趋势财经08月22日讯，楼市正在进入存量时代——今年以来，各大城市二手房交易“放量”增长，12个城市二手房交易超过或接近新房的50%。上半年，广东二手住房交易达到新房的55%，比2016年上升10个百分点。租赁市场备受倚重，但供应更多要靠盘活存量房，如工业和商办“改租赁”、存量市场秩序整顿；近年来，为实现1亿人搬离棚户区和城中村，棚改全面发力；其他旧改领域也开始提速，如盘活存量物业的长租公寓、存量房改造的家装行业，社区物业配置、智能升级等也迅速发展。

　　站在当下，一方面，深圳房价上了数个“台阶”，绝对水平已从2009年的1.5万元升至目前的5.5万元。由此，城中村改造的财富效应太明显，被拆迁户越晚接受改造其受益就越大，拆迁补偿和谈判成本越来越大、周期越拖越长；另一方面，国家强化楼市调控，控制资产泡沫，推出长效机制的决心异常坚定，旷日持久、成本高企的城中村改造项目，能否在未来实现盈利，各方均无十足把握。而且，容易改造、空间腾挪大的城中村都已改造殆尽，剩下都是难啃的骨头。

　　另外，目前在多数城市，不管是主城区还是新城区，一下大雨就呈现“看海景象”，折射出城市的“里子”，即地下管网、市政设施也待更新、“补欠账”。道理也一样，即规划和产品设计跟不上城市发展的步伐，跟不上材料技术、设计理念、“互联网+”的冲击。

　　目前，深圳有超过1000个被称为“老破小”的旧住宅区，尽管这些住宅区只有20~30年的历史，远低于发达国家的建筑寿命，但深圳的城市面貌变化太快了，建筑设计、住区功能日新月异，导致“年轻住宅”不得不被改造。同时，深圳是国内产业升级最快的城市，目前4大支柱产业、7大战略性新兴产业贡献GDP80%的比例。但是，空间规划不能预判到产业迭代的速度，导致工业或产业园区、商业集中地低密度和低效利用问题很严重，旧工业区和商业区改造也亟待推进。

　　最关键的是，城中村是深圳低成本和规模化租赁主体，更是非本地户籍人口租住的集中地。消灭城中村，供给高档商品房的模式不适应当前的政策大环境。因此，以城中村改造为主体存量盘活式微，深圳存量土地和空间盘活进入2.0阶段，即所谓“三旧改造”。