/EBITDA和EBITDA利息倍数分别为9.02倍和2.45
　　5 金融街控股股份有限公司
　　EBITDA 利息倍数
　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理总体来看，公司近年来总资产及负债规模均随业务规模的扩张而稳步增长，同时财务杠杆比率上升并处于偏高水平。但公司总债务中短期债务占比较低，债务期限结构合理。
　　中诚信证券评估有限公司(以下简称“中诚信证评”)因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明：
　　300

　　期间费用方面，公司期间费用主要以销售费用和财务费用为主。受 2017 年销售规模下降影响，公司销售费用和管理费用均有所下降，同期受债务规模上升影响，公司财务费用有所上升，2017 年公司期间费用合计 22.73 亿元，占营业收入比重为


　　润为 41.03 亿元，所有者权益收益率为 12.17%。2018

　　合同销售金额 150 276 236 -14.49%
　　2015 2016 2017 2018.Q1
　　20.00%




　　车位、配套 其他 30695 100% 100% 100%

　　财务数据(单位：万元) 2015 2016 2017 2018.Q1
　　年 1~3 月，公司利润总额 8.24 亿元，其中经营性业




　　150000
　　12 金融街控股股份有限公司
　　至 2017 年末，公司持有的物业建筑面积合计 121.25万平方米，同比上升 24.86%。


　　长期债务＝长期借款+应付债券
　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理受限资产方面，截至 2017 年末，公司受限资
　　经营净现金流 /总债务(X)
　　0.20
　　开发收入、物业出租收入、物业经营收入和其他收入构成。房地产销售收入是公司收入的主要来源，
　　行业分析
　　佛山 22.71 1.89%
　　6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本次债券到期兑付日有效；同时，在本次债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。

　　表 7：2015~2017 年公司主要持有经营和出租的物业情况物业类型
　　50

　　金树街 14771 100% 96% 100%
　　得公允价值变动收益 21.03 亿元，系公司自持的部分商铺、公寓、写字楼等投资性房地产及其持有的金融资产公允价值增加所致。2017 年公司取得净利


　　上升 12.00%。财务杠杆比率方面，2017 年末公司

　　2015 年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018)商业


　　公园懿府 在建 286499 665564 583842


　　街·万科丰科中心写字楼项目位于北京市丰台科技园区域，建筑面积为 13.51 万平方米。截至 2017 年末，公司在北京、上海、天津等中心城市的核心区域持有出租物业规划建筑面积约 101.7 万平方米，同比上升 31.04%，其中，写字楼及配套业态面积约
　　务利润为 7.11 亿元，实现净利润 5.85 亿元。
　　所有者权益 资产负债率
　　速动比率(X) 0.67 0.82 0.66 0.81
　　TOP20 房企销售金额集中度则上升 7.77 个百分点
　　表 5：2015～2017 年公司土地储备和新增项目情况

　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理截至 2017 年末，公司拥有开复工项目 17 个，其中新开工项目 1 个、在建项目 12 个，竣工项目 4个，期末开复工面积 365.13 万平方米，主要集中于北京、上海、广州、天津、重庆和惠州。项目投资方面，开复工项目计划投资总额约 820.20 亿元，累计已投资 585.58 亿元，尚需投资 234.61 亿元，较大规模的开复工项目保障公司未来经营业绩持续增长，但同时随着新项目和在建项目开发建设推进，公司融资能力以及资金调配能力亦面临一定挑战。

　　营业总收入 155.65 198.53 255.19 34.27

　　0.25
　　2015 年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018)
　　随着房地产开发业务规模的扩大，公司总资产


　　三四线城市，受此影响，环北京周边县市集中出台调控政策，包括河北省涿州市、河北省保定市涞水县、河北省张家口市崇礼区等；同时环上海周边嘉兴市、海宁市、南通市、苏州张家港市等及环广州、深圳周边东莞、中山、江门等城市亦加强调控。截
　　策持续收紧，房地产市场步入阶段性下行周期。根据国家统计局数据显示，2017 年房地产企业累计完成房地产开发投资 109799 亿元，同比增长 7.0%，增速与上年基本持平；同年全国商品房销售面积与
　　负债方面，公司负债主要由应付账款、预收款项和有息债务构成。截至 2017 年末，公司应付账
　　49 15 123 - 81 -


　　长期债务 4772204.24 4690767.60 5588321.20 6532106.32
　　2015 2016 2017销售金额销售面积销售金额销售面积销售金额销售面积商务地产

　　长期资本化率 总资本化率亿元

　　组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。
　　总债务/EBITDA(X) 13.39 9.49 9.02 -


　　住宅 101 70 153 - 155 -


　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理从项目运作情况来看，公司根据市场情况和存货情况主动调整部分项目工程进度，受此影响，
　　表 1：2015～2017 年公司房地产销售情况


