另一方面，刚需客群购买力已然出现透支的迹象，户型小型化趋势愈加明显，表现于70-90平方米户型市场占有率略有回调，60平方米以下户型市场占有率增长明显。主要原因在于本地置业客群以存量改善性换房需求为主导，卖一套再买一套的案例持续增多，这部分群体购买力依旧强劲。恰恰相反，刚需客群主要来自于周边乡镇以及三四线城市，相较于洛阳本地改善性客群，这类刚需客收入水平存在较大差距，市场购买力明显透支，户型小型化已是必然趋势。

当下，三四线城市置业诉求仍以改善性需求为主导，三房、四房户型持续热销，始终占据最大的市场份额。多数三四线市场购买力依旧坚挺，市场需求仍有支撑，短期内市场热度有望惯性延续，成交量有望维持在较高水平。部分三四线市场开始出现分化特征，尤以洛阳为代表，改善性客群购买力依旧坚挺，大面积产品更受市场欢迎，但刚需客群购买力明显透支，户型小型化趋势愈加明显。

截止2018年7月，重点监测三四线城市房价大都突破万元大关，占比接近70%，三亚暂以33566元/平方米居首。相较于2016年1月，半数以上三四线房价累计涨幅超50%，中山、常州、慈溪等市更是倍增。鉴于三四线房价已升至阶段性高点，同期居民收入增幅着实有限，购买力难免透支。

作者：研究员/杨科伟、柏品慧

导 读

3、定价随行就市控面积、控总价，营销前置投资需谨慎避拿地王

2、三四线市场购买力依旧坚挺，但不排除购房消费降级的可能性

出于经济发展活力、居民收入水平等多方面因素，三四线城市市场周期迥异，产品结构更是显著分化，可以简单划分为以下四类：（本小节内容略）

2、三四线房价过快上涨但收入增幅有限，市场购买力难免透支

尽管三四线城市购房消费降级趋势并未形成，但一些迹象依然显露，“量的积累”或许在未来某个时点将会迎来“质的变化”。鉴于多数三四线城市高收入群体毕竟有限，房价“天花板”更显而易见，一旦总价超出本地居民购买力上限，有效市场需求锐减，在市场购买力难以显著提升的前提下，不排除购房消费重走一、二线的老路，开启户型小型化的时代。针对上述特征和结论，最后我们针对三四线产品开发运行提出了一些建议,以期能将市场风险防患于未然。

“量的积累”或许在未来某个时点将会迎来“质的变化”。

一方面，改善性需求持续释放，100-140平方米户型稳居市场成交主力，长期占据四成以上的市场份额。并且，改善性客群购买力依旧坚挺，更为偏好大面积产品，表现于100-140平方米户型成交占比明显回落，140-200平方米户型成交占比皆有回升。

1、多数三四线市场需求仍有支撑，购房消费降级仅是个案并非普遍现象

长期来看，多数三四线城市房价犹存天花板效应，尤其是那些经济基本面平平、居民收入增幅有限的三四线，高收入群体毕竟有限，房价天花板效应更为显著。我们认为控面积、控总价将是抵御中高端市场需求不足的重要手段，企业开发策略要敢于打破惯性思维，定价策略切忌使用成本推导制，以地价、建筑成本、营销费用等简单加总计算售价，而是要随行就市，竭力压缩套内面积，将产品总价控制在本地居民购买力承受范围以内。一方面，取消不必要的功能空间，诸如独立入户空间等；另一方面，压缩公摊面积提高得房率，诸如减少电梯入户的走道长度等。并且，房企需构建投资、建筑、营销等全周期思维，投资拿地将营销前置，具体测算环节便要考虑市场购买力上限，切忌盲目高价拿地，尤其是避拿地王，市场往往并不支持更高的售价。返回搜狐，查看更多

近年来三四线城市房价大幅上涨，房价翻倍上涨的城市也并不鲜见，市场购买力难免出现透支的迹象。不过，三四线改善性需求持续释放，已然成为住宅市场最为重要的置业群体。就户型结构而言，三房仍是成交主力，成交占比长期保持在50%以上，且有稳步提升的趋势。随着二孩家庭持续增多，四房成交占比也是稳中有升，2018年1-7月升至16.73%，较2016年净增长5.42个百分点。在居民消费不断升级的大背景下，三四线改善性换房需求方兴未艾，致使三房、四房户型持续热销。并且，三四线置业客群普遍青睐一步到位，意即大户型产品更受市场欢迎，进一步推升三房、四房市场占有率。