一月份50城卖地3774亿元涨73%

    10强房企拿地货值3196亿元

　　■本报记者 王丽新

　　房地产市场交易的低迷，并未全面阻碍房企的拿地热情。规模诉求与高负债重压之下，房企不得不以加快增加储备土地，同时加快项目周转速度的模式来寻求发展。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，2018年1月份，50大热点城市卖地金额高达3773.6亿元，同比上涨73%。

　　另据克而瑞统计显示，2018年1月份，10强房企新增土地货值高达3196亿元。与此同时，据同策研究院统计，TOP20上市房企土地成交金额1505.25亿元，占全国土地成交金额的30.15%。

　　同策研究院认为，这几年，随着房地产行业集中度的不断提升，竞争日趋白热化，龙头房企在高门槛下的拿地优势正不断凸显。从土地市场表现也可以看出，大企业正跑得越来越快。

　　土地溢价率走低

　　从土地溢价率来看，大部分城市土地溢价率保持低位，热点城市土地溢价率基本在10%左右，明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，全国多城市土地成交金额依然处于高位，特别是一、二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。即使有流标地块出现，也主要是因为其有多重复杂的属性，导致房企拿地意愿不强。加之最近信托等资金监管严格，导致房地产企业对总价较高的地块持相对谨慎的投资态度。

　　不过，同策研究院认为，随着调控深化，开发商拿地热情或多或少还是受到了影响。相较于2017年12月份，2018年开局，土地市场整体出现了降温迹象。从环比情况来看，土地成交金额、成交面积纷纷走低，成交地块也以“低总价、低溢价”为主要特征。

　　更重要的是，当下处于房价低谷期，房地产市场冷淡，拿地竞争强度相对较小，拿地后控制项目进度，可以随房价进入上升通道获取较大收益，算得上是拿地的好时机。

　　克而瑞表示，从房企的拿地和销售表现来看，今年规模房企的竞争依然激烈，1月份新增货值上百亿元的企业有20家，而销售金额上百亿元的则仅有17家，土地市场上的竞争未来传导到销售端，将会给拿地不够充足的房企带来更大的压力。

　　房企加速补库存

　　不过，开发商仍要谨慎寻找拿地机会。如果开发商资金面充裕，在核心城市拿地收购或可实现超车；若资金面偏紧，则要进入风险较低的企业。

　　同策研究院认为，在城市选择上，在去年一、二线城市政策高压与土地成本提升的影响下，都市圈三、四线城市获得了溢出效应，不少开发商绕道三、四线城市寻求补仓，从而带动三、四线城市土地热度提升。不过眼下，不少三、四线城市已经告别“去库存”压力，一些城市甚至在过热过快发展下房价“泡沫化”，地价也已经大涨。在这一背景下，预计2018年三、四线楼市成交将进一步分化，开发商进入三、四线城市将更审慎，土地市场整体表现也将出现一定回落。

　　总体来看，2018年房企的拿地布局机会，一、二线城市具备较好拿地机会，也具备较好并购机会；此外，一线城市、强二线周边的三、四线城市拿地机会也相对看好，而其他三、四线城市则不容乐观。

　　不过，从克而瑞统计数据来看，有些三、四线城市仍旧是房企开年首月拿地的重点关注地。从新增土地货值榜单可以看出，一些地方性企业计入了该榜，可见其开年拿地较为积极。

　　不过，从各梯队房企在百强中的集中度来看，未来百强内房企的规模还将继续分化，尤其是销售金额TOP11-TOP20的规模房企，其销售金额集中度为15%，但企业的新增货值集中度却达到22%，二者相差7个百分点，因此未来TOP11-TOP20的房企排名还有较大的调整空间。

　　值得一提的是，旭辉、世茂、中南、远洋、首创几家本月拿地较猛，这些房企的拿地销售比均在1.5左右，约为TOP50房企平均拿地销售比的3倍。如中南置地1月份销售金额为65亿元，而企业同期新增土地价值为137亿元，是其销售金额的2倍。远洋的拿地销售比明显领先于其他TOP50房企，新增货值也是其同期销售额的2倍。

　　对此，同策研究院认为，规模战之下，市场集中度提高，房企“不进则退”，做大做强是当下房企的主流选择，因此规模房企纷纷表现出激进拿地的态度。尤其是前两年持续去库存的目标下，大部分房企也需要积极补库存。