从2000年1月1日起，广东省停止出售和出租公有住房，全面实施住房分配货币化。2003年6月，深圳市出台104号文件《深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》，不再为机关事业单位职工建设和分配“全成本微利房”。8年后的2011年侨香村和深云村是深圳分配的“最后一批福利房”。

满足居住需求

不温不火

▲图（3）1994-2017深圳新房成交量价年线走势图

▲图（1）1992-2017深圳新房历年供求关系图

在2017年深圳新房市场受到政策抑制的时候，二手房市场明显分流了新房需求。这也验证了著名经济学家马光远所说的“增量住房市场进入存量住房市场，是住房告别短缺的一个极具说服力的指标”。二手房房源可以补充新房市场的结构性市场短缺，深圳市场作为存量市场，将不再是一个短缺市场。

-END-

现今的深圳房地产市场是一个多元市场，虽然新房市场是楼市的标志性指标，但不能仅仅盯着新房市场。从图（13）“1983-2017深圳住宅整体市场走势图”看，2017年深圳楼市整体市场成交面积989万㎡，比2008年、2011年、2012年都好，甚至比2014年还要好一些。

▲图（12）1983-2017深圳新房二手房成交比例走势图

从图（2）“201410-201712深圳新房成交量价月线走势图”上看，新房房价月线连续15个月下跌，但是在图（2）“1994-2017深圳新房量价年线走势图”上，2017年深圳年线量跌价升，月线年限背离，预示着深圳新房的调整刚刚开始。

2017 整体市场

今后三年新晋主力

但是与自2002年起近16年的年平均成交面积1235万㎡相比，相差约20%，是第一峰值2009年2034万㎡的49%，第二峰值2015年1803万㎡的55%，约差一半。

判断2017年深圳的住宅市场年景，可从图（11）“1983-2007 深圳新房二手房成交走势图”上看出，2017年深圳整体住宅市场成交891万㎡，与2014年相当，超过2008年、2012年、2011年；但仅为成交火爆的2009年2024万㎡的44.0%，2015年1730万㎡的51.5%，2017年深圳整体住宅（新房+二手房）市场可谓不温不火。

图（12）也揭示出，仅仅调控新房市场，并不能压抑住二手房市场的购买冲动。2017深圳住宅市场虽然量跌价涨，依然处于上涨周期；下行周期的显著标志是价量齐跌。深圳一二手房成交比例下不来，说明调控尚有可为，下一步调控方向应是二手房市场，“三价统一”的传言或非空穴来风。

评价深圳楼市的一个重要指标是一二手房成交比例。从图（12）“1983-2017深圳新房二手房成交比例走势图”中，能够清晰地判断深圳楼市的真相，2008年、2012年、2014年深圳楼市为调整市，一二手房成交比例均处于低谷；而2017年深圳楼市一二手比例2.44，是2010年2.88后的第二峰值，这与2017年新房成交处于绝对低值有关外，至少表明2017年深圳整体住宅市场并非弱市。

2016年，深圳市计划供应保障性住房4万套，其中安居房0.5万套，公共租赁住房2.5万套，拆迁安置房1万套。完成开工和筹集保障房和人才安居房6.12万套，实际供应4.2万套，超额完成年度任务。

▲图（10）201501-201712深圳二手房成交量走势图

▲图（14）1983-2017深圳房地产整体市场走势图

新房库存16个月

2016年发布的《深圳住房保障发展规划（2016-2020）》，2013年深圳住房调查全市住房总量1035万套。

图（15）“未来3年深圳房地产整体走势预测”显示，今后3年安居房供应量和成交量将超过新房，并与二手房旗鼓相当，成为深圳楼市的新主力，最大化地分流新房市场。

▲图（7）2008-2017深圳一手市场成交量走势图

如《（上）深圳根本不缺房，勿论地荒或房荒》所述，2017年深圳土拍市场可售住宅用地零供应，为深圳土拍市场自1996年以来首次出现。截至2017年12月底，深圳新房库存面积352.86万㎡（35156套)，按照2017年新房月均销售套数2151套计算，深圳楼市的新房库存消化周期16.3个月。

