三大机构预测明年房价不会跌，刚需要不要买房？

　　年底，各大机构关于明年房价的预测一直很热。

　　比如，这两天刷屏的摩根大通指出：预计明年楼市将放缓，全国销售量下降6%，但由于城市人口增长、加上库存下降的支撑，平均售价将上升8%。

　　标普预测，2018年中国全国范围内的地产销售额下降幅度将达到5%，主要缘于销售面积下降。（也就是说房价不会跌，销售额减少主要是销量减少了？）

　　穆迪在11月初的报告中也阐释了和标普类似的观点，预测2018年下半年全国合约销售额将小幅下降，但库存水平仍保持健康且处于可控状态，并将支持房价温和增长。

　　不同于国内对房价的悲观预测，三大外资机构预测还是偏于乐观的。这也给市场上买房的刚需造成一定恐慌：明年房价到底是涨是跌？到底该听谁的？

　　其实，分析房地产政策和局势，一定不要把房价作为单纯的参考因素，这样很容易陷入思维泥潭。我们从基本面分析，无论是国内预测还是外资机构，他们一致认同的一点就是：

　　明年销售额下滑，成交量减少，即使房价涨跌具体数字有分歧，但是波动幅度也不大。

　　这说明，大家一致认为，明年房地产大概率还是收紧的，会出现全国横盘，局部波动的现象。所以，结合本轮办款轮动的现象，一线二线先涨，三四线后涨的规律。目前北上市场下行，那么明年正在补涨的二线、三四线也一定会出现下行的情况。所以，当前一线因为调控筛选出了泡沫，是很好的上车时机，前期涨幅过快还未回调的部分二线，以及三四线城市，需要等待观望。

　　需求不会消失，改善型物业稀缺

　　今年，一线城市因为严厉的调控政策，房价出现下行。但调控短期压制的，都是改善、投资为主的客群。这部分客群是房价上行的有力支持。但需求不会消失，只会被暂时压抑，一线城市改善型楼盘，依然缺少供应。

　　以北京（楼盘）举例，今年计划供应5万套自住房。但大部分都是刚需住宅，缺乏改善类产品。

　　2017年4月以来，北京计划供应共有产权房5万套，未来5年共计25万套。12月份以来，北京城区土地供应数据显示，16个区预计提供房源39286套。这是非常强大的执行力度，会对饥渴缺房的刚需群体带来充足的供应。

（数据来源：京字号微信公众号）

　　但是对二胎、和老人一起住的改善型群体来说，5年25万套的刚需房，却是一个非常大的利空。25万套共有产权，70/90政策冲击性的稀释了改善商品房的供应数量，未来，改善型、大户型、低密度的好品质物业将一房难求。

　　这是一个非常严峻的问题。

　　以别墅为例，截至目前北京未开工的纯住宅土地仅剩8宗，其中适合开发低密度别墅项目的地块不超过3宗。且“限放价，竞低价“土拍模式成为北京开发商不得不接受的主流玩法，此类限价房拿到产证或契税完税凭证后，五年内不得上市交易。

　　北京中原的统计数据表明，2014-2016年北京别墅供应量一直呈下降趋势，2017年1-6月别墅供应面积53.9万㎡，仅占2016年供应量的1/3，相较去年同期下降27%，供应套数1827套。其中，东城、西城‘’、海淀、石景山、平谷、怀柔、延庆等7个城区新增供应量为0，昌平区供应量最大。新增供应基本集中在5环外，6环外占比67%。

　　在库存方面，别墅市场库存量持续下降。今年上半年北京别墅库存面积225.64万㎡，同比下降27%，库存套数5949套，创2014年以来新低。其中供销两旺的昌平区库存量最大，超九成的供销存量集中在五环之外。五环之外供销比均小于1，别墅市场供不应求，去化周期在1年左右。

　　北京别墅产品面临"断供" 业内：或迎来购房"窗口期"

　　由于别墅市场近年来供应少、成交持续走高，价格温和上涨，别墅已经成为当下高端改善人群最为热门的选择。

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