也就是说，有房产的广州户，是最优先确保的对象。这个本身就已经进行高下分类了。 

事实上，租房也是拥有部分产权的体现。因此，在国外比如美国，租房也可以享受公共服务，包括就近接受教育的权利，这是真正的“租购同权”、“教育平权”。在我国，本质上来讲，如果承租10年期限的商品房，变相拥有了这个房子1/7的产权，本质上也应贯彻“租购同权”、“教育平权”的原则，承租者的小孩就近同等入学是应有之义。但是，一方面因为大城市优质教育资源太稀缺了，另一方面大城市居民对优质教育资源的追逐，到了让人瞠目结舌、无以复加的地步。

但理想很丰满、现实很骨感，“租购同权”，并非教育平权。目前不要说无房户，有房户的教育资源都十分紧张。“租购同权”或将增大名校学区房的租赁需求，名校学区房的投资回报率会升高，这会吸引投资者继续买入而不是卖出名校学区房。

业内：理想很丰满，现实很骨感

“高房租，不会是因为租购同权导致。在没有实施租购同权的城市，学区房边上的房租也是偏高的。但真正实施了租购同权，理论上会推高学区房边的租金。这也可以理解，全世界都一样。优质学校边上的房价、租金都相对贵一些。“  

由此，以房子来配给教育资源就是相对公平的一种办法。但是，众人追逐叠加以房子来配给，结果就是高房价，特别是学位房，其价格更加高。这相当于削弱了中低收入人群的权利，与义务教育最大原则——普惠性相违背。近年来，大城市房价越来越高，无房户、新市民的诉求也越来越强烈。于是，2016年国务院发布39号文，明确租房可享受义务教育。从道理上讲，这是非常合理的。但是，在优质教育资源稀缺的情况下，单方面将买房与入学资格脱钩，新增配置载体不可行。 

将增大名校学区房的租赁需求，价格不跌反涨

广州常住人口（1400万）仅比深圳多200万，但教育基础比深圳高出不少。目前，深圳居民凭租赁合同（甚至城中村租赁合同）就可以申请积分，多数可入读公办学校，可见深圳近年来在基础教育上发力之猛，这也是深圳近年来每年流入常住人口50万、居全国前列的主要原因。显然，在教育上广州还在“吃老本”，增加投入不够。根本原因在于，广州本地化观念太强，优质资源优先保障本地获得，然后才是非户籍、无房人、外地人等。还有一个原因是，广州近年来大修地铁、搞亚运会，欠了很多钱，产业转型不够，传统产业包袱重，针对大规模人口流入的教育投入不足。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示，印象中购租并举这个提法，最早2015年底2016年年初提出过，但直到今年才真正摆到地方政府的议事日程上来，并且落实还是有一定难度。“这个事，理想很丰满，现实很骨感。今天不要说无房户，有房户的教育资源都十分紧张。”  

像广州现在推行的租购同权，朱罗纪怀疑它对名校学区房的价格不会起到减缓作用。若细则出台真正的实现租购同权，租赁者的偏好会有所改变，他们会抱着试一下的心理，倾向选择到名校学区周围租房，来提高录取概率。这会增大名校学区房的租赁需求量，租金会上涨。同样的供应量和价格条件下，名校学区房的**回报率会升高，这会吸引**者继续买入而不是卖出名校学区房。

上文中提到，许多人买房的一个重要原因是房子“能上学“。那么，这次”租购同权“新规能实现”租户学位“吗？会给学区房市场带来什么样的改变？

北上广深等四个一线城市，集中了全国优质教育资源20%的比例（发达国家前4大城市这一比例仅为10%），同样也以近1个亿的人口，成为全国最拥挤的城市。优质教育资源稀缺时，就得靠配给。在国际上，拥有产权住房，就得交房产税，从而也就拥有享受本区域教育的权利。因此，以住房来配给教育资源是惯例。

另一方面，由于租房在收入上和支付能力上的准入门槛较低，基于对优质教育资源的渴望，无房者也将会加入租房的队伍中；此外，非户籍无房人群（比如新市民）是此次租赁新政的最大受益者，基于在城市扎根、改变下一代命运的考虑，他们也会加入到租住学区房和学位房的大军中。同时，值得注意的是，一旦租金暴涨，**此类房产便乐此不彼，房价也将暴涨。因此，不改变优质教育资源稀缺和疯狂追逐的前提下，不管如何调整分配载体，高房价、高租金不会改观。

袁一泓称，学区房是最难贯彻租房学位的。有些城市，包括深圳，租户其实也是可以享受入学权利的。但它只是安排义务阶段入学，而不一定是就近入学，承租人要进入所谓的优质“学区”学校就更难了。

金融政策方面，《通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度，针对租赁企业回款慢等特点，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度。

土地政策方面，《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。