Ⅲ 峰值时代可持续性：

我们将近十年全国商品房销售额进行拆分，不难发现：1）一线城市贡献率由20%降至不足10%，核心原因在于，土地开发强度接近极值、价格飙升脱离购买力，导致需求或大量外溢至周边，或被价格层次更鲜明的存量房市场替代；2）三大城市群（除一线）贡献率上升近10个百分点，已成为拉动成交规模增长的核心引擎；3）非三大城市群的二线城市贡献率稳定在四分之一，发挥重要的稳定器作用；4）其他城市包含了200多个地级市，贡献率仅控制在不足3成。

新时代，是房地产最好的时代

更多是阶段性发展现象

REITs推出，将使得投资、建设、运营环节的角色分工更加清晰，给予各个参与主体选择“轻重模式”的灵活空间：1）打通经营性物业退出渠道；2）物业对接REITs后，持有REITs份享有经营和资产增值收益，保持相对控制权；3）输出运营品牌和资产增值服务。角色定位清晰不等于相互根本隔绝，反而在串联成命运共同体后将有更多的重叠。

I 新房市场：

“大运营”离不开地产金融提供“资金弹药”，2017年围绕经营物业的金融方式蓬勃发展，贯穿“建设-运营”两大环节，包括：打破集体土地资本化障碍、银企合作压低资金成本、Pre-REITs前端物业培育、资产证券化扩充融资渠道。同时，继2017年多单权益型类REITs的落地，标准化REITs的进程也不断加快，将打通最后的“退出”环节，猜想2018年标准化REITs或将在公租房和基础设施领域破冰、并在部分城市完成试点，2020年前全面铺开的可能性大。

《保利2017年房地产行业白皮书》分为两部分：第一部分，从定义新房峰值时代、辩证看待存量时代、透视租购并举本质三个方面，解析住房美好生活大格局；第二部分，从开启多元经营蓝海、升级地产金融角色两个方面，洞察新时代赋能下的“万物生长”。

我们高度认同政府的调控方向和政策，挤掉泡沫，良性发展，才能让整个行业健康可持续发展。同时，这也倒逼开发商进行自我革新，无论是提供更好的产品，还是打造更强大的规划能力，最终目标都是实现更强的核心竞争力。大浪淘沙，沉者为金。

数据显示，2017年有24城二手房交易超越新房，较2016年明显增加，其中包含成都、石家庄等二线，常州、中山、无锡等三线城市。然而，这些城市阶段性的二手超越新房，原因更多是一二手市场面临的行业调控强度差异导致。以成都为例，2017年成都限购、限预售等环境下，新房成交腰斩，而二手成交降幅仅为25%。这些城市新房与二手之间的实质性规模颠覆，仍有待时间的检验。

给予开发商和服务商更灵活的“轻重模式”选择

辩证看待存量时代：

展望未来，我们相信，新时代，是房地产最好的时代！

我们深知，房地产行业发展自有逻辑，唯有辩证看待新变化，才能锚准变中的不变，在波澜壮阔的新时代沉稳远航。今年，我们将更加思辨地审视房地产行业新变化背后的深层逻辑，以求更精准地深耕“未来”。

Ⅳ 企业策略：

2017年，堪称史上最严调控之年，限购、限贷、限价等老手段大范围升级，限售、土拍竞自持等新措施亦层出不穷。即便如此，全国商品房销售金额、销售面积双双再创新高。此前，行业“拐点论”、“白银时代”曾引发热议，经过实地调研及多方综合分析，我们认为这类说法可能对行业发展的理解过于悲观了。而在2017年初，我们曾率先提出房地产行业进入总量峰值时代，那么，何谓峰值时代？又有怎样的特征？

Ⅱ 峰值时代典型特征：

I 地产金融手段丰富，全方位助攻“大运营”

