大背景：目前我们仍处于城镇化快速阶段的后半场，房地产仍是支柱，到达城镇化率70%的这个饱和阶段还需8年左右的时间，新经济代表未来，但不代表抛弃所谓“旧”经济，无缝切换或才是北京的诉求

今年4周前我们开始看好利率下行并认为这将和房地产全局销量同比于年中见底完美互相印证

我们路演时候不停在说房地产产业链和国债的逻辑，市场看到了前期国债利率的下行，但仍对未来走势模糊。近期国债继续大涨！我们先前几周底部判断债券的机会本来是想论证按揭贷款利率未来的变化是改善的，同时会支撑房地产行业销量同比于2018年年中的见底分两个方面谈：

现在的贸易战评估通常是建立在理性博弈的模型基础上的，未来如何演变？会不会有突变无法预测。但有一点可以肯定的是，产业逻辑不会变，大背景（城镇化）存在，目前来看房地产依然是支柱产业，控房价是着眼长远的产业升级，而当下的房地产及其很长的产业链也是不能丢弃的，毕竟，城镇化的位置说明一切

外围:外围贸易战虽然很多分析给出了胜负论，但此事本没有胜负，和传统战争一样，背后的原因是经济，是产业，创新驱动起来不代表丢弃旧产业。旧产业向东南亚等的转移短期带来的压力更大，所以调控房地产的本质其实仍旧是产业，产业和对不动产的调控本质是一样的，一方面需要居者有其屋，才会有人口流动，人口流动才会促进产业的进一步发展和升级，所以政府想控房价本源还是想稳产业，稳经济

1.18年销量同比呈宽“U”型走势，全局销量同比18年中左右见底，一二线或提前见底。基本面角度：a.首选周转提速资源型企业：【侨城等】，兼具资源价值和业绩提速双击；b.周转型蓝筹：【金地、保利、万科等】，尤其是金地仍具性价比优势，万科在周期调整和底部震荡区间更具相对收益；c.周转型弹性品种：【阳光城/泰禾/蓝光发展等】；此外，【北京城建】属于高折价资源型，存在估值修复机会，【绿地】销售规模与市值不匹配，上涨空间明显。从1线/1.5线/2线角度看，配置型策略首选高性价比的1.5线蓝筹【金地、华侨城A等】、交易型策略看1线蓝筹【万科A、保利等】，二线龙头关注【阳光城、中南建设等】

5.持续关注“南北两极”两大区域主题：京津冀协同战略显著提高区域平均价值，关注区域型龙头；粤港澳大湾区：从城市弹性、公司基本面及储备分布看，【侨城、华发、天健等】为中长期价值型标的，【世荣、格力等】短期弹性更大，【金融街】惠州货值占比较高

大家都在怀疑的时候总有某个事件就会出现，通常如此

回到标题，10Y国债定方向，对政策博弈的判断是过去投资房地产股票的一个有效方法，这一次有效性下降了，因为长效机制和短期偏严的政策下，大家很难做出行业政策边际变化的提前和有效判断，甚至导致极度悲观的预期。比如去年12月底和今年的现在这段时间这2个时间点，去年12月底的极端悲观在后来的政策边际变化的预期下急速得到股票市场的反映，这一次的悲观预期同样会在未来行业基本面的变化下得到纠偏

配置组合：交易型策略看1线蓝筹【万科A、保利等】，配置型策略首选高性价比的1.5线蓝筹【金地、华侨城A等】，二线龙头受益于业绩高弹性以及城市调控边际改善，潜在空间也较大，关注【阳光城、中南建设等】。（部分标的因进入限制名单调出组合）

风险提示：行业调控政策超预期、龙头企业销量短期不及预期带来的板块波动加大

看似比较长的链条，但实际上是一个逻辑分析的闭环，也是周期轮动和年初以来市场风格切换的背景逻辑