　　年 3 月末，公司资产总额 1326.62 亿元，负债合计

　　影响，2017 年一线城市土地成交均价涨幅及溢价率
　　毛利率方面，2017 年公司毛利率为 29.41%，较上年下降 0.63 个百分点。此外，2017 年末公司预收款项余额为 102.12 亿元，同比下降 45.66%，占当年营业收入比重为 40.02%。另 2018 年 1~3 月，公司实现营业收入 34.27 亿元，毛利率为 44.46 %。


　　珠江金茂府 在建 337458 633656 445795惠州
　　40.00%
　　-
　　地获取力度，土地储备区域布局进一步完善。





　　入 255.19 亿元，同比增长 28.54%，主要由房地产
　　产账面价值为 279.80 亿元，占总资产比重为 22.35%，主要为用于抵押担保的存货、投资性房地产、无形资产和固定资产，受限规模一般。



　　巽寮湾-海世界 在建 248732 503000 63616

　　销售面积同比变化 销售额同比变化
　　速度，2017 年存货周转率和总资产周转率分别为
　　净利润 226505.54 281559.63 410268.94 58549.68





　　存货/流动资产 78.47% 68.55% 74.91% 73.82%

　　20%
　　30.00%
　　近年来在房地产行业竞争加剧、“因城施策”政策频出的背景下，公司积极应对市场变化，在加强项目管控、保障项目工程顺利竣工的前提下，公司收入规模仍保持增长态势。2017 年公司实现营业收
　　400


　　规模进一步提升，截至 2017 年末公司资产总额达
　　EBITDA 利息倍数＝EBITDA/(计入财务费用的利息支出+资本化利息支出)



　　北京体育活动中心 6422 - - -

　　5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而
　　其中：新开工面积 181 105 110 4.8%

　　6 金融街控股股份有限公司

　　项为 102.12 亿元，系项目预收的房屋款，受调控政策影响，公司销售签约和销售回款较去年同期下降，


　　流动比率＝流动资产/流动负债


　　大都会项目 在建 368484 1092035 968905


　　总负债 7667512.92 8170397.32 9150928.44 9879975.85
　　0.12 倍，较上年上升 0.04 倍。截至 2018 年 3 月末，公司总债务上升至 736.58 亿元，长短期债务比(短期债务/长期债务)为 0.13 倍，以长期债务为主的债务结构与其业务特点较为匹配，债务期限结构合理。


　　武汉 24.00 1.99%
　　16 金融街控股股份有限公司

　　净负债率(%) 170.62 119.89 151.47 176.92

　　所有者权益收益率(%) 7.81 9.04 12.17 6.92

　　至 32.50%；而 TOP10 房企销售额的比重达到
　　管理费用 6.16 6.13 5.50 1.17
　　资料来源：公司提供，中诚信证评整理
　　单位：亿元、万平方米产品类型
　　2015 2016 2017出租物业北京写字楼



　　0%
　　0.15
　　单位：亿元




　　款为 90.84 亿元，主要系地价款和工程款；预收款



　　倍，EBITDA 对债务利息保障能力有所上升。
　　单位：亿元、万平方米、元/平方米
　　金融街(月坛)中心部分 53224 - 62% 83%

　　均有所回落，同比分别下降 6.49 个百分点和 32.76个百分点，为 9.49%和 14.30%；二线城市地成交均价涨幅及溢价率亦有所回落，分别较上年下降 57.43个百分点和 23.22 个百分点，为 12.33%和 29.33%；
　　息税折旧摊销前盈余 EBITDA 433312.21 533797.61 693884.33 -
　　200


　　着开发项目和土地储备的增加，公司负债水平亦有所上升，2017 年末总负债为 915.09 亿元，较上年
　　合计 150 85 276 142 236 105
　　受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影响，房企的利润空间不断侵蚀，盈利能力有所下滑，行业内的兼并收购案例大幅增多。与此同时，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步提升。2017 年 TOP100 房企销售金额集中度提升 11.58 个百分点至 55.50%；



　　丽思卡尔顿酒店 42460 74% - -
　　而三四线城市成交土地均价涨幅及溢价率近年来

　　(X)
　　经营净现金流/短




　　货币资金/短期债务(X)
　　降 14.84 个百分点和 21.13 个百分点。办公楼及商
　　3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站()公开披露。
　　-0.22 0.34 -0.12 -0.41

