租赁市场的发展，它的活力是城市的活力所在，要想达到这个活力，我们需要达到3个条件，第一个是能够有40%左右的租赁人口，能够让年轻人在租赁市场上活下来，能够迈入城市的结题。二是有相对比较合理的租金收入比，不能显著的超过30%。三是有比较稳定的保持在1—1.5的租金收入弹性，这样的话城市的未来才是有希望的。

　　金融界网站讯 2017年7⽉21-24⽇ 博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会论坛在海南三亚理文索菲特度假酒店举行。本届年会主题为“强监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期”，金融界网站全程直播此次盛会。

　　二是租金收入比。有相对比较合理的租金收入比，不能显著的超过30%。像纽约、香港、伦敦的租金收入比例已经超过了50%，中国的北京上海深圳，还有很大的希望，就是因为，租赁收入比还相对比较低，今天大概不到30%。这是非常不错的数据，也是我看到的我们未来的城市的希望。

　　在题为“城市的生长与更新：请叫我运营商”的主题论坛上，链家研究院院长杨现领在论坛现场发表题为《租房让城市变得更美好》的主题演讲。

　　我想讲的就是这5个问题。

　　一是租赁人口不断增加。越是国际大都市，越是房价高的城市，租赁人口的占比就高，因为只有年轻人，通过租赁到宜居的产品和服务，他才能够在城市落脚，才能够在城市生存。现在很多的年轻人，超过50%的年轻人，在纽约和伦敦是通过租赁来解决居住的问题，所以这是发展的动力。我有一个数据，国际上重点的城市，租赁的房源和人口的占比，当城市只有容纳年轻人的时候，这个城市的未来发展才有希望，有一本书叫《落脚城市》，有一个结论，这个城市贫民窟的数量代表了城市的未来和希望。今天中国也是一样，如果城市能够让年轻人立足，能够人我们的大学生有生存的空间，这个城市才有希望。

　　三、租赁本质上是运营的生意，租赁的运营，核心在于服务。如果是，我们不能够为消费者，为我们的租客提供好的服务，我相信进入租赁市场的开发商，一定面临非常大的挑战。你发现你的控制率很难在95%以上，如果保持不了，一定会亏钱。今天中国最大的房务资产管理公司，或者是租赁运营机构，它的规模是50万间租客是62万人，员工是9千人，里面有3千名是房屋管家，还有2千名的宝洁阿姨，还有2千人的互联网团队，还有447名的客服专员，还有700名的装修配置专员。这就是他们的服务团队，要做好租赁这件事，首先你是一个中介公司，因为你要拿房和出房，其次你还得是装修公司，管理好你的库存。你还得是一个家政公司，因为你要提供大量的服务，还得是互联网公司，管理好这个团队和团队，靠人是不行的，得靠系统和技术以及互联网。这是我想说的3点租赁的本质在于运营。

　　杨现领：大家上午好！我跟大家汇报的题目是《租房让城市变得更美好》，大家都知道，2016年以来租赁市场受到了非常大的关注。从2016年的39号文，到住建部联合多个部委发布的文件，还有构筑同权的政策，为什么在2016年前后，国家围绕租赁有这么多的变化？我相信，这代表着一个新的变化，这个变化，总体上是展开了新的房地产的阶段。所以今天，我带给大家的分享有5点：

　　二、中国的租赁市场有一个大的结构，是这样的，这张图表面上看是负面因素比较多。里面显示了中国三足鼎立的大格局，2016年新房交易市场的规模是12万亿，二手房规模是6.5万亿，租房是1万多亿。日本人是非常喜欢租房子的，为什么日本人就这么喜欢租房子呢？这件事很奇怪，其实，也不奇怪。原因就是日本的房地产市场在过去30年经过了很多的房地产泡沫，日本人清楚的是房子是用来住的，不是用来炒的，所以在这样的情况下，大家对租赁的热情是长求的，所以市场才能有发展。这张图，从反面的角度，我们租赁市场发展之后的不足，正面的积极因素是我们的发展空间还很大，我们今天在这个时间点来推动租赁市场的发展，我相信，中国的租赁是中国未来的房地产剩下仅存的红利。

　　三是租金收入弹性。有比较稳定的保持在1—1.5的租金收入弹性，这样的话城市的未来才是有希望的。今天中国的比例低于1，所以我认为是可以接受的合理的情况。

　　杨现领强调，中国的租赁市场有一个大的结构，2016年新房交易市场的规模是12万亿，二手房规模是6.5万亿，租房是1亿。日本人是非常喜欢租房子的，为什么日本人就这么喜欢租房子呢？这件事很奇怪，其实，也不奇怪。原因就是日本的房地产市场在过去30年经过了很多的房地产泡沫，日本人清楚的是房子是用来住的，不是用来炒的，所以在这样的情况下，大家对租赁的热情是长求的，所以市场才能有发展。我们租赁市场发展之后的不足，正面的积极因素是我们的发展空间还很大，我们今天在这个时间点来推动租赁市场的发展，我相信，中国的租赁是中国未来的房地产剩下仅存的红利。

　　他表示，2016年前后，国家围绕租赁有这么多的变化，这代表着一个新的变化，这个变化，总体上是展开了新的房地产的阶段。

　　杨现领补充道，并不是所有的城市都要发展租赁。在国家政策的推动下，很多城市都开始做租赁。但是中国的租赁市场真正存在的是前沿的一线城市，就是北京上海深圳，所以租赁的问题，本质就是北京上海深圳的问题，不是每一个城市都有租赁的短缺和租赁的压力。未来解决一线城市北京和上海的租赁问题，就是要靠城市更新和城市的改造。北京还有30%的房源，大家知道，北京的存量房源有750万套，有30%是超过200万套的房龄在20年以上，都是城市的核心中心，只有通过旧房的改造，城市的改造，才能实现房屋再生。

　　这里面，我们希望能够让白领有房住，能够让有钱的中产阶级买得起房子，然后能够换得起房子。同时我们也希望能够让低收入群体，特别是这些新市民、大学生、流动人口能够有房子住，能够租得起，我认为我们的城市运营才能够落地生根，才能够发扬，城市的未来才有希望。所以城市的运营，核心在于能够把人的运营和产业的运营结合在一起，而人和产业的运营，本质上，离不开我们租赁市场的发展。