对于北京房地产市场来说，商办类项目此前一直是不可忽略的重要存在。中原地产的一组统计数据显示，以北京市场2016年1月1日截止到2017年3月23日的所有居住功能属性物业看，合计成交90112套，其中商住类公寓接近5万套，占比大约为54.7%。

　　“在购房人看来，不限购是好事，这意味着消费者的购房门槛大大降低，在北京拥有自己的不动产成为现实，但是此类宣传很可能被认定为虚假宣传。”易居研究院智库中心研究总监严跃进针对刘女士的担心给出了提醒。

　　不可逾越的商办用途红线

　　据该经纪人介绍，他所在的公司只是负责“收房”，签署房屋租赁代理合同的是一家名为“和悦家（北京）物业管理有限公司”的机构。业主与和悦家签署房屋租赁代理合同后，和悦家会为房屋配置家具家电等房屋内用品，并以公寓形式对外出租。

　　张大伟解释，商住项目之所以如此受欢迎，缘起于2011年北京市的楼市限购政策以及住宅的高端化趋势。“商住项目因为土地属性与住宅土地相比有溢价，一般计算，商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右，而且不具备住宅的配套，一般市场价是同区域商品房住宅价格的50%-60%，而且不限购。所以从2011年全国执行非常严格的一二线城市限购，给了商住公寓市场空间，被限购抑制了的投资需求和部分刚需，进入了商住房市场。”张大伟进而介绍，从出租角度看，商住房的价值与住宅类似，所以租售比比住宅要高很多。另外从套总价角度看，商住房一直活跃在总价200万元以内，这样就使得商住房的投资属性非常强。商住项目虽然要求一半首付，但很多依然总价在100万元上下，这也吸引了大量的刚需买房群。

　　如今，在政策的规范之下，商办类项目正在强化商办属性，从而挤掉从前的投资属性。中央财经大学教授尹飞表示，长期以来，北京市一直对商业、办公类项目违规居住用途的行为进行管控和风险提示。从2011年起，相关部门曾经出台了多个文件，规范商业、办公类项目的开发、建设、销售行为，防止变相“商改住”。最近这五六年里，北京相关部门下发的关于防止变相“商改住”的文件就有四五个。另外，在网签合同的明显位置，北京市住建委也对购买商业办公类房屋的规划用途、使用年限、双方责任以及存在的风险进行了明确的提示。消费者对自己购买的商品房性质、用途等，也要有清晰的认知，以更好地保护自身权益。

　　2017年5月，对于上述政策北京市住建委出台了关于北京商办限购政策的官方补充说明。说明内容包括：一，在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。二，已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。这里所提的政策要求是，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：名下在京无住房和商办类房产记录或者在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。这一点基本与住宅限购相同。三，中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。

　　以租赁过渡的政策模糊地带

　　在北京严格限制房地产购买资质的调控之下，“不限购”的市场宣传对于一些不具备资质且具有购房需求的消费者而言，吸引力十足，不过，北京商报记者调查发现，“不限购”的宣传暗藏玄机。

　　市场上也有种声音认为，出售不易那么可以转为出租，使得个人手中的商办项目产生经济价值。毕竟，面积小、价格低的商办项目也是租赁市场上比较受欢迎的物业类型。

　　自从2017年“3·26”新政出台后，商办项目回归商业办公属性成为重要的楼市调查内容之一，因此不得向个人出售的规定，使原本热闹的商办销售市场瞬间冷却，商办项目也成为开发商心中的“痛”。不过北京商报记者调查发现，新型的销售方式已经在市场上悄然出现，即通过与机构合作，为买房人注册公司，从而让普通购房人获取购房资质，从而达到销售的目的。同时，一些项目也打出了“不限购”等宣传口号。此外，一些代租机构也进入到了商办市场，试图通过租赁来帮助购房人挖掘商办的投资价值。在行业人士看来，种种手段违背了政策调控的初衷，摆在他们面前的依旧是围绕“商办回归商业属性”所可能展开的政策风险。

　　不过，一些在售的商办项目却通过“打擦边球”的方法来应对限购。北京商报记者调查发现，一些项目为了解决客户的购买需求，同时解决客户的购买困难，想到了为客户注册公司来绕开政策，达到购买目标。

　　企业名义购买商办的高成本风险

　　正如政策所提，在建及在售的商办类项目，销售对象被严格限定为了事业单位或社会组织，而非个人。因此，有些商办项目在销售时所宣传的“不限购”并非事实，也不符合政策制定。

　　以一套面积50平方米、总价为80万元左右的商住房为例，若以公司名义购买，则房产税为6720元/年，土地使用税最低为900元/年。按照期房的交易程序，若购房人购买四年后上市交易，交易前的持有税费成本最低为30480元。同时，以公司名义购买的商住房进行转让交易，还需要缴纳申报价3%的契税、申报价万分之五的印花税、差额30%-60%的土地增值税、差额5.6%的增值税。