和讯房产消息“新时代新思路”第九届中国地产领袖年会今日举行。在本次会议上，华远集团前董事长、华本企业家俱乐部荣誉理事长任志强对话北京师范大学金融研究院中心主任钟伟，就房地产领域最热的五个议题进行激烈的探讨，为观众奉上一出精彩绝伦的讨论会。

第二，股票市场今年上半年的运行特点，海外市场要好一些，境内是大票要比小票好一些。就房地产的情况来讲，价格是升的，销量不一定能上去。地产股来讲，我个人更看好就是模式的变化。恒大、碧桂园、融创，去年都做得不错。但是房地产行业可能要重新反思一下，你高速扩张的方式、在三四线城市广泛布局的方式，高流转、高销售的方式，是不是还能持续？也许过去是轻资产，未来你要考虑留一些优质重资产。也许过去是以销售创新为主，而现在可能更多的通过复杂的资管计划，换取非销售的现金流。过去特别强调行业排名，强调快投，未来可能是快投也要、利润也要，模式是在变的。根据这样的思路，我个人认为今年在房地产股的表现来看，可能在一季度表现会比较好。因为港股的房地产已经差不多了，我现在更看好的内房的白马股，白马股就是别排名前10，排第11到第50的，有一定规模的，而且市场份额在扩张的，同时这些企业并不仅仅以快消式的主张为主，他们是以有运营能力的，他们的估值更有余地，扩张业绩弹性更有余地，市场的认可度也更高。所以我个人觉得这些企业更喜欢一些。他们当下还需要做几件事情，第一个要做的事情就是你得看看人民币在升，不要以为人民币在贬。2025以前人民币1：5总是可以的吧，因此现在的这个时间，如果在元旦前已经到海外借了美元债了你牛，如果现在正准备债美元债，你不错，如果还不动手，下半年可能外管局和人民银行不一定鼓励海外到去发美元债，所以现在是个好机会，别指望国内的金融体系。

主持人：第二个问题，大家知道地产和地产股的走势并不完全一致，有时候地产好的时候地产股不涨，地产停的时候地产股暴涨。上市公司房企应该怎么安排资金计划，总体来讲就是谈谈地产股。第二轮，我们把话语权交给钟教授。

第二，他说卖旧房买新房，但是卖旧房的人很多是穷人，我们从链家和我爱我家的调查材料中看出来，二手房交易最大量的是300万以下的，而1000万、500万以上的房子交易量很小。说明这只是适当改善居住条件的人，在二手房里面最集中。你们可以同时去查查资料。那么这些人买房靠什么呢？70%的付款占大头，就是因为他把破旧的房子卖了，破房子破到什么程度呢？北京有旧城改造区不能改造，都是平房，老百姓觉得不好，房价涨了，本来值500块钱的，新盖也就100块钱，现在卖了15万，因为所有的破房子都是好学区房，所有的破房子都在城里最发达的地区。因此他的破房子是最值钱的房子，就是钟伟说的零平米也卖了好几百万。因此这轮的房价让所有的低收入家庭赚了大笔，而并不是很多人想象的那样让贫富差距拉大了，其实是缩小了。因为旧城区的穷人都是有房子的人，因为原来是分配房子的，或者是房改房，这个比例占到60%，商品房占的比例很小，在北京30%多一点。

钟伟：其实很多事情也不是像他说的那样。举个例子，比如说美国的房地产税务的问题，美国的大多数州来讲，收了房地产税务对房价没有关系。因为我们有一个错误的认识，1945年到现在，美国的房价复合增长3.45%，所以全美的城市加起来房价根物价一致，但是少数城市房价非常高，比如纽约、波士顿、旧金山、西雅图，远远高于美国平均的房价。从这个角度来看，从中国的角度来看也是一样的，房地产税真正的纳税主体可能是在少数的富裕城市，是高房价城市。就中国全国来讲房地产的价格永远商家，能不能跑赢物价还不太好说。因为过去有很多的税，中国的老百姓已经交了税，很多房地产税务不会增，或者应该减其他的税，这也是迟早的。尤其是中国的富裕家庭。

钟伟：我想补充一下，房价的趋势是这样的。其实少部分热点城市如此，的确有其他的税收抵扣的，西方国家是如此的。第二，目前中国的财政收入当中，个人所得税的占比非常好。北京、上海，户籍人均一年交1000多块钱的税，我们有多少人是按照自己的收入做的？

主持人：钟伟教授是昨天晚上重感冒，今天到这儿来，掌声送给他。今天在场压力最大的是我，因为我主持这场论坛。大家都知道我们在2017年博鳌年会上，任总、钟教授有一场PK，铺天盖地的媒体报道。钟伟隔空怼任志强，今天我们把两位请到现场，来一次面对面的讨论。任总、钟教授，我想我们今天我代表华本企业家俱乐部的群体，我们准备了五个问题。我直接来第一个问题，我们谈谈当下的房地产形势，2018年整个房地产的趋势会有什么变化，先请任总。

