【咚咚金服大圣】：深圳近十年均价涨幅已经超过10倍，限购政策对成交量有直接影响，刚需置业占据主体，投机客市场萎缩，投机跟投资稍微有所不同，就跟周律师讲到的主体变更，主体变更的大多数情况都存在于中介公司做ABC单，属于投机市场比较明显。政策出台的时候，投机客市场刚开始会萎缩，随后逐步上升，对市场整体价格影响不大，但一般会有观望期，比如现在大家又陷入观望潮。限贷政策对于房价影响和市场盘影响都不大，成交量下滑会逐步恢复，虽然2016年是坐“过山车”，先下滑，又上涨，然后再下滑，政策连出两次。影响房价及成交量的主体，货币政策是比较有效的手段，限购政策只是短时的，货币政策能够立竿见影，特别是加息和提高准备金率，一旦提高准备金率，就证明经济上有比较大的打压，银根紧缩，我们现在说额度比较紧张，但大家还要看央妈这边有没有做提高准备金率的动作，如果货币政策是外紧内松，对房地产市场的影响基本不会太大。

今天主要讲两块：一、二手房交易中，如何合理配置资产；二、自主交易如何做，既省钱又安全。

这是深圳十年二手房量价走势图（2008-2012年），2008年是下行通道，2009年是缓步上升的情形，2010年的跨度稍微有点大，1-12月增长了五千元。2011年是先上升、后下降、再逐步上升。2012年是先下滑，然后再慢慢走高。2013年一路飙升，2014年因为政策影响比较平稳，1月份是29000元，到12月份是30900元，涨幅不到一千元，非常稳定，也就是说2014年买房的基本上没挣钱。但2015年是直线拉升的过程，“3.30”政策之后直线拉升。2016年3月是最高点，2016年“3.25”限购政策1改3，4月逐步下滑，真正的交易数据我一会儿跟大家稍微讲解一下。

4月份当时算是冰点，5月份逐步下九，我当时从业的龙岗区，3月份小两房报价200万左右，“3.25”政策之后，4月份价格稍微下滑一点，在180多万，5月份卖出的价格在160多万甚至155万、158万，下滑空间比较大。6月份150几万的已经卖完的，只剩160万的，然后160万的卖完，只剩170万的。经过两三个月的等待，很多观望的人开始出手，因为你看到的大盘是没有变化的，大家不要听媒体上说价格变了，比如现在市场报价降了10%、20%，我们不能排除个例，有一个人因为非常缺钱，把自己400万的房子贱价300万卖掉了，这是一个大的炒点，新闻就喜欢做这个事，把这个炒点拿出来，说深圳的房价降了20%、30%，引起社会舆论。

大家都说2006-2016年是房地产市场黄金十年，其实2017年开始往后还有白银十年，这是大家的共识。国家层面虽然提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，但政策走势如何还需要很多配套，比如土地政策会直接影响到市场的变化，如果土地供应不了，很大层面来说价格是不受政府限购政策或限贷政策所支配，最终还是要看这个城市是否有足够的供应量可以让市场消化。土地的盘量上来，必然会导致名额、盘量不会那么紧缺，平抑物价。重庆做得很好，重庆为什么价格很多年都没有上涨？就是因为大量开发，大量供应土地，价格始终保持在七千左右，平抑了很多年，2015、2016年全国房价疯狂上涨的时候，重庆的价格没有上涨，这里面是有政策影响因组的。

出售OR观望，左图代表的东西是销量、房价、政策带来的影响，图表中只是挂盘价，比如2008年平均数是10091，实际上当时很多区域的房价都是腰斩，但实际看到的数据体现不出来。总体来看，从2006年均价6757元到2017年53000多元，基本上是7-8倍，很多区域已经翻了10倍以上。2006到2007年是涨了一倍，2008年国八条出台，八部委进驻深圳，接下来市场不断加息，一年八次提高准备金率和加息，导致2007年下半段阴云密布，2008年上半段一片哀鸿。2008年11月份政府出手4万亿，大家可以明显看到2008年有一个拐点，4万亿之后，市场逐步回升，2009年还是下滑，2009年3月份是最低谷，之后一路高歌，到2010、2011年，市场走势非常明显。2009-2016年是曲线上升，业内通常把它称为螺旋式上升，上升一段、停一段，再上升一段，再停一段，像弹簧一样。

直播16:00 我们什么时候出手会比较好？

大家好！我是咚咚金服大圣，刚才周律师从比较正义的角度跟大家讲了一些关于二手买卖当中的坑，如何避免相关问题刚才周律师的干货挺多，我会从二手房买卖交易的实战角度进行相关切入，跟大家讲一下资本运作，在二手房买卖交易中如何做资产配资。

2011年出台限购政策，深圳二手房房产交易必须要有1年社保或深户，这是第一次限购出台，2011年的数据不太好看，有一个下滑通道。2011-2012年多次加息和提高准备金率，2011年、2012年这两年的房价相对比较稳定。2012年下半段政策进入降息通道，2013年、2014年又进入上升期，但相对还是比较温和的上升。2015年“3.30”政策非常恐怖，首先是几个涨停，6、7月份市场已经上涨50%以上，9月份好像要平缓一段了，谁知道12月份又一波猛涨，12月持续到2016年3月份，市场进入高点。

经常有网友问“现在政策变为95折了，银行利率全部是95折，在这种情况下，我到底是出手还是观望？”我们给大家看一下数据，我是从一线走出来的，我所说的东西更接近市场动态，什么时候该出手、什么时候该卖。