五、总结一下，就是回到城市运营的主体上，城市运营从本质上讲，运营产业，离开人和谌业的运营是没有希望的，产业的运因和产业的发展，需要租赁市场的发展。

今天我们要看，一个城市未来有没有发展的空间，在很大程度上，取决于租赁的市场发展，是不是有活力的？那怎么衡量活力的，有3个指标：

这是我想说的3点租赁的本质在于运营。

所以今天，我带给大家的分享有5点：

衡量的是收入中有多少钱是花在租房这件事上，30%是一个临界值，或者是可以接受的基本的大概的水平。今天中国的一线城市已经买不起，平均的购房年限每年都在增加。在买不起的情况下，我们一定要租得起来。像纽约、香港、伦敦的租金收入比例已经超过了50%，这个是生无可恋的状态。所以，中国的北京上海深圳，还有很大的希望，就是因为，租赁收入比还相对比较低。

一、租赁的活力，其实是城市未来的希望所在。

三、租赁本质上是运营的生意，租赁的运营，核心在于服务。

二、中国的租赁市场有一个大的结构，是这样的，这张图表面上看是负面因素比较多。

这里面，我们希望能够让白领有房住，能够让有钱的中产阶级买得起房子，然后能够换得起房子。同时我们也希望能够让低收入群体，特别是这些新市民、大学生、流动人口能够有房子住，能够租得起，我认为我们的城市运营才能够落地生根，才能够发扬，城市的未来才有希望。所以城市的运营，核心在于能够把人的运营和产业的运营结合在一起，而人和产业的运营，本质上，离不开我们租赁市场的发展。

2017年，最大的开发商的交易额突破7千亿，这是什么概念？大概是超过了美国和日本今天的水平。今天我们的企业已经非常大了，但是大的背后，代表着我们强吗？代表着我们的产品和服务好吗？我觉得这是完全不一样的概念。

我们去日本调研，看到了三体（音）这些企业眼中对消费者的产品和服务的追求，他们今天也很大，但是他们非常强。日本的三体（音），是日本最大的房务资产管理公司，也是日本最大的房地产基金。这家公司非常大，非常强。今天我们的企业不是这样的，我们很大，但是不知道我们的未来在哪里。所以我相信，这个未来还有的话，一定是在租赁市场。我们的品牌开发商已经进入到了租赁市场，我相信这个是好的开始。

日本人是非常喜欢租房子的，为什么日本人就这么喜欢租房子呢？这件事很奇怪，其实，也不奇怪。原因就是日本的房地产市场在过去30年经过了很多的房地产泡沫，日本人清楚的是房子是用来住的，不是用来炒的，所以在这样的情况下，大家对租赁的热情是长求的，所以市场才能有发展。

三是租金收入弹性。

杨现岭指出，目前衡量租赁市场发展是否有活力，主要有三大指标：一租赁人口的不断增加；二是租金收入比。当下中国的城市租金收入比大概不到30%，人们租得起，而像纽约、香港、伦敦等城市租金收入比例已经超过了50%，这是“生无可恋”的状态。三是租金收入弹性，目前中国的比例低于1，是可以接受的合理的情况。

7月21日-24日，博鳌?21世纪房地产论坛第17届年会将于在海南三亚隆重举行。

越是国际大都市，越是房价高的城市，租赁人口的占比就高，因为只有年轻人，通过租赁到宜居的产品和服务，他才能够在城市落脚，才能够在城市生存。现在很多的年轻人，超过50%的年轻人，在纽约和伦敦是通过租赁来解决居住的问题，所以这是发展的动力。

北京还有30%的房源，大家知道，北京的存量房源有750万套，有30%是超过200万套的房龄在20年以上，都是城市的核心中心，只有通过旧房的改造，城市的改造，人房屋再生。

△现场图

△杨现岭（21财经APP摄影记者 陈逸航）