自2007年12月出台《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》之后，深圳相继出台了关于廉租房、经济适用房、安居房、公租房、人才房的相关政策，实行人才住房与保障性住房的双轨制公共住房体系。

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自2010年启动限购以来，不限购不限贷的商务公寓一直是居住投资两相宜的物业。“2013年商务公寓元年”深圳湾一号、深业上城、东海国际公寓等顶级公寓，占据着深圳的高端居住市场；中小户型公寓解决了众多的刚需居住和投资需求。

2017 二手房

安居房已然成为深圳商品房的组成部分，或将计入深圳商品房价格体系。深圳房地产的整体市场，应由新房、二手房、商务公寓、安居房组成，如图（14）“1983-2017深圳房地产整体市场走势图”所示，2017年深圳整体市场成交1017万㎡，超过了2008、2011、2012、2014年，并不像新房成交量回到21年前那样惨不忍睹。

从图（5）“2008-2017”深圳商务公寓量价走势图”看，2017年深圳商务公寓预售面积134万㎡，成交面积98万㎡，双双创出历史新高；2017年深圳商务公寓成交均价62120元/㎡，比2016年的52700元/㎡上涨17.9%。结合近年深圳商务公寓走势的一路价量齐升，几乎看不出楼市调控的影响。

文章相关知识点

安居房异军突起

2017年，深圳市计划新开工及筹集安居工程项目确保8万套，力争10万套。其中开工安居工程约3.27万套，棚户区改造约0.92万套，购买、租赁、综合整治等方式建设筹集约5.73万套，实际供应4.5万套。

2017年深圳新房市场价升量跌，或是楼市行将步入调整的前奏；只有量价齐跌，楼市才会拐入下行通道。

▲图（9）2004-2017深圳二手房量价走势图

图（9）“2004-2017深圳二手房量价走势图”显示，2017年深圳二手房成交632万㎡，比2011年、2014年、2012年、2008年的市场成交都要好，没有出现象2017年新房成交回到21年前的惨淡市况。从历年二手房成交金额看，2017年远高于2014年及之前的任何一年。2017年深圳二手房市场的量跌价缓，疲态初现，或为进入调整的前奏，待其量价齐跌，步入真正的调整市道。

2017年4月6日，住建部和国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求各地根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。消化周期36个月以上的城市，应停止供地；消化周期36-18个月的城市，要减少供地；消化周期12-6个月的城市，要增加供地；消化周期6个月以下的城市，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

深圳新房库存16个月，2018房奴“不必惊慌”~「2017深市盘点4」 多多头  2018-02-01

需求已被分流

价量创历史新高

如果仅从图（1）“1992-2017深圳新房历年供求关系图”的一手住宅（新房）分析，2017年深圳新房市场创出了21年以来的成交新低259.3万㎡，堪称“地量”；甚至比市道惨淡的2008年新房成交408.8万㎡低36%，似乎市况极为低迷。

调整刚刚开始

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深圳在“十三五”期间计划新增建设人才住房和保障性住房40万套（其中人才房不少于30万套），计划供应人才住房和保障性住房35万套。建设40万套安居房，超过了深圳成立30多年来建设的政策性住房总和35万套和“十二五”期间深圳商品住房供应总量35.7万套。供应35套安居房入市，将新增住宅建筑面积约2100万㎡。

2017新房量跌价增

2001年，深圳开始办理安居房“绿转红”，安居房的二手房开始入市。安居房上市为活跃房地产三级市场提供了新的契机，为出售安居房者更换更好的住房创造了条件，也为低收入者购买二手安居房提供了便利。

2017年深圳一手市场中的住宅与商务公寓强烈反差的此消彼长，凸显出商务公寓对住宅需求的分流作用。