时代进步，奔流不息；身处激流，唯有涌进。

存量时代城市寥寥可数，整体发展仍需时间

数据来源：保利投顾研究院整理

细分市场将“百花齐放”，运营能力是核心

再探新机遇。一是开启多元经营蓝海。未来运营是发展核心，从美国经验来看，运营细分子领域呈多样化特征，各个方向都具备需求规模空间。以长租公寓和城市更新为例，长租公寓的核心客户群体是大学毕业生、中高端人才，分别对应中低和高端两档公寓项目定位；城市更新同样焕发新机遇，对城市中的级差物业重新定位—合理改造—再运营，存在大量的潜在机会点。二是升级地产金融角色。地产金融手段愈加丰富，全方位助攻运营时代。其中，打通 “退出”环节的REITs即将落地，其实质为重资产持有，运营和资产增值为两大核心。借鉴美国经验，培育期物业可通过母公司输血对接REITs实现退出。REITs的意义在于给了开发商和服务商对于经营物业的“轻重模式”选择：可将经营物业退出获得一次性收益、可持有REITs份额享受资产增值和经营收益、亦可专注品牌和资产增值服务输出。

序言：

多地强化楼市调控 分析称还有更多将加入 节后租赁旺季开启！多个热门板块租金基本保持稳定

顺“市”而为，构建住房梯级消费体系

“大聚集、小分散”的城市群增长逻辑

保利地产判断，第一， 我们坚定看好房地产的未来；第二，回归平凡，行业才能走向真正繁荣；第三，国家调控，促进行业健康可持续发展。

新房供应型萎缩、但需求持续

培育期物业亦可对接REITs实现退出

维度三

随着“房子是用来住的”逐渐落地，房子的本质更加凸显。我们没必要过分美化或贬低，它只是承接工作生活的载体。

思考四：经营蓝海的发展方向有哪些？长租公寓、城市更新作为典型代表又有怎样的发展特征？

此外，城镇化率持续推进带来的新增城镇人口，亦是商品住宅需求的重要支撑。2017年我国城镇化率为58.5%，各省市城镇化水平及进程差异显著，仍有众多区域，尤其是部分人口大省，城镇化率明显低于全国平均水平，如河南、四川、安徽等省，这些省份城镇化起步较晚、提升空间广阔，具有明显的“后发效应”。在城镇化后半段从60-80%（发达国家水平）的发展中，中西部人口大省的省会城市首位度优势将更加凸显。

率先进入存量时代的城市，开发商销售业绩必然遭遇增长瓶颈，发展模式亦随之而变，品牌房企在北京、上海、深圳、厦门等地已开始转变发展策略，主要有两大方向：其一是外拓周边市场，如厦门万科外拓石狮、漳州、晋江等，上海保利外拓江阴、常熟、张家港、南通、西塘等；其二是叠加延伸服务及拓展地产子领域新业务，如万科家装—万链/美好家、长租公寓-泊寓、物流地产-万纬等，保利社区超市-若比邻、社区教育-和乐会、健康养老-和熹会、二手经纪-保利爱家等，碧桂园家装-橙家、长租公寓-碧家、产业小镇等。

从典型46城新房成交面积结构变化（2011-2017年）看，新房交易面积的“中间化”趋势显著。小面积段产品由近50%降至不到40%，而中等面积段成交占比提升近10%，占比超过50%，成为主导面积段产品。这一改变背后的核心驱动因素在于，客户日益提高的品质追求与市场单价上涨带来的门槛抬升之间的平衡。一线新房门槛普遍较高，深圳、上海、北京新房门槛早已超越200万；二线中厦门、南京、杭州、福州等新房门槛也已越过150万。

全方位助攻经营时代，REITs窗口已开

第二，回归平凡，行业才能走向真正繁荣。

价格门槛抬升致市场功能转变，更多满足中产及以上购买需求

方向一

I 美国视角：

综观中国的各行各业，还没有一个行业如房地产行业这般规模之大、周期之长。房地产行业的高速增长开启于90年代，距今已有近30年的时间。一直持续火热的互联网行业，彼时正处在门户时代，但在这近30年来却已完成多个发展周期的迭代和更替。