　　长期投资 23170.31 23465.47 345142.16 347496.24


　　跟踪期内，受国家分类调控、因城施策的房地产调控政策影响，公司根据市场情况和存货情况主动调整了部分项目的开发节奏，2017 年销售业绩有所下滑，但结算量仍保持增长。
　　附二：金融街控股股份有限公司组织结构图(截至 2018 年 3 月 31 日)战略与投资决策委员会审计委员会治理委员会提名委员会风险审计部风险管理委员会董事会股东大会监事会
　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理存货方面，2017 年末公司存货规模有所增长，年末存货净额为 628.42 亿元，同比下降 11.32%，其中开发产品 126.72 亿元，开发成本 489.93 亿元，占存货余额比重分别为 20.16%和 77.96%，公司存货中已完工开发产品占比有所上升。





　　存货同比增长率 28.16% -13.04% 11.32%
　　总体来看，2017 年公司资产周转效率有所提升，但经营活动净现金流和手持货币资金均同比减少，对短期债务的覆盖能力有所下降。

　　筹资活动产生现金净流量 1260509.58 -861608.66 739844.66 1007581.43
　　廊坊 10.09 0.84%

　　结 论综上，中诚信证评维持金融街控股股份有限公司主体信用级别为AAA，评级展望稳定；维持“金融街控股股份有限公司2015年公司债券(第一期)”
　　11 金融街控股股份有限公司
　　土地市场方面，2017 年全国土地成交金额大幅上涨，但不同能级城市间土地成交均价涨幅及溢价率差异明显。2017 年房企购置土地面积 25508 万平方米，同比上升 15.81%；房地产建设用地成交款
　　0.00
　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理财务弹性方面，公司与多家商业银行保持良好的合作关系，截至 2017 年末，公司合并口径授信额度为 740 亿元，未使用的授信额度为 497 亿元，公司备用流动性充足。同时，公司作为上市公司，股权融资渠道畅通。
　　1200

　　三费前利润 319901.84 449025.90 549072.79 125394.51

　　2015 2016 2017 2018.Q1
　　资产负债率＝负债总额/资产总额

　　积为 10.59 万平方米，2017 年出租率为 65%；金融



　　所有者权益(含少数股东权益) 2900354.67 3113154.15 3370629.41 3386190.12

　　总资本化比率＝总债务/(总债务+所有者权益(含少数股东权益))

　　均有所上升，分别为 48.37%和 37.05%，同比分别
　　2015 年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018)
　　表 4：截至 2017 年末公司房地产项目开发情况情况



　　业营业用房销售增长速度高于住宅，其中住宅销售面积及销售额分别同比增长 5.3%和 11.3%；办公楼
　　比上升 0.23%。




　　融景城 在建 323470 1406805 1011342
　　上升 37.02%，项目集中于北京、上海、广州等一线
　　投资活动产生现金净流量 -76307.08 -219380.52 -293433.24 -18890.28

　　0.30 次和 0.21 次，较上年分别提升 0.07 次和 0.03次。
　　合计 1212487

　　指标 2015 2016 2017
　　2015 年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018)

　　在较高水平，可为其提供稳定的利润来源。

　　巽寮湾-怡亨当代艺术馆 在建 76322 35000 12306
　　EBIT 率＝EBIT/营业总收入



　　表 13：2015～2018.Q1 公司偿债能力分析

　　表 6：截至 2017 年末公司土地储备区域分布明细



　　酒店、公寓金融街公寓(经营部分) 37847 81% - -

　　-
　　1.36 1.77 2.45 -

　　2017年同比变化
　　2017 年全年公司实现销售签约金额 236 亿元，同比
　　2015 年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018)募集资金使用情况金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券(第一期)(以下简称“本期债券”)于 2015 年 8 月 21日完成发行，发行规模为 50 亿元，其中品种一为 6年期固定利率债券，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，品种一债券简称为

　　公司销售区域主要集中在北京、上海、广州、天津、重庆、惠州等一线城市及区域中心城市，涵盖商务和住宅地产等产品。2017 年，受国家分类调控、因城施策的房地产调控政策影响，不同城市市场出现分化，公司进入的北京、上海、广州、天津、重庆等重点城市销售金额同比下降 30%以上，使得当年公司合同销售面积及合同销售额均有所下降。


　　金融街南开中心 105881 - - 65%经营物业北京
　　资料来源：公司提供，中诚信证评整理从销售分区域来看，2017 年公司房地产业务销售集中在广州、上海、北京、惠州、天津和重庆六个城市，上述区域销售金额占比分别为 27.91%、

　　金融街·万科丰科中心 竣工 150994 308911 261981天津融汇(华苑地块) 竣工 118509 148785 147610



　　备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加




　　当年公司长短期债务比(短期债务/长期债务)为
　　存货净额 6491543.41 5645225.77 6284159.71 6736543.96

　　长期资本化比率＝长期债务/(长期债务+所有者权益(含少数股东权益))
　　图 2：2015～2018.Q1 末公司资本结构
　　2017 年公司开复工面积为 365 万平方米，同比下降
　　2、其他应付款中的有息股东借款调整至短期债务。
　　资本结构




