2、城市分化愈加显著，四季度库存继续减少的幅度将收窄

3、土地购置“量价齐升”，供地结构变化带来整体地价增速放缓

本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”，作者为“CRIC研究”。

一线城市房价涨幅趋缓，广州、深圳同比小幅下跌。一线城市限价政策执行层面异常严苛，8月一线城市房价较6月涨多跌少，但涨幅全部回落至5%以内，广州更是下跌5%。同比来看，北京房价同比大涨43%，上海房价接近4.9万/平方米，创历史新高，但前期房价高增长之势难以再现，同比涨幅降至15%。广州、深圳市场明显降温，房价高位盘整，同比双双步入下降通道。

1、商品房销售增速放缓，但全年销售面积、金额同比将略有上涨

整体来看，二线城市调控政策愈加严苛，非热点城市也相继出台新政。而且近期开盘项目去化率显著下降，项目分化加剧，说明购房需求端支撑逐渐乏力。更多企业将放弃观望而接受“限价”，选择随行就市加快推盘节奏，四季度新增供应预计将较前三季度显著增加。

1、热点一二线房价稳中有降，环比下降、同比涨幅全线收窄

变化九：企业拿地-长三角和热点二线受青睐 合作、收购比重继续加大

由于前期利好逐渐消化、需求过度透支，三季度以来市场呈现新开工冷，房地产开发投资回落、商品房销售量骤降的局面，即便年底企业会冲击业绩，但受制于投资动力不足，后续供应跟不上，预计四季度行业整体不会有太大波动，房地产开发投资、土地购置面积、新开工还是低位企稳，各指标大幅上涨的可能性不大。

其三，鼓励租赁住房消费，给予税收优惠和金融支持。广州、合肥、沈阳等多市均明确，租房者可以提取住房公积金用于支付房租，北京、南京更是将公积金提取标准予以量化。 

2、中西部经济强市成交规模持续领先，热点二线城市溢价率居高不下

三季度，政策效果逐渐显现，多数热点一二线城市房价稳中有降，房价快速上涨势头得到有效控制。与此同时，更多三四线城市成为市场争抢的对象，房价随之快速拉升。正所谓盛极而衰，三四线城市房价过快上涨，或多或少过度透支市场，调整脚步似乎越来越近。

1-8月份，商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速比1-7月份回落1.3个百分点，商品房销售额78096亿元，增长17.2%，增速回落1.7个百分点。虽然单从8月看，商品房销售面积、金额环比都增长4%，同比也分别上涨4%和6.4%，但是短期的销售回升难以扭转自二季度以来的规模走低、增速放缓的趋势。究其原因，一方面，热点城市政策依旧严苛，诸多城市后继新增供应严重不足，制约销售规模的增长;另一方面，越来越多的三四线城市量价齐升，去库存政策转为紧缩调控，而且普遍需求透支严重、后续需求支撑乏力，销售也逐渐回归常态化。

量涨价未跌，热点城市核心地块价格居高不下。第三季度土地成交规模整体上涨，土地价格波动上升。前三季度土地成交总体均价达到2383元/平方米，同比2016年同期上涨27%，其中一、二线热点城市市中心板块地块成为稀缺资源，土地成交价格居高不下。

为了抑制房价过快上涨，土地供应量将显著增加，未来多数城市土地供应肯定有所增加，因此土地购置面积增速继续保持正增长。但受到土拍市场调控力度从严，供地结构倾向租赁用地，土地价格增速将不会过快，预计以低溢价成交将是常态。

变化八：企业业绩-前三季度龙头房企持续增长 部分房企上调销售目标

今年土地市场火热依旧，合作拿地现象开始增多，同时非公开市场上，房企通过收并购方式也取得了大量土储，房企拿地方式愈加多元化，无论是合作方式还是收并购方式，都通过较少的资金撬动了大量资产，为企业获得土储的同时节省了资金成本，有效降低了风险。

三季度，三四线城市商品住宅供应量同比上升16%，重点城市中同比增多跌少。具体来看，汕头、台州、晋江等供应量大幅攀升，同比上涨一倍有余。洛阳，岳阳、泉州、肇庆等城市同比跌幅达六成以上。

三四线城市房地产市场正处盛宴下最后的狂欢，诸如盐城、泰州这类新晋热点三四线城市房价上涨尤为迅速，或多或少透支未来市场预期，尤其是这类热点城市面临政策调控的几率大大上升，一旦政策基调生变，投资、投机性需求难以为继，房价必将面临显著下调风险。另外一些诸如无锡、佛山在核心城市辐射范围内的三四线城市，市场需求支撑依旧坚挺，长期来看房价犹存上涨压力，限价政策暂无松绑的可能性，房价涨幅也将缓步回落。

变化一：政策从紧-“四限”继续扩容叠加信贷收紧 各地落实“租售并举”

随着行业集中度的不断提高，为抢占市场份额，部分中等规模房企明确提出短期内要实现千亿销售规模的目标，这些企业在冲刺千亿目标的过程中对土地储备获取也更加积极。在中期业绩发布期间，明确提出或预计可以在一两年内实现千亿的企业，旭辉、富力、远洋今年以来拿地就十分积极。截至9月中旬，远洋地产、旭辉集团拿地总额均达到了去年全年拿地金额的2倍多，富力地产拿地建面为也达到去年全年拿地总建面的2倍多。

我们认为，四季度商品房销售热度短期仍能惯性保持，全年销售规模有望继续增长。主要在于：今年以来商品房销售走势呈现前高后低，而政策调控密集期已过，市场已逐步适应新政策并重回自身运行轨道，商品房销售再次大幅回落的可能性不大，尤其是在资金回款压力下，新增供应预计将较前三季度显著增加，四季度也将迎来一波成交小高潮，因此整体来看同比增速将保持低位稳定，全年销售规模较去年相比仍有望继续增长。