今天，《保利2017年房地产行业白皮书》正式发布。这是保利地产发展研究院、保顾发展研究中心对2017年房地产行业的深度解读。作为房地产行业的领军企业，保利地产对行业的深刻分析与准确判断背后是强大的专业支持，这份白皮书的意义与价值不容小觑。

第三，国家调控，促进行业健康可持续发展。

房地产的未来不只是房子，而是基于它的生活方式，这可能是教育，可能是旅游，可能是新零售，可能是新办公。而每一种可能，都意味着与更多利益相关者的良性互动。连接，带来可能；可能，撬动未来。

数据来源：中指数据库，保利投顾研究院整理

2017年，“存量时代”成为响当当的行业热词之一，放眼发达国家，存量房流通主导的终极时代必然是中长期发展趋势，然而，现阶段国内究竟哪些城市已经进入实质性的存量时代？存量时代又究竟应具备怎样的特征？

在此时代的大背景之下，我们对行业的基本判断是：总量峰值、结构优化！预计未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模。这是人类历史上空前的数值，这是时代赐给我们来之不易的市场容量和奋斗舞台！除此之外，最美的还是结构优化带来的美丽想象——试想，新时代的世界新一线城市，将带来什么样的令人激动人心的房地产需求！？

方向二

住房梯级消费体系逐步形成，租赁→存量房→购房联动性亦将加强，租赁人群有转化为购房的潜在需求，新房交易与租赁、二手之间客户联动将更加凸显。

思考三：租购并举的本质，是调控手段的一厢情愿，还是行业发展新阶段响应市场需求的顺“市”而为？

聚焦城市级差物业，物业改造叠加服务升级

数据来源：中指数据库，保利投顾研究院整理

数据来源：公司公告，保利投顾研究院整理

先论大格局。一是定义新房峰值时代。“史上最严调控年”下商品房销售金额和面积双双创下新高，我们认为行业总量峰值时代是规模的“高位区间”，并非“顶点/拐点”，核心需求来自居住品质的提升空间和城镇化后半段的“后发效应”。二是辨证看待存量时代。现阶段国内进入实质性存量时代的城市寥寥可数。我们认为，存量时代崛起的首要条件在于，可开发资源约束下的新房供给不足与需求持续增长之间的矛盾，因此，并非所有城市都能够最终进入存量时代。存量时代城市最典型特征是身处其中的开发商谋求发展模式转变。三是透视租购并举本质。“租购并举”并非调控政策的一厢情愿，而是顺“市”而为的结果。租赁市场的实质性发展将有效满足过渡性、阶段性的住房需求，与商品房等共同构建住房梯级消费体系。在此过程中，核心城市租售格局率先迎来变革。

REITs虽为原物业持有方打通了资产“退出”环节，但其本身实质仍是重资产的持有经营，专业运营带来的资产增值是重要收入来源。以美国四大公寓REITs为例，房产和地块资本增值利得的部分占整体毛利润达3~5成，EQR资产增值收益更是基本与管理运营收入相当。对重资产持有经营的REITs来说，投资、运营是两大核心要素，决定了REITs本身的价值。从美国一级市场REITs的估值方法可看出，估值是REITs运营端的租金管理收入和投资端的资产增值的折现。

而今又是新一年开端，穿越2017年新调控、新时代所引发的众声喧哗，我们发现当时的部分判断趋势有如破竹之势，强劲发展；但因新形势变化，部分判断方向需辩证修正。

维度二

2035年，中国将基本实现社会主义现代化，经济总量超过32万亿美元，排名世界第一。届时，广东的经济总量将是韩国、俄罗斯的两倍以上。深圳、广州的经济总量将是香港、新加坡的两倍以上。全球十大城市，超过一半以上都将是中国城市。中国的一线城市，将成为世界一线顶尖城市。世界舞台的中心重新回归中国，中国也终将成为名副其实的“中央之国”。

Part Ⅰ 三个维度看透大格局