　　应收账款净额 82799.96 96040.01 33113.82 29991.90

　　图 3：2015～2018.Q1 末公司债务结构分析
　　88.79% 84.75% 88.67% 88.89%
　　出租率/入住率



　　天津 164.22 13.65%
　　财务费用 9.08 8.79 10.01 3.51



　　500
　　8 金融街控股股份有限公司
　　2015 2016 2017 2018.Q1
　　高于一二线城市。
　　10.00%

　　融穗华府 竣工 333346 495803 484964
　　40 亿元，票面利率为 3.84%；品种二为 10 年期固

　　2015 年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018)

　　4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
　　金悦锦城/金悦郦城(刘家坟地块) 在建 307390 170000 125035
　　-




　　净负债率

　　单位：万平方米
　　租物业面积继续增加，自持结构持续优化。从出租率情况来看，公司写字楼和商业通过拓展客户渠道、完善增值服务、挖潜经营面积、优化业态配比、深化特色经营等措施，使得出租率维持较高水平。
　　财务杠杆比率亦有所上升，2017 年末公司资产负债率和净负债率分别为 73.08%和 151.47%，较上年分别上升 0.67 个百分点和 31.58 个百分点。截至 2018


　　48.7%。
　　开发产品/存货 18.02% 17.86% 20.16%
　　结算金额 140 175 232 32.57%

　　2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保
　　上海 55.63 4.62%
　　附一：金融街控股股份有限公司股权结构图(截至 2017 年 12 月 31 日)
　　56.98 亿元，主要为预付地价款和预付工程款；存

　　EBITDA(息税折旧摊销前盈余)＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
　　北京 349.72 29.06%

　　50000

　　诺丁山项目 在建 238577 176800 141801重庆
　　合同销售面积 85 142 105 -26.06%
　　资产负债率(%) 72.55 72.41 73.08 74.47


　　2.4%，其中新开工面积 110 万平方米，同比上升


　　1000
　　受 2017 年以来房地产行业政策持续收紧影响，房地产企业签约销售金额增速有所放缓，2017 年房地产开发资金来源于房产销售的定金预收款及个

　　图 4：2015～2018.Q1 公司利润总额构成
　　三费合计 20.75 23.65 22.73 5.43



　　19.47%、19.24%、14.52%、10.13%和 8.72%。
　　货币资金 854314.89 1333939.14 1154915.40 1375071.40






　　商品房销售面积 商品房销售额






　　E2 四合院 4/6 号院 2235 100% 100% 100%
　　200
　　200000
　　或有负债方面，截至 2017 年末，公司对合并报表范围外对象担保余额为 41.29 亿元，其中为客
　　开发项目结算季度间的不均衡及行业调整影响，营业收入同比下降 34.73%。



　　下降但仍处于较高水平，其经营性业务盈利能力较强，加之公允价值变动损益对利润形成有力补充，公司整体具备很强的盈利能力。


　　2017 年公司营业收入持续上升，同时毛利率虽有所


　　升，2017 年公司 EBITDA 为 69.39 亿元，同比上升

　　总 债 务 /EBITDA
　　24.10%，较上年提升 5.75 个百分点，千亿房企已达17 家。2017 年以来房地产行业集中度进一步提升，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业凭借较强的销售及筹资能力，可获得更多的流动性补充。
　　100
　　天津 天津瑞吉酒店 64630 50% - -

　　15 金融街控股股份有限公司

　　营业毛利率(%) 30.05 30.03 29.41 44.46
　　销售额分别为 169408 万平方米和 133701 亿元，分别同比增长 7.66%和 13.67%，增速分别较上年下
　　单位：平方米、万元城市 项目名称工程状态




　　成都 7.31 0.61%
　　至 337.06 亿元，同比上升 8.27%。负债方面，伴随
　　经营活动净现金/短期债务(X) -1.25 4.55 -1.08 -1.22
　　13 金融街控股股份有限公司
　　存货周转率(次/年) 0.19 0.23 0.30



　　城市 主要业态 项目名称规划建筑面积(平方米)
　　4 金融街控股股份有限公司

　　结算面积 79 87 112 28.74%



　　从区域分布来看，公司在深耕五大城市群中心城市的同时，扩展环五大城市群中心城市一小时交通圈卫星城，2017 年末其在北京、天津、上海、广州和重庆的土地储备面积合计占公司总体的比重达到
　　合同销售均价 17646 19517 22476 15.16%
　　E2 四合院 5/7 号院 2577 - - 38%
　　城市住宅均价达 8335 元/平方米，较年初增长


