一、房产、地产分别转让，合同无效。别墅是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，别墅所有权通过买卖而转让时，该别墅占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖别墅时只转让别墅所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

　　六、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有别墅，双方应当本着按质论价的原则，参照别墅所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经别墅所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在别墅质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

　　别墅买卖纠纷时有发生，别墅买卖纠纷通常涉及到产权、价款、原承租户的利益等诸多问题，如购买人以不同人名义购房、开发商因土地抵押导致产权证拖延办理、房贷新政导致购房者首付与利率增加不能及时付款、中介在约定条款中玩猫腻等。这些纠纷产生的问题都离不开买卖合同的有效性问题。

　　三、产权主体有问题，合同无效。出卖别墅的主体必须是该别墅的所有权人。非所有权出卖他人别墅的，其买卖行为无效。别墅的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有别墅时，须提交共有人同意的证明书。

　　别墅属于房产的一种，因此其买卖转让也适用于以上规定。

　　七、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让（包括买卖）：

　　4.共有房产未经共有人书面同意的；

　　1.以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；

　　那么，究竟哪些别墅买卖合同属无效合同呢？江西商海律师事务所周立新律师归纳了其中几种无效的别墅买卖合同，提醒购买别墅者注意。

　　3.依法收回土地使用权的；

　　5.权属有争议的；

　　6.未依法登记领取权属证书的；

　　二、未办理登记过户手续，合同无效。二手别墅买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到别墅所在地的房管部门登记过户为标志，否则，别墅买卖合同不能生效，也就不能发生别墅所有权转移的法律效果，即使别墅已实际交付也属无效。故只要别墅没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，将别墅交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

　　五、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有别墅。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。

　　四、侵犯优先购买权，合同无效。别墅所有人出卖共有别墅时，在同等条件下，共有人有优先购买权。别墅所有人出卖出租别墅时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。别墅所有人出卖别墅时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该别墅买卖合同无效。

　　2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　文/记者夏震

　　7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。