运营能力是长租公寓核心竞争力之一，租金差和出租率是关键要素。以春节假期为例，目前有些长租公寓到年底会出现大面积空置现象，因为春节假期后很多人搬走，有些房源甚至会空置一个月。公寓方会采取春节当月租金减半的办法，留住租客的行李，减少租客流失，但这并非是良策。乐乎城市青年社区创始人罗意认为，站在长期发展角度看，长租公寓行业最稀缺的是运营能力，这是长租公寓能否盈利的关键。中信信托信托业务部业务副总经理王震岳指出，公寓方需要不断地提升自己的运营能力，把自己的租金剪刀差给拉大，强运营能力的公寓运营商会越来越受到金融机构的青睐。
住房租赁政策的落实需要循序渐进，国家政策规划的落地也以试点城市为先锋。在举国如此关注住房租赁市场的大氛围下，各试点城市相继出台住房租赁政策以促进当地住房租赁相关市场的规范发展。同时，也有非试点城市加入到完善本地住房租赁相关政策的队列中。
租期偏好。从时间上，租客期望更长租期以及更高稳定性。与我国流动人口数量上已处于高位企稳的状态不同，流动人口的结构特征正在发生显著变化，以家庭为单位的流动趋势正在逐渐增强。当下，已婚新生代流动人口，近9成是夫妻一起流动，有6成是夫妻协同子女全家庭共同流动，携带老人流动的现象也日趋常态化。此外，我国流动人口年龄也在不断上升，居住停留时间也在不断加长，流动人口在现居住地平均居住时间已经超过3年，50%以上流动人口在现居住地有长期留居的意愿。流动人口居住的稳定性在近几年有逐渐增强的趋势。
租金回报率低且周期长，利润空间小。租金是长租公寓行业的主要利润来源，但是租金存在着回报率低且回报周期长等问题。我国不动产价格高企，且相对房价来说租金的上涨幅度太慢，导致国内租金回报率长期较低，快速销售和处置住宅总比持有住宅更加有利可图。因此，长租公寓的企业很难在起步阶段自持物业。如2014年-2016年我国典型一线城市平均租金收益率为1.7%，1%的租金收益意味着房子要收回成本需要100年，超过了70年的法定房屋年限。这意味着，按照现在的租金，一线城市住宅通过出租回本，甚至超过房子法定70年房龄，还不算贷款利息成本。所以如此低的租金回报率，严重阻碍长租公寓公司持有长租公寓发展。数据显示，2016年中国一线城市租金回报率分别是北京1.36%，深圳1.34%、上海1.33%，广州2.14%。无论是否自持房源，规模化运营下产生的现金流压力是所有长租公寓公司最初几年必须面对的挑战。另外，当下因为租金差的空间越来越小，长租公寓回报周期甚至延长至5-8年。 尚未形成规模经济，投资回报率低。正如伟业我爱我家集团副总裁胡景晖所说，长租公寓存在一些值得商榷的地方，通过购买再出租来盈利，要考虑到当中投资回报率的问题，毕竟目前盈利规模处于一个不是很强的局面。长租公寓的发展要达到一定规模，才能有规模效益，现在几千套都不能形成很大的利润空间，如果要按间数来说的话，要达到10万间以上。 2、拿地竞争白热化，规模扩张被约束拿地竞争激烈，拿地价高。据华菁证券报告显示，我国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中，原因之一是一线城市资产价格本就极高。随着数百家公寓品牌高价哄抢物业，物业获取价格更是上了一个台阶。同时，同样的物业资产，可能还要面临月子中心、私人医院、教育机构等业态对独栋楼的争夺。市场中各种各样的业态对物业都有旺盛的需求，则资产价格的抬高便成为必然趋势，拿地价极高就成为长租公寓特别是集中式长租公寓拿房竞争白热化的扩张痛点，由此也导致当下阶段长租公寓盈利能力较差。
5、缺乏退出机制长租公寓是投资周期较长的行业，对于轻资产模式来说，行业投资回报周期基本在5-8年，如何获取资金支持是一大痛点。国内众多长租公寓现阶段以重资产运营为主，对于参与的投资机构来说，重资产运营模式成功的前提是有效的退出机制，美国最大出租公寓运营商EQR的成功就和美国 REITs的盛行离不开。但目前国内尚未推出正式的REITs产品，长租公寓缺乏能够大规模复制的退出模式。
6、政策痛点，存在缺漏缺乏租金税收优惠。高额的税费也被认为是长租公寓发展中的“拦路虎”。虽然国务院在2015年11月出台文件把公寓定义为生活性服务业，但执行层面依然把公寓作为不动产经营业务，增值税率是11%，而供应商的增值税率是6%，公寓方抵扣损失为5%，增加税务负担。政府真正扶持一个行业，最直接的表现就是税收优惠政策。公寓行业能在美国大发展，其中关键一点就得益于租金免税。
3、宏观环境制约，融资利率高我国市场化融资利率仍然长期在4%以上水平，企业融资成本较高，特别是对于轻资产的长租公寓公司，用ABS等融资工具进行融资成本在8%以上。过低的资产收益率和高企的融资成本，很大程度上限制长租公寓企业加大杠杆快速做大的可能性。
3、监管侧方面从政府监管角度，公租房承建压力大，流动人口管理困难，机构可以有效的协助管理。一方面，政府由于财力有限，兴建的廉租房、公租房供不应求，且对居住者户口、收入等情况限制较多，难以满足巨大的租房需求，长租公寓可以有效减少社会对公租房或其他保障房的依赖，减轻政府的财政负担。另一方面，聚集在非法公寓，“城中村”的流动人口不仅自身居住的居住存在安全隐患，其大规模聚居也对当地执法部门的管理形成冲击。专业机构介入可以协助政府管理区域内流动人口，减小流动人口对社会造成危害的可能性，进而维护当地的治安稳定。
但是，考虑到长租公寓目前盈利模式还处在“模糊”阶段，以及基于自身核心竞争力的考量，并非所有企业都一窝蜂地选择走长租公寓的发展道路。目前，长租公寓运营发展方面仍存在各方面的痛点。首先，企业经营目标是为了追求利润最大化，而长租公寓的利润来源主要是租金，但租金回收率低且回收周期长，租金剪刀差大。这一因素很大程度上决定房地产企业是否大规模进军长租公寓领域。其次，长租公寓发展的核心是运营能力，若能创新运营方式，提高运营能力，则能额外获得除租金外的利润。另外，长租公寓在宏观经济影响、行业竞争激烈等方面也存在痛点。随着长租公寓行业市场竞争日趋激烈，市场参与主体众多，对应的客户群体和提供的产品同质化严重，在有效获客和用户体验上面临着不小的挑战。
2016年12月14日至16日，中央经济工作会上定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，提出要建立多渠道共计、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动各种住房租赁市场发展的政策逐步出台；由此，在政策红利的引导下，专业化、机构化住房租赁企业应运而生，并得到广阔的发展空间。
2、地方层面积极响应中央政策，密集出台配套实施细则在中央政策的推动下，各地方政策开始陆续跟进。截止2017年底，已有20多个省（直辖市、自治区）出台相关鼓励扶持住房租赁市场发展的政策。伴随租赁市场的规范化发展，预期未来租赁双方的权利义务会得到充分保障，为租赁市场的发展破除重要障碍。
在以上租客的需求偏好可见，长期住房租赁市场规模如此之大，而大部分人又租住在极易发生各种问题的私有房屋，专业化运作长期住房租赁的长租公寓产品就应运而生。
免责声明：凡本网注明 “来源：XXX(非中国房产新闻网)” 的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
分享到：