　　从主要偿债能力指标来看，受益于利润总额上
　　2017 年公司预收账款较上年下降 45.66%。有息债务方面，2017年末公司总债务规模同比上升 23.57%
　　表 12：2015～2018.Q1 公司三费分析
　　29.99%。同期，受债务规模上升影响，公司总债务
　　5348.52 元/平方米。分城市能级来看，受土拍限价
　　投资收益 7462.68 2200.53 7688.30 -564.72
　　流动性
　　2015 2016 2017



　　跟踪期内，公司新进入武汉、成都、苏州、佛山、
　　其他零散写字楼 6600 100% 100% 100%
　　销售面积及销售额分别同比增长 24.3%和 17.5%；
　　2017 年公司新增天津金融街南开中心和金融街·万

　　集团。2017 年 5 月 12 日，公司受资本运营中心委托发布《金融街控股股份有限公司收购报告书摘

　　2017 年开复工面积
　　79.4 万平方米，商业业态面积约 22.3 万平方米，出

　　EBITDA/营业总收入(%) 27.84 26.89 27.19 -



　　2017 年房地产行业政策整体延续分类调控、因城施
　　1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目




　　天津 写字楼
　　下降 14.49%，其中商务地产实现销售金额 81 亿元，同比下降 34.15%，住宅实现销售收入 155 亿元，与上年基本持平；同期实现签约销售面积 105 万平方米，同比下降 26.06%；销售单价方面，2017 年公司合同销售均价为 22476 元/平方米，同比上升


　　户按揭贷款提供担保余额为 36.88 亿元，对参股子公司担保余额为 4.41 亿元，担保对象为北京未来科技城昌金置业有限公司。
　　三费收入比＝(财务费用+管理费用+销售费用)/合同销售收入







　　资料来源：公司提供，中诚信证评整理财务分析下列财务分析基于公司提供的经瑞华会计事务所(特殊普通合伙)审计并出具标准无保留意见
　　应收账款周转率＝主营业务收入净额(营业总收入净额)/应收账款平均余额
　　要》。2017 年 6 月 19 日，资本运营中心收到中国证券监督委员会《关于核准豁免北京金融街资本运营中心要约收购金融街控股股份有限公司股份义务的批复》。2017 年 10 月，资本运营中心向金融街集团增资的工商变更登记手续完成，资本运营中心及西城区国资委分别持有金融街集团 71.76%及 28.24%的股权，资本运营中心成为金融街集团的控股股东，从而实现对公司的间接控股。公司直接控股股东仍是金融街集团，实际控制人仍是北京市西城区国资委。作为北京市西城区重要的国有控股企业，公司在开展业务时可获得公司股东金融街集团和西城区国资委的大力支持。

　　净负债率(%) 170.62 119.89 151.47 176.92

　　受房地产调控政策持续升级影响，2017 年以来我国房地产行业步入阶段性下行周期，商品房销售增速下滑明显，三四线城市成为新增长点。

　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理资产周转效率方面，公司坚持对住宅项目实行标准化管理，通过标准化管理提高项目开发的周转


　　跟踪期内，公司完善区域布局，提出了“深耕五大城市群(京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游)中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略。2017 年，公司新进入了武汉、成都、苏州、佛山、廊坊等共计

　　80%


　　2017 年 4 月 24 日，北京市西城区国资委下发《关于股权增资的通知》，对北京金融街投资(集团)有限公司(以下简称“金融街集团”)及北京金融街资本运营中心(以下简称“资本运营中心”)股权关系等进行调整。资本运营中心将所持北京华融基础设施投资有限责任公司 100% 的股权、北京华利佳合实业有限公司 85%的股权增资至金融街
　　0.05



　　合计 1203.48 100.00%

　　三费收入占比 13.33 11.91 8.91 15.84




　　偿债能力

　　科丰科中心写字楼项目，出租物业面积继续增加，自持结构持续优化；同时公司自持物业出租率维持





　　40%

　　经营性业务利润 资产减值损失


　　花都项目 在建 42418 249071 76759


　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理总体来看，受益于房地产项目良好的结转，

　　营业总收入 1556475.00 1985254.37 2551934.09 342745.98


　　货净额为 628.42 亿元，主要为项目的开发成本和开发产品，较上年上升 11.32%；投资性房地产方面，





　　经营活动净现金/总债务(X) -0.22 0.34 -0.12 -0.41

　　2015 2016 2017 2018.Q1
　　证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。



　　三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准

　　经营活动净现金/利息支出(X) -4.03 5.67 -2.57 -

　　定利率债券，附第 5 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，品种二债券简称为“15 金
　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理资产结构方面，公司资产主要由货币资金、预付款项、存货和投资性房地产构成。截至 2017 年末，公司货币资金余额为 115.49 亿元，主要为银行存款，其中受限货币资金为 9.96 亿元；预付款项为
　　总债务(亿元) 580.29 506.61 626.04 736.58



