿城中国去化指标亦不算高。据2017年半年报显示，绿城上半年投资项目整体去化率为49%，新增房源去化率为79%。

　　后宋卫平时代

　　2015年，中交房地产集团以28.9%的持股比例成为绿城第一大股东。目前绿城中国的董事会中，中交系已占据四席，具备绝对控股权。而刘文生已经代表中交成为绿城中国的董事会联席主席，是幕后真正的掌舵者。

　　面对帮助绿城解救其与融创缠斗局面的中交房地产，宋卫平自然放心。他曾对媒体表白：“作为一家民营企业，绿城深感生存前景艰难。在中交的管控下面，绿城源于政策面、缘于资金不足而无法应对的艰难局面可能会好很多，中交集团可弥补绿城的短板。”

　　事实上，绿城房地产已成为央企中交集团房地产板块的一部分。央企的背书为绿城带来财务上的改观，后者的融资成本逐步降低。绿城银行贷款利率和除银行外的其他贷款利率分别由2013年的7.52%和12.19%降至6.66%和10.51%。

　　此外，2013年绿城发行的3亿美元优先票据利率还为8%，而中交入主后2015年发行的优先票据利率已降至5.9%。在中交集团的信用背书下，绿城还顺利获准发行人民币89亿元中期票据，其中，首期30亿元中期票据利率为5.5%。

　　但硬币总有两面。

　　曾坚信高品质足以覆盖地价带来高成本的宋卫平很快因被其三四线的拖累的库存看清现实。“快周转”、“短平快”项目才是房地产市场的宠儿，这一点，融创中国的孙宏斌相信，中交集团也相信，不过，后者比前者的反应更为温和。

　　相对于把宋卫平晾在一边的融创，中交显然更重视前者作为“绿城精神领袖”的形象，聘请他继续担任联席董事会主席。不过“去宋卫平化”早已进行，绿城这艘战舰也逐渐调转方向。

　　中交不断对绿城进行业务、产品结构调整，目前已形成以绿城中国为主体，以绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇为侧翼的“一体四翼”格局。在2017年上半年财报中，绿城表示未来将以快周转为导向，开发短平快项目，新拓展项目力争做到不沉淀资产、零库存。在全国的投资策略上，重心将是一二线城市的核心区、海外和小镇。

　　绿城发布的最新公告显示，2017年前10个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约566万平方米，总合同销售金额约1070亿元；其中，代建项目合同销售面积约224万平方米，合同销售金额251亿元，代建面积占比达40%。

　　据了解，绿城代建业务服务对象包括国企、央企以及财团和金融资本。中交集团董事长孙国强在接受媒体采访时表示：“中交旗下绿城已经承接了近140个政府项目，以面积排名算，榜首的绿城超过了第二名到第九名的总和。下一步，保障房、安置房的建设仍将是发展重点。”

　　创始人宋卫平呢？他一手打造的杭州绿城球队已降入中甲，创立的蓝城旗下代建业务也被整合至绿城管理集团，造镇计划是他目前唯一专注的事业。也好，宋卫平又要与昔日对手狭路相逢了，因为，万科正在考虑发展乡村市场。