接下来说房产税就能是调控房价的长效机制，这是瞎掰。房产税跟房价不是翘翘板，它们是亲兄弟。高房价的地方房产税也高，比如说美国纽约，2%以上的房产税。有的美国中西部的州不太好的地方，房产税就是零点几。所以高房价的地方房产税也高，低房价的地方房产税也低。如果要把房产税看成是打击高房价的灵丹妙药，这不符合国际上已经出台的房产税的各个国家的实施的原则。你在中国要怎么收房产税呢？我也猜不出来，我觉得最后有可能就是第一套自用的普通住宅免税，从第二套开始收。所谓第一套自用的普通住宅按面积，比如140平米以下，按价格的中位数以下，有可能是这样的。但总体上来讲不应该把调控一个国家的。

主持人：谢谢任总。

四、中国将进入存量地产时代，在地产管理模式，两位觉得该如何去做这个事情？

再说房地产税和房价有没有关系。美国在设立房地产税的时候定和指数叫100，现在是299，接近于300。从100到300，收了房地产税房价就涨？你们以为房地产税和房价不涨吗？两回事，因为人家减了其他的税，所以大家愿意交房产税。美国有个评比，哪个地区的个人所得税交的最多，最富的地区都是最好的，而那个地区的房价也最贵，因为那个地区的治安最好、教育最好、自然环境最好，因为钱就做这个用了。所以从哪儿收的地方税，用在哪儿以后，那个地方就好起来。国际上有个破窗理论，越破的地方越好，越好的地方就越好。这和房产税的道理一样的。也不要怕收房地产税，如果收了变成地方的税，像在美国很小的一个政府，他们的小政府决定了当地的税。所以你交的房产税一定是你生活条件更好的时候，但中国现在还不行。

二、地产股在2018年走势如何?

存量是什么？400亿平方米的住宅，进入存量的概念就是每年有5%的折旧，一年需要20亿左右的改造量，比现在的16.9亿还多。所以你别担心要转型，该改行，这个阶段还早。但现在是不是开始有了？我们的棚改实际上就是一个存量的过程，但是我们现在过去的棚改是100%拆掉，然后重新建。那以后可能就不是100%拆掉，而是有选择性的拆掉一些房子。因为我们过去的房子太坏太破，比如说现在有热水、有洗澡间的房子大概也就15%左右，85%的人都没有洗澡间，在厕所里加一个热水器。过去洗脸刷牙都要到厨房里，这种房子占的比例很大。真正有管道热水能洗澡的不超过15%，所以离我们的存量改造还早得很。未来还有很长很长的路，不用考虑。至于如何变现金，我觉得你们不用找答案，李嘉诚就是答案。买一块地放那存十年，现在一卖就是翻好几百倍，就是这样的。该一个房子过两天卖了，挺好的，有榜样在那儿，只是你有没有本事学。如果你拿的资金便宜，你又有不断的资金你有这么干。你要是没钱，就是盖个房子就得卖，卖了房子就要拿钱买地，你就要恶性循环，因为你没钱。所以这个发展过程以及转化程度是密切相关的。要想把存量的东西都转入进来，你的发展速度一定和你的资金、和资本市场相应对。如果没有这个条件别老想着改，还早呢。

任志强：我觉得姚总刚才说了一个问题大家应该清楚，姚总说现在是不平衡，不是没房子住了，是要住好房子。去年我们产生的房子里面90平米以下的住房是20年以来最少的一次，换句话说就是大家都住好房子、大房子了。90平米以下的房子，尤其在2017年以后，90平米、70平米的比例很高。但是去年卖的房子，在这么多年里比例最低，现在大家都在做大房子了。

所以总体来讲，我个人觉得上半年的内房股，尤其不是以快速住宅扩张为主的内房股，在今年上半年在股涨方面还是有非常大的优势的。

钟伟：谢谢，我也听说今年房地产税要落地，这是绝对不可能的。

任志强：他没干过房地产，你们听他的算糟了。工业用地改是很难的，选仓库用地，仓库用地即使你把楼都盖成仓库了，但是装的是人。它没有土地的毛病。但是要工业用地都装人就有毛病了。但可惜的是仓库用地在过去比较少。千万别听钟教授说的拿的集体土地，那集体土地最后变成小产权房，你没法弄。最后出了矛盾，征收集体土地的房子，这没法弄。那么是不是集体土地最后要年年交土地使用税，土地整地占用税。搞不清楚，我想安全和风险你们自己掂量，反正我不干。

任志强：房价是由市场决定。

三、2018年是否会出台房产税，它跟房价有什么关系？如果落地，会在何时？

我们反思2016年、2017年以来的调控，给穷人的房子哄抬物价，给富人的房子打折。这个调控主要是有问题的。所以我不知道未来的后续调控怎么能下得来台？正确的姿态不是这样的，正确的姿态应该是穷人买中低价的房子，采取限购的措施。中高价的房子不仅不限购，政府还要额外加5%到10%的税，这样可能更好一点。