　　资料来源：公司提供，中诚信证评整理从结算情况看，公司积极应对市场变化，加强项目管控，以保障项目工程顺利竣工，受益于此，公司结算面积和结算金额呈上升趋势。2017 年公司结算面积和结算金额分别为 112 万平方米和 232 亿元，分别同比上升 28.74%和 32.57%；受结算区域分布影响，2017年公司结算均价从 2016年的 20115元/平方米上升至 20714 元/平方米。从结算区域分布来看，2017 年公司房地产业务结算收入亦集中在北京、天津、重庆、惠州、上海和广州六个城市。
　　廊坊等五大城市群中心城市及周边卫星城，加大土
　　所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益(含少数股东权益)
　　EBIT(息税前盈余)＝利润总额+计入财务费用的利息支出



　　100000


　　4.8%；同期竣工面积为 117 万平方米，同比上升

　　-1.25 4.55 -1.08 -1.22
　　2015 2016 2017


　　公允价值变动收益 投资收益营业外损益亿元
　　经营物业方面，公司持有金融街丽思卡尔顿酒店、金融街公寓、北京体育活动中心、天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店等经营物业。截至 2017 年末，公司持有经营物业建筑面积合计约 19.50 万平方米。
　　货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据

　　重庆 160.09 13.30%


　　600




　　总债务/总资本(%) 66.67 61.94 65.00 68.51


　　信用级别为AAA。


　　单位：个、万平方米、亿元
　　表 8：2015～2018.Q1 末公司流动资产分析


　　金融街(广安)中心部分 23964 - - -

　　至 2017 年末，共有 46 城相继落地限售令，承德、西安、东莞、南宁、长沙、石家庄和扬州 7 城升级限售，海南省则在全省范围内施行限售。受此影响，
　　长期资本化比率(%) 62.20 60.11 62.38 65.86

　　通泰大厦 2295 100% 100% 100%


　　附三：金融街控股股份有限公司主要财务数据及指标
　　策的主基调，重点城市调控效果显现，同时长效机制也加速推进。
　　800
　　短期债务 1030677.34 375382.00 672074.64 833657.32







　　附四：基本财务指标的计算公式

　　1252.16 亿元，同比增长 10.97%。同期，受益于公司利润积累不断夯实自有资本公司所有者权益增



　　2015 年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018)信用评级报告声明



　　长期债务 短期债务


　　2015 2016 2017


　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理利润总额方面，2017 年公司利润总额为 56.00亿元，同比上升 32.86%，其中得益于收入规模上升以及期间费用占比下降，2017 年公司经营性业务利
　　和 25.3%。从价格来看，2017 年以来全国房价增速有所下降，但整体价格水平依然保持向上趋势，12月全国 100 个城市住宅成交均价达 13967 元/平方米，较上年同期增长 7.15%。分城市能级来看，2017年 12 月末，一线城市住宅均价达 41202 元/平方米，较上年同期增长 1.43%；同期二线城市住宅均价达
　　表 11：2015～2018.Q1 公司部分流动性指标

　　财务指标 2015 2016 2017 2018.Q1
　　存货周转率＝主营业务成本(营业成本)/存货平均余额


　　此外，公司与石家庄新华区政府、武汉市青山区政府、遵化市政府签订了合作框架协议，为公司持续获取战略性项目资源打下基础。

　　流动资产 8272914.35 8234948.02 8389473.27 9125220.80

　　表 10：2015～2017 年公司周转率相关指标



　　的2015~2017年审计报告及未经审计的2018年一季度财务报表。

　　德胜国际中心 31206 100% 100% 100%
　　600



　　新增土地金额(权益) 126 11 247
　　0.00%





　　货币资金/流动资产 10.33% 16.20% 13.77% 15.07%(存货+货币资金) /流动资产

　　总债务＝长期债务+短期债务

　　EBITDA(亿元) 43.33 53.38 69.39 -

　　结算均价 17722 20115 20714 2.98%
　　广州 121.57 10.10%
责任编辑：cnfol001

　　2015 年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018)
　　资料来源：公司提供，中诚信证评整理


　　自 2016 年 10 月以来，我国房地产市场调控政
　　表 9：2015～2017 年末公司存货结构分析


　　固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产
　　开发产品 117.00 100.82 126.72

　　2017 年占营业收入的比例达到 91.08%，为 232.44亿元，同比上升 32.67%；同期物业出租收入和物业经营收入分别为 15.60 亿元和 6.44 亿元，较上年分别上升 24.80%和 0.23%，公司主营业务运营稳定。
　　商业营业用房销售面积及销售额分别同比增长 18.7%


　　2018 年 1~3 月，公司实现营业收入 34.27 亿元，受
　　开发成本 520.27 451.09 489.93

　　金融街控股股份有限公司
　　期债务(X)

