一是产品模式。大型渠道零售商选择用自有品牌作为主力店来撬动拿地、招商和营运环节。二是资金模式。零售商将重组现金流投入到地产领域，在享受资产增值和开发收益同时，亦可获取客观的出租收益。三是开发模式。零售商可实现自建自营，更能大规模地快速复制和扩张。四是运营模式。自有主力店自建自营，并从单一业态运营商向复合业态运营商转变，实现更多收益。

　　针对近年受到业界及媒体广泛关注的行业龙头纷纷转战商业地产这一热点，戴德梁行高级助理董事、华东区商业地产服务部主管范红娟分析指出，以港资公司(1995年至2001年)为开创者，本土商业地产开发商(2000年至2010年)为奠基者，本土住宅开发商(2005年至今)为主力军以及外资零售商及本土零售商(2010年至今)为后起之秀的跨界商业地产这一系列事件可以看出，商业地产“主角”的转变历程已经开始。其中，本土零售商转型商业地产主要有四种模式—产品模式、资金模式、开发模式及运营模式。

　　戴德梁行华东区策略发展顾问部数据显示，后世博A区面积为97.70公顷，定位为知名企业总部聚集的商务街区，B区占地25.10公顷，定位为央企总部聚集区。A、B片区土地均已出让，竞得者以大型国企为主。自2011年至2013年以来，在以上土地竞得者中，能源电力、金融服务占据主导，而房地产相关企业的数量及开发体量相对较小。白莲泾区域涉及范围较小，地块可开发面积约16公顷，主要定位为休闲商业配套设施；耀华区域总用地面积达191.12公顷，以居住为主导功能，综合商业、商务、文化、旅游和生态建设等功能为一体，形成“三轴、两心、七区”的结构，规划人口1.40万人；前滩区域作为未来“第二个陆家嘴”，总用地面积达283.17公顷，将重点发展总部办公、文化传媒、运动休闲的生态型综合城市社区，辐射浦江镇等多个板块。

　　4“后世博开发”驶入快车道

　　戴德梁行华东区研究部数据显示，2014年第二季度上海甲级写字楼整体平均租金为每天每平方米8.57元，环比下降0.92%，同比下降1.27%，

　　为两年半以来的历史最低点。其中，浦东区域内甲级写字楼平均租金持续上升，达到每天每平方米9.20元，环比上浮2.22%，同比上涨4.90%；而浦西区域为每天每平方米8.29元，环比和同比分别下降2.36%与4.05%。上海国际超甲级写字楼平均租金为每天每平方米12.39元，环比上升5.45%，同比下降1.59%。小陆家嘴(600663,股吧)地区甲级写字楼“一室难求”的局面仍在持续，其中，上海国金中心写字楼的租金成交单价首次进入20元区间，达每天每平方米20元。

　　叶建成认为，目前中国房地产投资市场变革有四大趋势:一、投资市场以本地资金为主导，投资交易量由十年前的6亿元发展到如今的600亿元，市场已逐渐壮大与成熟，正处于变革成长中的十字路口。二、由外资主导转为由内资主导的投资市场，意味着房地产价格下浮波动不受国际市场的波动影响，近期房地产市场不会出现价格大幅调整的现象。三、房产私募基金将崛起，资金种类正在走向成熟。未来格局由专业团队管理的房产私募基金将会崛起，开发商将突破传统的买地与卖地，对接房地产资本市场，本地基金将成为房地产投资市场的主力买家。四、一线城市的成熟物业将成投资市场主流，随着一线城市商业发展的成熟、长线投资者的入市，追求快速资产升值的投资物业逐渐会转向追求稳定收益的物业。中国投资物业的收益率远低于利息成本的传统也将改变，除了更多中国资本进入海外市场收购优质物业外，国际市场以收益率为王的投资理念也将会引入中国市场，收益型物业将更受青睬。

　　值得注意的是，投资资金构成也出现显著变化，境内买家占据上海大宗物业交易的主导地位，其中，境外资金仅占总成交额的9%，同比下跌34%，创历史新低；境内资金占总成交额91%，同比大幅提升34%，创历史新高。写字楼依然是房地产投资的主要类型，2014年上半年写字楼成交金额占投资总额57%，同比上升9%，但相较2012年上半年高位时期的77%有所下降。

　　针对本土零售企业近年的悄然转变，范红娟也提出了专业意见与建议，零售业跨界与地产商转型一样，都会面临转型带来的不适与阵痛，中国商业地产的龙头企业万达也是经过多年的“试错”后才修成正果。正视难点并探索解决之道，方能真正从“试水”实现真正成功转型。首先要衡量自身资金等资源，从体量和投资额适中的项目起步，稳扎稳打，不急于复制与高速扩张；其次要完善人才战略，组建专业商管团队，注重人才梯度培养，重点提拔保留原有零售人才和聘用前期开发、建设人才；最后可考虑零售商与开发企业合作开发的形式参与，从而优势互补，互利共赢。

　　数据显示，2014年第二季度，上海甲级写字楼共有约17万平方米的新增供应入市，总存量达到646万平方米。2014年上半年，全市预计有近28万平方米的甲级写字楼入市，其中约20万平方米位于非核心商务区。由于上海郊区多个项目的集中交付，第二季度整个浦西甲级写字楼市场空置率为12.61%，达到2008年金融危机以来最高点。

　　针对2014年上半年上海大宗物业交易金额的递减，戴德梁行高级董事、中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成将原因归结为以下几点:一是近年经济增速放缓，政府加强调控；二是信贷紧缩；三是宏观经济走势不明；四是商业房地产已达供应高峰，市场进入盘整消化期，租金涨幅放缓。

　　万平方米新增供应入市。五大核心商圈平均租金为每天每平方米63.50元，同比上升5.25%，环比增长2.60%，而过去5年的同比增速为4.60%，租金增长速度有所提升，高于近5年的平均环比增速。

　　3本土零售商转战商业地产

　　后世博时期，浦东后世博区域、耀华区域、前滩区域及白莲泾区域等六大功能区正面临新一轮开发，成为上海下一步转型发展的重要历史机遇。