　　2015 年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018)
　　2017 年我国房地产销售增速放缓，其中一、二线城市销售增速回落显著。
　　表 3：2015～2017 年公司房地产开发运营情况

　　0.10
　　700
　　开复工面积 365 374 365 -2.4%
　　2017 年以来房企内外部流动性来源收紧，融资成本上升，资金平衡能力面临更高挑战。同时，行业内的兼并收购现象加剧了行业集中度进一步提升，具有规模优势的房企可获得更多的流动性补充。

　　2017年同比变化
　　短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债

　　2016 年末公司投资性房地产账面价值为 322.06 亿元，较上年上升 26.79%，主要系受公司新增金融街南开中心项目、金融街·万科丰科中心项目计入投资性房地产所致。


　　人按揭贷款金额为 72600 亿元，同比增长 9.41%，较上年同期增速下降 25.51 个百分点，房地产企业内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面，自2016年10月银监会要求严控房地产金融业务风险，同时上交所、深交所先后发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，严格管控房企公司债发行条件及审批流程以来，房企交易所市场公司债发行数量和发行规模大幅下降。从融资成本来看，2017 年以来随着房企融资政策的紧缩，房企融资成本不断被抬高。从房地产信用债到期分布来看，2018~2023 年为房地产债券到期高峰，房企资金平衡能力将面临更大的挑战。


　　苏州 64.72 5.38%
　　巽寮湾-雅悦公寓 在建 31609 10110 2568

　　资产负债率(%) 72.55 72.41 73.08 74.47

　　总资产 10567867.59 11283551.47 12521557.85 13266165.97
　　400


　　60%



　　5 个城市/区域，初步完成新一轮区域战略布局。公

　　资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理现金流方面，受行业调控政策影响，公司开发业务销售签约和回款较去年同期减少且公司项目
　　城市 规划建筑面积 占比

　　现金及现金等价物净增加额 -99877.07 627624.25 -278655.84 226771.32
　　12.48%。受房地产政策的持续收紧及政策区域分化加重影响，2017 年三四线热点城市房地产销售增速



　　注：1、上述所有者权益包含少数股东权益，净利润均包含少数股东损益；
　　10 金融街控股股份有限公司



　　图 1：2015~2017 年全国商品房销售情况

　　融穗御府 竣工 30956 136174 111653

　　和 176.92%。

　　净债务＝总债务-货币资金

　　速动比率＝(流动资产-存货)/流动负债
　　8.91%，较上年下降 2.00 个百分点，期间费用控制能力有所提升。
　　2015 年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018)


　　2015 2016 2017 2018.Q1

　　司总体比重的 10.71%。总体来看，公司土地储备区域更趋完善，为其未来业务持续发展提供了有力支持。
　　2017 年公司物业经营业务实现收入 6.44 亿元，同
　　15.16%。







　　单位：万平方米

　　金融街购物中心 140591 96% 93% 90%

　　投资较去年同期增加，导致公司经营活动现金流净额较去年同期下降较大，2017 年公司经营活动净现金流为-72.54 亿元。货币资金方面， 2017 年末公司的货币资金规模下降 13.42%至 115.49 亿元；同

　　经营活动产生现金净流量 -1284157.07 1708592.32 -725432.81 -761920.43
　　升79.04%；长期债务558.83亿元，同比上升19.13%。


　　金融街(西单)购物中心 60900 100% 100% 100%
　　2015 2016 2017 2018.Q1



　　期末可结算规划建筑面积 914 878 1203
　　政策层面除短期供需调控外，长效机制也处于加速推进阶段。2017 年 7 月，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个城市作为住房租赁首批试点。同年 10 月，十九大报告明确坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，有助于促进房地产市场平稳健康发展。

　　短期债务(亿元) 103.07 37.54 67.21 83.37
　　总体而言，跟踪期内，随着公司初步完成新一轮区域战略布局，公司资产及负债规模均随业务规模的扩张而稳步增长，财务杠杆比率同时上升。但考虑到公司整体盈利能力较强，且其持有大量优质物业资源和较为充足的土地储备，为其未来经营业绩形成较强支撑，加之公司备用流动性充足，整体偿债能力很强。
　　固定资产合计 2053428.93 2805844.99 3481704.64 3484117.48

　　环球金融中心 97971 75% 77% 77%
　　董事会秘书 董事会办公室总经理副总经理及财务总监战略发展部安全管理办公室产品研发部项目管理部成本管理部营销管理部人力资源部行政管理部财务管理部科技信息部法律事务部综合服务中心党委办公室纪检监察办公室公司党委
　　9 金融街控股股份有限公司
　　2015 年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018)
　　70.73%，土地储备区位优势明显；此外，公司 2017年新进入的五个城市土地储备规划建筑面积占公

　　新增项目 4 2 18

　　单位：万平方米、亿元资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
　　2015 2016 2017

　　-128.42 170.86 -72.54 -76.19




　　(50)


　　7 金融街控股股份有限公司
　　街 02”、债券代码为“112274”，实际发行规模 10 亿元，票面利率为 4.20%。截至本报告出具日，金融街控股股份有限公司(以下简称“金融街”或“公司”)已按照募集说明书上列明的用途使用完毕。
　　13.39 9.49 9.02 -



　　金融街中心 139617 100% 100% 98%


　　期货币资金/短期债务为 1.72 倍，货币资金对其短期债务保障程度有所下降，但仍能形成覆盖。
　　表 2：2015～2017 年公司业务运营情况
　　资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金净额营业毛利率＝(营业总收入-(营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合同准备金净额+保单红利支出+分保费用))/营业总收入
　　C3 四合院 2081 100% 100% 100%
　　2015 2016 2017 2018.Q1


　　2017 年以来房地产行业调控政策持续收紧，同时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。在此背景下，部分城市亦相继推出了限售政策以抑制短期性投机需求。值得注意的是，在一线城市政策趋严的情况下，部分购房者需求外溢至环一线周边
　　上海 闸北区上海火车站 在建 477489 1555000 1072401广州


　　12684 元/平方米，较上年同期增长 7.70%；而三线
　　存货 649.15 564.52 628.42
　　从总的土地储备来看，2017 年末公司土地储备建筑面积合计 1642 万平方米，同比上升 34.68%，，其中可结算规划建筑面积约 1203 万平方米，同比



　　润 32.17 亿元，同比大幅上升 51.38%；同期公司获


　　100

　　销售费用 5.51 8.73 7.23 0.76



　　上海 写字楼 金融街海伦中心 143066 - 18% 73%

　　“15 金街 01”、债券代码为“112273”，实际发行规模
　　指标 2015 2016 2017


　　惠州 惠州喜来登酒店 43649 51% - -
　　公司持有的物业建筑包括写字楼、公寓、酒店、商业及其配套项目等，分为租赁型物业和经营型物业两类，主要集中在北京、天津、上海和惠州。截
　　盈利能力收入方面，受益于较为充足的待结转资源和项目结转加快，其营业收入规模有所上升，2017 年公司实现营业收入 255.19 亿元，同比上升 28.54%。
　　2017 年公司物业租赁业务实现租金收入 15.60 亿元，同比上升 24.80%。
　　流动资产/总资产 78.28% 72.98% 67.00% 68.79%
　　竣工面积 97 119 177 48.7%




　　短期债务 长期债务长短期债务比亿元

　　长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资


　　城市和天津、重庆等区域中心城市的核心区域，可结算资源良好，可满足未来较长时间的开发需求。


　　14 金融街控股股份有限公司
　　(X)
　　单位：亿元
　　金融街·万科丰科中心 135090 - - -



　　总债务(短期债务＋长期债务) 5802881.58 5066149.59 6260395.83 7365763.64
　　2015 年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018)
　　重大事项
　　司通过公开市场招拍挂、兼并收购、联合开发等渠道获取 18 个项目，新增权益金额超过 247 亿元。
　　总资产周转率(次/年) 0.16 0.18 0.21
　　且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
　　惠州 223.42 18.56%

　　融御项目 新开工 162213 388148 291940

　　EBITDA 利息倍数(X) 1.36 1.77 2.45 -
　　预计总投资 累计已投资北京


　　988.00 亿元，资产负债率和净负债率分别为 74.47%




　　单位：亿元、%
　　合计 3651278 8201961 5855841



　　金融大厦 12175 - 82% 79%
　　0.83 3.55 1.72 1.65
　　货币资金 85.43 133.39 115.49 137.51经营活动现金流净额
　　租赁型业务方面，2017 年公司新增 2 个出租物业项目，分别为天津金融街南开中心项目和金融街·万科丰科中心写字楼项目。其中，天津金融街南开中心项目位于天津城市南开区核心区域，建筑面
　　-

　　业务运营


　　金融街公寓(出租部分) 12131 - 100% 100%


　　2015 年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018)
　　约 13643 亿元，同比上涨 49.45%，成交均价涨至
　　2015 年公司债券(第一期)跟踪评级报告(2018)
　　从流动资产来看，2017 年末公司流动资产增至838.95 亿元，占同期末资产总额的比重为 67.00%，较上年下降 5.98 个百分点。从流动资产的构成来看，公司流动资产主要由存货和货币资金构成，两项合计占流动资产的比重为 88.67%。
　　上升 35.01 个百分点和 17.20 个百分点。
　　开发成本/存货 80.15% 79.91% 77.96%

　　东丽湖项目 在建 116812 227099 53323




　　至 626.04 亿元，其中短期债务 67.21 亿元，同比上


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